Mietrechtsschutzversicherung: Kosten, Leistungen und Grenzen

Was leistet eine Mietrechtsschutzversicherung?

Die Versicherung zahlt, wenn Sie als Mieter einen Streit um Ihre selbst bewohnte Wohnung in Deutschland führen – vor Gericht und je nach Tarif schon beim ersten Anwaltsschreiben. Mitversichert sind in der Regel Garage und Stellplatz, die zur Wohnung gehören. Zweit- und Ferienwohnungen müssen gesondert eingeschlossen werden. Übernommen werden:

• die gesetzliche Vergütung Ihres Anwalts nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
• Gerichtskosten
• Entschädigung für Zeugen und vom Gericht bestellte Sachverständige
• die Kosten der Gegenseite, wenn Sie den Prozess verlieren (§ 91 ZPO)

Typische versicherte Fälle: eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, die Sie für überhöht halten; eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; die Kaution, die der Vermieter nach dem Auszug nicht zurückzahlt; eine Nebenkostenabrechnung mit nicht umlagefähigen Posten; eine Mietminderung nach § 536 BGB wegen Schimmel oder Heizungsausfall; Streit um Schönheitsreparaturen beim Auszug. Nicht versichert ist Ihr eigenes Vermieten – dafür gibt es einen separaten Vermieterrechtsschutz.

Was kostet eine Mietrechtsschutzversicherung?

Als eigenständiger Vertrag ist Mietrechtsschutz selten zu haben. Die meisten Versicherer verkaufen den Baustein Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz zusammen mit Privat-, Berufs- oder Verkehrsrechtsschutz. Ein solches Paket kostet für eine Einzelperson meist zwischen 150 und 350 Euro im Jahr, je nach Selbstbeteiligung, Versicherungssumme und eingeschlossenen Bereichen. Drei Stellschrauben bestimmen den Preis:

• Selbstbeteiligung: Üblich sind 150 bis 300 Euro je Rechtsschutzfall. Null Selbstbeteiligung macht den Beitrag spürbar teurer.
• Versicherungssumme: Gängige Tarife decken mehrere hunderttausend Euro je Fall oder sind unbegrenzt. Für einen Mietstreit reicht das in jedem Fall.
• Umfang: Ein Tarif, der auch außergerichtliche Beratung und Mediation bezahlt, kostet mehr als reiner Prozesskostenschutz.

Vergleichen Sie Tarife nicht nur nach dem Beitrag, sondern danach, ob Mietstreit ausdrücklich eingeschlossen ist. Ein Verkehrs- oder Berufsrechtsschutz allein hilft bei einer Kündigung der Wohnung nicht.

Welche Wartezeit und welche Grenzen gelten?

Die wichtigste Grenze ist die Wartezeit: Im Wohnungsrechtsschutz beträgt sie bei fast allen Versicherern drei Monate ab Vertragsbeginn. Streitfälle, deren Auslöser vor Ablauf dieser Frist liegt, sind nicht versichert. Entscheidend ist nicht das Datum der Klage, sondern der Verstoß, aus dem der Streit entsteht – bei einer Mieterhöhung der Zugang des Erhöhungsschreibens, bei einer Kündigung der Zugang der Kündigung. Wer die Versicherung erst abschließt, wenn der Brief des Vermieters schon im Briefkasten liegt, hat keinen Schutz. Weitere Grenzen:

• Erfolgsaussicht: Der Versicherer prüft vor der Deckungszusage, ob Ihr Vorgehen hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. Verneint er das, kann Ihr Anwalt einen Stichentscheid verlangen.
• Deckungszusage zuerst: Beauftragen Sie den Anwalt erst, wenn die Zusage vorliegt. Sonst bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
• Ein Anwalt je Fall: Wechseln Sie den Anwalt ohne Grund, zahlt die Versicherung den zweiten meist nicht.
• Ausschlüsse: Bauvorhaben am Haus, Streit um den Kauf einer Immobilie und vorsätzliche Verstöße sind regelmäßig nicht gedeckt.

Die Selbstbeteiligung fällt je Fall an, nicht je Instanz. Verlieren Sie, zahlen Sie trotz Versicherung diesen Betrag selbst.

Wann lohnt sich eine Mietrechtsschutzversicherung?

Sie lohnt sich, wenn ein Streit mit hohem Streitwert droht und Sie das Kostenrisiko eines verlorenen Prozesses nicht tragen wollen. Den Streitwert legt das Gerichtskostengesetz fest: Bei einer Räumungsklage nach Kündigung ist es die Nettokaltmiete eines Jahres (§ 41 Abs. 2 GKG), bei einer Mieterhöhung der Jahresbetrag der verlangten Erhöhung (§ 41 Abs. 5 GKG). Ein Beispiel: Bei 900 Euro Kaltmiete liegt der Streitwert einer Räumungsklage bei 10.800 Euro. Verlieren Sie in erster Instanz, tragen Sie Gerichtskosten, Ihren Anwalt und den Anwalt des Vermieters – zusammen mehrere tausend Euro. Bei einer Mieterhöhung um 60 Euro im Monat liegt der Streitwert dagegen bei 720 Euro. Hier sind die Prozesskosten überschaubar, und die Selbstbeteiligung frisst einen großen Teil der Versicherungsleistung auf.

Wer in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt wohnt, in einem Haus mit wechselnden Eigentümern lebt oder schon einmal eine Eigenbedarfskündigung erhalten hat, gibt die 150 bis 350 Euro im Jahr sinnvoller aus als jemand mit Genossenschaftswohnung und unbefristetem Vertrag seit zwanzig Jahren. In jedem Fall gilt: Schließen Sie die Versicherung ab, bevor es Streit gibt. Danach ist es zu spät.

Welche Alternativen gibt es zur Mietrechtsschutzversicherung?

Mieterverein: Die Mitgliedschaft in einem örtlichen Mieterverein kostet meist 50 bis 120 Euro im Jahr. Dafür bekommen Sie Rechtsberatung durch die Juristen des Vereins, die Prüfung von Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung oder Kündigung und ein Schreiben an den Vermieter. Viele Vereine bieten zusätzlich eine Prozesskostenversicherung – im Beitrag enthalten oder für wenige Euro extra. Auch dort gelten meist drei Monate Wartezeit und eine Selbstbeteiligung. Für die meisten Mieter ist das der günstigste Weg zu Beratung und Rechtsschutz in einem.

Fachanwalt für Mietrecht: Eine Erstberatung für Verbraucher darf höchstens 190 Euro netto kosten (§ 34 Abs. 1 RVG), mit Umsatzsteuer 226,10 Euro. Viele Kanzleien verlangen weniger. Kommt es zum Prozess, richtet sich das Honorar nach dem Streitwert. Vorteil: Sie wählen den Anwalt frei und warten auf keine Deckungszusage. Nachteil: Verlieren Sie, zahlen Sie alles selbst.

Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe: Mit geringem Einkommen bekommen Sie beim Amtsgericht einen Beratungshilfeschein. Der Anwalt darf dann nur 15 Euro von Ihnen verlangen (§ 44 RVG). Für ein Gerichtsverfahren beantragen Sie Prozesskostenhilfe nach § 114 ZPO; das Gericht übernimmt dann Gerichts- und eigene Anwaltskosten ganz oder in Raten. Die Kosten der Gegenseite bei einer Niederlage deckt die Prozesskostenhilfe nicht.

Zu hohe Miete: Liegt Ihre Miete in einer Stadt mit Mietpreisbremse mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB), brauchen Sie dafür weder Versicherung noch Verein. Die kostenlose Mietpreis-Prüfung sagt Ihnen anhand von Adresse, Wohnfläche und Baujahr, ob Ihre Miete zulässig ist und wie viel Sie zurückverlangen können. Das Kostenrisiko tragen Sie dabei nicht.

Häufige Fragen zur Mietrechtsschutzversicherung

Kann ich eine Mietrechtsschutzversicherung abschließen, wenn der Streit schon läuft?

Nein. Die Wartezeit von drei Monaten schließt Fälle aus, deren Auslöser in diese Frist fällt. Liegt der Auslöser sogar vor dem Vertragsbeginn, greift der Ausschluss wegen Vorvertraglichkeit. Eine Mieterhöhung oder Kündigung, die Sie bereits erhalten haben, ist also nie versicherbar. Wenden Sie sich in diesem Fall an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Zahlt die Versicherung auch die Beratung vor dem Prozess?

Das hängt vom Tarif ab. Die meisten Tarife zahlen das außergerichtliche Vorgehen, sobald ein Rechtsschutzfall vorliegt, also etwa das Anwaltsschreiben gegen eine Mieterhöhung. Eine reine Beratung ohne konkreten Konflikt – zum Beispiel die Prüfung eines Mietvertrags vor der Unterschrift – ist oft nicht oder nur mit einer Pauschale gedeckt. Dafür ist der Mieterverein die passende Anlaufstelle.

Was ist der Unterschied zwischen Mieterverein und Mietrechtsschutzversicherung?

Der Mieterverein berät Sie selbst und schreibt für Sie an den Vermieter; die Prozesskostenversicherung des Vereins zahlt erst, wenn es vor Gericht geht. Die Rechtsschutzversicherung berät nicht, sondern erstattet die Kosten eines frei gewählten Anwalts. Der Verein ist mit 50 bis 120 Euro im Jahr günstiger und deckt den Alltag – Nebenkosten, Mieterhöhung, Mängel. Die Versicherung passt, wenn Sie einen eigenen Anwalt wollen oder ohnehin Privatrechtsschutz abschließen.

Übernimmt die Versicherung die Kosten der Gegenseite, wenn ich verliere?

Ja. Nach § 91 ZPO trägt die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits, also auch den Anwalt des Vermieters. Diese Kosten gehören zum versicherten Umfang. Sie zahlen nur die vereinbarte Selbstbeteiligung. Genau darin liegt der Unterschied zur Prozesskostenhilfe, die die gegnerischen Kosten nicht abdeckt.

Brauche ich eine Rechtsschutzversicherung, um die Mietpreisbremse durchzusetzen?

Nein. Sie rügen die zu hohe Miete schriftlich beim Vermieter (§ 556g Abs. 2 BGB) und verlangen Auskunft über die Vormiete (§ 556g Abs. 3 BGB). Bei Mietverträgen ab dem 1. April 2020 bekommen Sie auch die zu viel gezahlte Miete vor der Rüge zurück, wenn Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügen. Die kostenlose Mietpreis-Prüfung zeigt Ihnen vorab, ob Ihre Miete über der Grenze liegt und wie viel Sie zurückfordern können.