Der Mietspiegel ist die amtliche Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Stadt, gegliedert nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung (§ 558c BGB). Für Sie zählt eine Zahl: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf Ihre Miete bei Vertragsschluss höchstens 10 Prozent über dem Wert des Mietspiegels liegen (§ 556d BGB). Liegt sie darüber, rügen Sie das schriftlich. Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, bekommen Sie das zu viel Gezahlte seit dem ersten Monat zurück (§ 556g BGB).
Auf Grundlage des Mietspiegels lässt sich feststellen, ob die von Ihrem Vermieter verlangte Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Obergrenze überschreitet.
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Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird die jeweilige Wohnung anhand einer Reihe von Kriterien beschrieben. Auf dieser Grundlage werden vergleichbare Wohnungen ermittelt:
Sobald die Wohnung nach diesen Kriterien eingeordnet ist, gibt der einfache Mietspiegel eine Preisspanne vor. Ein qualifizierter Mietspiegel wird in der Regel alle vier Jahre neu erstellt und alle zwei Jahre an den Lebenshaltungskostenindex angepasst. Gesetzlich (§ 558c BGB) muss spätestens alle vier Jahre ein neuer Mietspiegel erstellt werden.
Für einen qualifizierten Mietspiegel gelten zusätzliche Voraussetzungen: Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (meist von Fachunternehmen) erstellt und von Vertreter:innen der Mieter:innen, Vermieter:innen sowie der Kommune anerkannt und veröffentlicht werden.
Die Rückkopplungsschleife
Mieten, die in den letzten Jahren gestiegen sind, fließen direkt in künftige Mietspiegel ein – wodurch der Mietspiegel selbst immer weiter steigt.
Wie lese ich den Mietspiegel für meine Wohnung?
Sie ordnen Ihre Wohnung in die Tabelle ein: Baujahr, Wohnfläche, Lage und Ausstattung ergeben ein Feld mit einem Mittelwert und einer Spanne, jeweils in Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Viele Städte bieten dafür einen Online-Rechner an.
Ein Beispiel mit runden Zahlen: Ihre Wohnung hat 60 Quadratmeter, der Mietspiegel nennt für Ihr Feld 10,00 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt damit bei 600 Euro nettokalt. Mit dem Aufschlag von 10 Prozent nach § 556d BGB darf Ihr Vermieter höchstens 660 Euro verlangen. Stehen im Vertrag 800 Euro nettokalt, zahlen Sie 140 Euro im Monat zu viel, 1.680 Euro im Jahr.
Vergleichen Sie immer die Nettokaltmiete. Betriebs- und Heizkosten stehen nicht im Mietspiegel und gehören nicht in den Vergleich.
Mietpreisbremse – aber Mieter:innen müssen sie aktivieren
Um dieser rasanten Entwicklung entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber die Mietpreisbremse eingeführt. Der Haken: Mieter:innen müssen sich aktiv darauf berufen. Zu wenige tun das – und so steigen die Mieten trotz Mietpreisbremse weiter ungebremst.
Wenn die meisten betroffenen Mieter:innen die Mietpreisbremse weiterhin nicht nutzen, sind große Sprünge in künftigen Mietniveaus absehbar. Dem lässt sich nur entgegenwirken, wenn die Mietpreisbremse flächendeckend aktiviert und ungerechtfertigt hohe Mieten gesenkt werden.
Vermieter:innen drohen keine Sanktionen (z. B. Bußgelder), wenn sie gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Das heißt: Mieter:innen müssen weiterhin selbst aktiv werden. Conny hilft Mieter:innen in ganz Deutschland, die Mietpreisbremse durchzusetzen – ohne Stress und ohne Kostenrisiko*.
Wann gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung?
Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Erstens liegt die Wohnung in einem Gebiet, das die Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat (§ 556d Abs. 2 BGB); die Daten für die größten Städte stehen in der Tabelle unten. Zweitens wurde Ihr Mietvertrag nach Inkrafttreten dieser Verordnung geschlossen. Drittens greift keine Ausnahme.
Die Ausnahmen stehen in §§ 556e und 556f BGB: Lag die Miete des Vormieters schon höher, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen. Hat er in den letzten drei Jahren vor Ihrem Einzug modernisiert, darf er den Modernisierungszuschlag aufschlagen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und umfassend modernisierte Wohnungen bei der ersten Vermietung danach sind ganz ausgenommen.
Auf eine Ausnahme kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er Sie vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informiert hat (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, gilt die Obergrenze von 10 Prozent, bis er sie nachholt – und auch dann erst zwei Jahre später.
Mietspiegel nach Stadt – Übersicht
Wann die Mietpreisbremse (MPB) in den jeweiligen Großstädten eingeführt wurde und wo Sie den lokalen Mietspiegel finden:
| Stadt | Einführung MPB | Quelle |
|---|---|---|
| Berlin | 1. Juni 2015* | Berliner Mietspiegel |
| Hamburg | 1. Juli 2015* | Mietenspiegel Hamburg |
| München | 7. August 2019* | Mietspiegel München – Landeshauptstadt München |
| Köln | 1. Juli 2015* | Mietspiegel Köln |
| Frankfurt am Main | 27. November 2015* | Mietspiegel Frankfurt am Main |
| Stuttgart | 4. Juni 2020* | Mietspiegel Landeshauptstadt Stuttgart |
| Düsseldorf | 1. Juli 2015* | Mietspiegel Düsseldorf |
| Leipzig | 13. Juli 2022* | Mietspiegel Leipzig |
| Dortmund | 1. Juli 2015* | Mietspiegel Dortmund |
| Essen | 1. Juli 2015* | Mietspiegel Stadt Essen |
| Bremen | 1. Dezember 2015* | Mietspiegel Bremen |
| Hannover | 1. Dezember 2016* | Mietspiegel Hannover |
*Datum, an dem die Mietpreisbremse im jeweiligen Bundesland/in der jeweiligen Stadt in Kraft getreten ist.
Der Mietspiegel bei Conny
Mit dem Mietspiegel können Mieter:innen gegen eine unzulässig hohe Miete vorgehen. Damit Sie Ihre Miete einfach und online mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen können, haben wir die Mietspiegel für Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und weitere Regionen in einen übersichtlichen Online-Mietrechner überführt.
In wenigen Klicks erfahren Sie – kostenlos – ob die Mietpreisbremse verletzt wird, wie viel Sie möglicherweise jeden Monat zu viel zahlen, und können Conny beauftragen, die Senkung durchzusetzen.
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Damit Mieter:innen nicht ständig mit unbegrenzten Mieterhöhungen konfrontiert werden, dürfen Vermieter:innen in bestehenden Mietverhältnissen die Miete nur erhöhen, wenn sie die gesetzlichen Regeln einhalten. Neben vertraglich vereinbarten Modellen wie Staffel- und Indexmiete darf eine Erhöhung nur damit begründet werden, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird (§ 558 BGB) oder über eine Modernisierungserhöhung.
Conny hilft Mieter:innen – einfach, online, ohne Kostenrisiko*
Damit die Mietpreisbremse greift, müssen betroffene Mieter:innen sie zunächst aktivieren. Conny unterstützt Mieter:innen von der Aktivierung bis zur Durchsetzung ihrer Ansprüche – ohne Stress und ohne Kostenrisiko*. Ist die Miete zu hoch, übernehmen wir den Fall und setzen die Senkung durch, notfalls auch vor Gericht.
Das Conny-Versprechen
Conny zu beauftragen lohnt sich immer. Wir tragen das volle Kostenrisiko – Sie haben keinen finanziellen Nachteil, sollten wir Ihre Miete wider Erwarten nicht senken können. Wir erhalten nur eine Vergütung, wenn wir für Sie erfolgreich sind, und werden von Ihrem Vermieter bezahlt. Eine Rechnung von uns bekommen Sie nie.
Das Angebot von Conny ermöglicht tatsächlich eine Mietpreisbremsung ohne nennenswertes Prozesskostenrisiko.
Wir setzen uns im Auftrag von Mieter:innen für die Einhaltung der Mietpreisbremse ein. Wir sehen darin einen wichtigen Beitrag zum Erhalt bezahlbaren Wohnraums.
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Erfahren Sie, ob Ihre Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Keine Vorabkosten, keine Verpflichtung.
*Vollständige Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?
Auf der Website der Stadtverwaltung, meist beim Wohnungs- oder Statistikamt; für die zwölf größten Städte stehen die Links oben auf dieser Seite. Seit dem Mietspiegelreformgesetz 2022 müssen Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Kleinere Gemeinden dürfen den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde heranziehen.
Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?
Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) wird von der Gemeinde oder von Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam aufgestellt. Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, wird alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erhoben. Vor Gericht gilt die gesetzliche Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Wie viel Geld bekomme ich zurück, wenn meine Miete zu hoch ist?
Bei Mietverträgen ab dem 1. April 2020 die gesamte Überzahlung seit Mietbeginn, wenn Sie innerhalb von 30 Monaten nach Einzug rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Rügen Sie später, bekommen Sie nur die Miete zurück, die nach der Rüge fällig wurde. Dazu sinkt Ihre Miete für die Zukunft dauerhaft auf die zulässige Höhe.
Gilt der Mietspiegel auch für Mieterhöhungen?
Ja. Im laufenden Vertrag darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, um höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten um 15 Prozent (§ 558 BGB). Die Miete muss dafür seit 15 Monaten unverändert sein, und Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zu prüfen, ob Sie zustimmen (§ 558b BGB).
Was tue ich, wenn meine Miete über der Grenze liegt?
Rügen Sie den Verstoß schriftlich bei Ihrem Vermieter und nennen Sie den Mietspiegelwert, auf den Sie sich stützen. Wollen Sie die Rechnung nicht selbst machen, nutzen Sie die kostenlose Mietprüfung oder lassen Sie sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten. Entscheidend ist die Frist: 30 Monate nach Einzug.
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