Die Mietpreisbremse - Alle wichtigen Informationen zum Gesetz

Das Gesetz zur "zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn" (§ 556d BGB), besser bekannt als Mietpreisbremse, ist ein bundesweites Gesetz, das 2015 in Kraft getreten ist. Es schreibt vor, wie viel Miete ein Vermieter in einem “angespannten Wohnungsmarkt” höchstens verlangen darf. Die Bundesländer entscheiden dabei selbst, welche Städte und Gemeinden als “angespannt” gelten. Sie müssen dabei in einer Verordnung begründen, warum der Wohnungsmarkt in den gewählten Städten und Gemeinden angespannt sei. Insgesamt haben mittlerweile elf Bundesländer eine gültige Verordnung verabschiedet. Wo genau die Mietpreisbremse gültig ist, erfahren Sie auf unserer Informationsseite “Wo gilt die Mietpreisbremse?”. Hier finden Sie jede Stadt und Gemeinde in Deutschland, in der die Mietpreisbremse gültig ist und angewendet werden kann. Wurde der Wohnungsmarkt in einer Stadt oder Gemeinde als angespannt definiert, darf die Nettokaltmiete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im regionalen Mietspiegel festgeschrieben. Sollte der Vermieter mehr als die erlaubte Miete verlangen, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietsenkung. Auf unserer Mietspiegel-Informationsseite finden Sie detaillierte Informationen zu Ihrem Mietspiegel .

Auch wenn für Ihre Stadt oder Gemeinde die Mietpreisbremse greift, heißt es nicht automatisch, dass Sie Ihre Miete senken können. Denn es gibt auch einige Ausnahmen, bei denen das Gesetz nicht greift. Dazu zählen:

1. Wohnungen in Neubauten, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Wohnungen, die wiederum nach diesem Stichtag lediglich erweitert, aufgeteilt oder zusammengelegt wurden, gelten nicht als Neubauwohnungen und sind sind nicht von der Mietpreisbremse ausgeschlossen.

2. Wohnungen, die im Wert von ca. 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus modernisiert wurden. Solche Wohnungen gelten als "umfassend modernisiert". Dafür braucht es ein qualitatives und ein quantitatives Element. Nach einer amtlichen Auskunft über die durchschnittlichen Wohnungsneubaukosten pro Quadratmeter des statistischen Landesamtes Berlin-Brandenburg hat der Neubau einer Wohnung im Jahr 2018 durchschnittlich 1.811 € pro Quadratmeter gekostet - der Vermieter muss bei der Modernisierung also mindestens 600,00 € pro Quadratmeter investiert haben.
   
   Zudem sind die qualitativen Auswirkungen der Modernisierung zu berücksichtigen - einfache Instandsetzungsmaßnahmen gehören nicht dazu (zum Beispiel reine Malerarbeiten oder das Abschleifen von Türen und Böden). Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 b BGB sind nämlich grundsätzlich nur bauliche Veränderungen, die insbesondere den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (AG Neukölln, Urteil vom 29.08.2018, 14 C 14/18). Zum Beispiel neue Isolierglasfenster, eine neue Fassadendämmung oder eine neue, energieeffiziente Heizung.
   
   Eine Modernisierung ist nach einer Entscheidung des BGH (vgl. BGH, NZM 2013, 141) vor allem dann nicht gegeben, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die die Wohnung in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzen. Dabei ist ein Zustand „allgemeinüblich“, wenn er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes vorhanden ist. Dies gilt vor allem dann, wenn ein Mieter den so geschaffenen Zustand als Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, Urteil vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13). Die allermeisten modernisierten Wohnungen erfüllen diese Kriterien nicht und fallen daher unter die Mietpreisbremse. Die Modernisierungskosten dürfen dann lediglich mit 8 Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Hier finden Sie weitere Informationen zu Modernisierungmaßnahmen und wann diese die Mietpreisbremse ausschließen.

3. Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch angemietet wurden. Bei befristeten Mietverträgen mit Dauer von über einem Jahr lohnt es sich stets unsere Rechtsexperten mit der Prüfung dieser Voraussetzung zu beauftragen. Grundsätzlich gilt auch bei möblierten Mietwohnungen die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf aber einen Aufschlag für die Möblierung verlangen. Viele Vermieter setzen diesen Aufschlag zu hoch an. Daher lohnt es sich in den meisten Fällen als Mieter, die Miete überprüfen zu lassen. Hierfür können Sie unseren Mietpreisrechner nutzen.

4. Mietverträge, die älter sind, als der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse im jeweiligen Bundesland. Überprüfen Sie am besten die Gültigkeit der Mietpreisbremse Ihres Bundeslandes. Wo und seit wann das Gesetz gilt, finden Sie in dieser ausführlichen Liste. Wohnen Sie beispielsweise in Frankfurt am Main, gilt die Mietpreisbremse für Mietverträge ab dem 28. Juni 2019. Sind Sie nach dem 7.August 2019 in eine neue Wohnung eingezogen, können Sie die Mietpreisbremse ziehen. Wenn Sie Ihre Miete mit dem kostenlosen CONNY Mietpreisrechner überprüfen, kontrollieren wir automatisch, ob die Mietpreisbremse bei Ihnen gültig ist.

5. Wohnungen, die schon vor der aktuellen Vermietung eine zu hohe Miete aufwiesen. Wichtig: Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen vor Abschluss des Mietvertrags die Vormiete mitzuteilen. Andernfalls kann er sich im Nachhinein nicht mehr auf diese Ausnahme berufen.

2019 wurde die Mietpreisbremse leicht angepasst, damit sie besser funktioniert und mehr Mieter diese anwenden. Seit dem 01. Januar 2019 ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter bei einer Neuvermietung unaufgefordert die vorherige Miete schriftlich offenzulegen. Dabei ist die Miete ein Jahr vor Kündigung des Vormieters maßgeblich. Lag die Miete bereits mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bildet dies eine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Informiert Sie Ihr Vermieter allerdings nicht unaufgefordert über die Vormiete, kann er sich nicht mehr auf diese Ausnahme berufen und Sie können die Mietpreisbremse weiterhin anwenden.

Seit dem 1. April 2020 haben Mieter außerdem das Recht darauf die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern. Bis dahin war nur eine Rückzahlung der überhöhten Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich. Mittlerweile dürfen Mieter dies bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend ab der Rüge bei einem bestehenden Mietverhältnis fordern. Außerdem wurde das Gesetz verlängert. Die Mietpreisbremse ist nun bis Ende 2025 gültig.

Nachdem Sie Ihre Höchstmiete ermittelt haben, müssen Sie Ihre Miete bei Ihrem Vermieter rügen. Das Rügeschreiben informiert Ihren Vermieter über Ihr Anliegen, die Miete zu senken und sollte alle relevanten Informationen enthalten, damit es auch für den Vermieter nachvollziehbar ist, auf was Sie sich beziehen. Beruft sich daraufhin der Vermieter auf eine Ausnahme, kann der Mieter Nachweise dafür verlangen. Vermieter können diese Ausnahmen oft nicht beweisen und geben beispielsweise Wohnungen als "umfassend modernisiert" an, die sich dafür nicht qualifizieren. Welche Anforderungen dafür gegeben sein müssen, haben wir in Punkt 3 unter "Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?" zusammengefasst. Leider nehmen viele Vermieter das Rügeschreiben des Mieters nicht ernst. Dann haben Sie die Möglichkeit einen Anwalt einzuschalten oder den Service von CONNY zu nutzen. Wir helfen Ihnen Ihr Recht durchzusetzen, ohne Kostenrisiko* oder Problemen mit dem Vermieter.