Mietpreisbremse in Köln: Das sollten Mieter:innen wissen

Gilt die Mietpreisbremse in Köln?

Ja. Köln ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen und eine von 57 Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, für die die Mieterschutzverordnung des Landes gilt. Die Mietpreisbremse greift im gesamten Stadtgebiet, unabhängig vom Veedel: Ob Ehrenfeld, Nippes, Südstadt oder Innenstadt, überall gelten dieselben Regeln.

Konkret heißt das: Bei einem neuen Mietvertrag darf Ihre Nettokaltmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wie sie im Kölner Mietspiegel festgehalten ist.

Wie die Mietpreisbremse nach Köln kam

Die Mietpreisbremse ist ein Bundesgesetz (§ 556d BGB) und gilt seit 2015. Wo sie greift, legen jedoch die Länder fest. In Nordrhein-Westfalen geschieht das über die Mieterschutzverordnung.

Der Weg war holprig: Im Februar 2019 entschied das Amtsgericht Köln, dass die Begründung des Landes für die Einstufung als angespannter Markt nicht ausreichte, sodass die Regelung zeitweise schwer durchsetzbar war. Nordrhein-Westfalen hat die Verordnung daraufhin nachgebessert. Seit dem 1. März 2025 gilt eine neue Mieterschutzverordnung, die den Geltungsbereich von 18 auf 57 Städte und Gemeinden erweitert hat, Köln inklusive.

Bis wann gilt sie in Köln?

Landesverordnungen sind zeitlich befristet. Die aktuelle NRW-Verordnung gilt bis zum 31. Dezember 2029. Das passt zur Entscheidung des Bundestags vom 26. Juni 2025, die gesetzliche Grundlage der Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse mehrfach als verfassungsgemäß bestätigt, zuletzt im Januar 2026. Für Kölner Mieter:innen besteht also keine rechtliche Unsicherheit mehr.

Wie gut wirkt das Gesetz in Köln?

Der Kölner Wohnungsmarkt steht stark unter Druck. Die Angebotsmieten liegen oft deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, in beliebten Vierteln häufig 10 bis 20 Prozent. Gerade ältere Wohnungen werden regelmäßig zu überhöhten Preisen vermietet.

Genau hier hilft die Mietpreisbremse: Weil die Obergrenze an den Kölner Mietspiegel gekoppelt ist, sind viele dieser Mietverhältnisse unzulässig überteuert, und die Miete kann gesenkt werden. Eine Prüfung lohnt sich fast immer.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Auch wenn die Mietpreisbremse in ganz Köln gilt, können einige Ausnahmen greifen:

1. Neubau (Erstvermietung nach dem 1.10.2014)

   Wohnungen, die nach diesem Datum erstmals genutzt und vermietet wurden. Eine nur erweiterte, geteilte oder zusammengelegte Wohnung gilt nicht als Neubau.

2. Umfassende Modernisierung

   Nur wenn rund ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus investiert wurde und sich der Wohnwert deutlich erhöht. Reine Instandsetzung zählt nicht. Diese Ausnahme wird selten erfüllt.

3. Vorübergehende Vermietung

   Nur vorübergehend vermietete Wohnungen. Bei befristeten Verträgen über ein Jahr lohnt sich meist eine Prüfung. Auch möblierte Wohnungen sind erfasst, erlaubt ist nur ein angemessener Möblierungszuschlag, der oft zu hoch angesetzt wird.

4. Ältere Mietverträge

   Verträge, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse für Köln nach der jeweils geltenden Landesverordnung geschlossen wurden.

5. Bereits zu hohe Vormiete

   Wichtig: Der Vermieter muss die Vormiete vor Vertragsschluss offenlegen. Tut er das nicht, kann er sich später nicht auf diese Ausnahme berufen.

Der BGH stellt hohe Anforderungen an diese Ausnahme. Maßnahmen, die eine Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzen, zählen nicht. Die meisten modernisierten Kölner Wohnungen fallen deshalb weiter unter die Mietpreisbremse.

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