Kaution zurückfordern: Fristen, Abzüge, Vorgehen

Rechtsgrundlage: § 551 BGB und die Fristen

Die Mietkaution regelt § 551 BGB. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution.

Eine feste Rückzahlungsfrist nennt das Gesetz nicht. Der Anspruch wird fällig, sobald der Vermieter seine Forderungen in angemessener Zeit prüfen konnte und nichts mehr offen ist. Zwei weitere Fristen sind entscheidend: Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Ihr Anspruch auf die Kaution verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde (§ 199 BGB).

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Meist drei bis sechs Monate. In dieser Prüffrist stellt der Vermieter fest, ob Schäden, Mietrückstände oder Nebenkosten offen sind. Nach sechs Monaten kann er Schäden wegen § 548 BGB nicht mehr geltend machen. Spätestens dann muss er den Großteil der Kaution auszahlen.

Für die letzte Nebenkostenabrechnung darf er einen Teil zurückhalten, aber nur in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung und nur bis zur Abrechnung. Abrechnen muss er innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Beispiel: Ihre letzte Nachzahlung lag bei 180 Euro. Ein Einbehalt von 1.500 Euro ist damit nicht zu begründen.

Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Nur Forderungen, die er belegen kann: Mietrückstände, nicht gezahlte Nebenkosten, Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und Schönheitsreparaturen bei wirksamer Klausel.

Normale Abnutzung bezahlen Sie nicht (§ 538 BGB). Dübellöcher in üblicher Zahl, Laufspuren auf dem Teppich oder nach Jahren vergilbte Wände gehören dazu. Eine Renovierungsklausel ist unwirksam, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen und keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten haben (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Starre Fristen wie „alle drei Jahre streichen“ machen die Klausel ebenfalls unwirksam. Für jeden Abzug muss der Vermieter Rechnungen oder Kostenvoranschläge vorlegen. Eine Pauschale ohne Beleg akzeptieren Sie nicht.

Typische Fälle nach dem Auszug

• Der Vermieter meldet sich nicht. Nach sechs Monaten ohne Abrechnung ist die Kaution bis auf eine Nebenkostenrücklage fällig.
• Der Vermieter behält Geld für Renovierung ein, obwohl Sie unrenoviert eingezogen sind. Die Klausel ist unwirksam, der Abzug entfällt.
• Der Vermieter hält die gesamte Kaution „für die Nebenkosten“ zurück. Zulässig ist nur ein Betrag in Höhe der erwartbaren Nachzahlung.
• Der Vermieter berechnet Gebrauchsspuren als Schaden. Dübellöcher und abgewohnte Böden sind vertragsgemäßer Gebrauch.
• Das Haus wurde verkauft. Der neue Eigentümer tritt in die Kaution ein (§ 566a BGB). Zahlt er nicht, haftet weiterhin der frühere Vermieter.

Kaution zurückfordern: diese Schritte gehen Sie

1. Beweise sichern: Übergabeprotokoll, Fotos vom Auszugstag, Zählerstände und die Quittung für die Schlüsselrückgabe aufbewahren.
2. Schriftlich fordern: Betrag samt Zinsen nennen, Kontoverbindung angeben, Frist von 14 Tagen setzen, per Einschreiben schicken. Ohne erkennbare Forderungen des Vermieters geht das direkt nach dem Auszug, sonst nach Ablauf der sechs Monate.
3. Belege verlangen: Behält der Vermieter einen Teil ein, fordern Sie Rechnungen, Kostenvoranschläge oder die Nebenkostenabrechnung an.
4. Nach Fristablauf: Mahnbescheid beantragen oder Klage beim Amtsgericht einreichen. Für Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht zuständig, einen Anwalt brauchen Sie dort nicht zwingend.
5. Bei Streit um Schäden oder Klauseln: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Die Verjährung von drei Jahren im Blick behalten.

Wann lohnt sich eine Mietpreis-Prüfung?

Wenn Sie nach dem Auszug in eine neue Wohnung in einer Stadt mit Mietpreisbremse gezogen sind. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Zu viel gezahlte Miete fordern Sie nach einer Rüge zurück (§ 556g BGB). Die Prüfung ist kostenlos und dauert wenige Minuten.

Häufige Fragen

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht, Gerichte erlauben meist drei bis sechs Monate Prüfzeit. Nach sechs Monaten verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters (§ 548 BGB), dann muss er den Großteil auszahlen. Nur für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Betrag länger zurückhalten.

Darf ich die Kaution mit den letzten Mieten verrechnen?

Nein. Die Kaution sichert den Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses ab. Sie zahlen die Miete bis zum letzten Vertragstag, sonst entstehen Mietrückstände, die der Vermieter berechtigt abzieht.

Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?

Ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB legt er die Kaution zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an. Die Zinsen stehen Ihnen zu und werden mit der Kaution ausgezahlt.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Bei Mietrückständen, belegten Schäden über die normale Abnutzung hinaus und einer offenen Nebenkostennachzahlung. Er muss jeden Posten mit Rechnung, Kostenvoranschlag oder Abrechnung nachweisen. Für normale Gebrauchsspuren darf er nichts abziehen (§ 538 BGB).

Wann verjährt mein Anspruch auf die Kaution?

Nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde, also meist einige Monate nach dem Auszug (§ 199 BGB). Ein Mahnbescheid oder eine Klage stoppt die Verjährung.

Wer zahlt die Kaution zurück, wenn das Haus verkauft wurde?

Der neue Eigentümer. Er tritt nach § 566a BGB in die Pflichten aus der Kaution ein, auch wenn er sie vom Verkäufer nie erhalten hat. Zahlt er nicht, können Sie weiterhin den früheren Vermieter in Anspruch nehmen.

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