Mieterschutz: Welche Rechte Mieter in Deutschland haben

Was bedeutet Mieterschutz?

Mieterschutz heißt: Der Vermieter darf nicht alles durchsetzen, was im Mietvertrag steht. Das Wohnraummietrecht in den §§ 549 bis 577a BGB ist zu großen Teilen zwingend. Eine Klausel, die Sie schlechter stellt als das Gesetz, ist unwirksam – etwa eine Kaution über drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 4 BGB) oder ein Kündigungsrecht des Vermieters ohne Grund (§ 573 Abs. 4 BGB). Der Schutz gilt für jede Wohnung, jedes Haus und jedes WG-Zimmer, das Sie dauerhaft bewohnen. Nicht geschützt sind Gewerberäume und Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, zum Beispiel eine Ferienwohnung (§ 549 Abs. 2 BGB).

Welche Gesetze schützen Mieter – und welche Zahlen zählen?

Sieben Regeln entscheiden die meisten Streitfälle. Diese Zahlen sollten Sie kennen.

Mietpreisbremse (§ 556d BGB): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einem neuen Vertrag höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, für umfassend modernisierte Wohnungen und für eine höhere Vormiete (§§ 556e, 556f BGB). Die Bremse gilt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart und vielen weiteren Städten; der Bundestag hat sie bis Ende 2029 verlängert.

Mieterhöhung (§ 558 BGB): Im laufenden Vertrag darf der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, und zwar um höchstens 20 Prozent in drei Jahren. In Städten mit Kappungsgrenzenverordnung, darunter Berlin, Hamburg und München, sind es 15 Prozent. Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein. Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens Zeit, zuzustimmen oder abzulehnen (§ 558b BGB).

Modernisierung (§ 559 BGB): Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen, höchstens aber 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es 2 Euro.

Kündigungsschutz (§§ 573, 573c BGB): Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Seine Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate. Ihre eigene Frist bleibt immer bei drei Monaten. Bei Zahlungsrückstand hilft die Schonfrist: Zahlen Sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Kaution (§ 551 BGB): Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei gleichen Monatsraten. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen.

Mietminderung (§ 536 BGB): Bei einem Mangel, etwa Schimmel oder Heizungsausfall, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Sie müssen den Mangel aber zuerst anzeigen (§ 536c BGB).

Nebenkosten (§ 556 Abs. 3 BGB): Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst darf der Vermieter nichts nachfordern. Für Ihre Einwendungen haben Sie ebenfalls zwölf Monate ab Zugang. Umlegen darf der Vermieter nur die Kostenarten aus § 2 Betriebskostenverordnung.

Typische Fälle, in denen der Mieterschutz greift

Die Miete im neuen Vertrag liegt deutlich über dem Mietspiegel. Der Vermieter verlangt nach zwei Jahren 25 Prozent mehr. Eine Eigenbedarfskündigung nennt keine konkrete Person. Die Kaution kommt sechs Monate nach Auszug nicht zurück. Die Nebenkostenabrechnung enthält Verwaltungskosten oder Reparaturen. Im Schlafzimmer wächst Schimmel, der Vermieter reagiert nicht. In jedem dieser Fälle gibt Ihnen das Gesetz eine konkrete Handhabe – und eine Frist.

Was tun Sie konkret? Fünf Schritte

1. Schreiben und Mietvertrag lesen. Prüfen Sie das Datum des Zugangs, die Begründung und die genannten Zahlen. Eine Mieterhöhung ohne Begründung mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen ist formell unwirksam (§ 558a BGB).
2. Frist notieren. Mieterhöhung: Ende des zweiten Monats nach Zugang. Nebenkosten: zwölf Monate. Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Härte: spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist (§ 574b BGB).
3. Schriftlich reagieren. Rüge der Miethöhe, Widerspruch oder Mängelanzeige gehen per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung an den Vermieter. Behalten Sie eine Kopie.
4. Nicht vorschnell zahlen oder zustimmen. Eine Nachzahlung leisten Sie unter Vorbehalt, einer Mieterhöhung stimmen Sie erst nach Prüfung zu. Die laufende Miete zahlen Sie weiter.
5. Hilfe holen. Bei Kündigung, Räumung oder Streit um die Kaution beraten ein örtlicher Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Geht es um die Höhe Ihrer Miete, starten Sie mit der kostenlosen Mietpreis-Prüfung.

Wann lohnt sich eine Mietpreis-Prüfung?

Immer dann, wenn Ihr Mietvertrag in einer Stadt mit Mietpreisbremse geschlossen wurde und die Miete über dem Mietspiegelwert liegt. Die Prüfung ist kostenlos. Sie vergleicht Ihre Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und zeigt, ob und um wie viel Sie zu viel zahlen. Liegt die Miete mehr als 10 Prozent darüber, rügen Sie den Verstoß nach § 556g BGB – formlos, per Brief oder E-Mail. Ab Zugang der Rüge schulden Sie nur noch die zulässige Miete und fordern den Überschuss zurück. Bei Verträgen ab dem 1. April 2020 bekommen Sie die gesamte zu viel gezahlte Miete seit Mietbeginn zurück, wenn Ihre Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Einzug zugeht. Bei 100 Euro zu viel im Monat sind das in diesem Zeitraum bis zu 3.000 Euro.

Zu viel Miete? Prüfen Sie es kostenlos

Die Mietpreis-Prüfung vergleicht Ihre Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Ergebnis zeigt, ob die Mietpreisbremse nach § 556d BGB für Ihre Wohnung greift.

Häufige Fragen zum Mieterschutz

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