Tricks der Vermieter: Modernisierungen zur Umgehung der Mietpreisbremse

Hinter der Mietpreisbremse steckt das Gesetz zur "zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn" (§ 556d BGB). Sie ist seit 2015 gültig und regelt das Mietniveau auf "angespannten Wohnungsmärkten". Dank der Mietpreisbremse dürfen die Mieten nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel definiert, der alle zwei bis vier Jahre von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde veröffentlicht wird. Aufgrund der Mietpreisbremse können Mieter ihre Miete zu senken, wenn diese über der festgelegten Grenze liegt und das Gesetz in ihrer Stadt gilt.

Viele Vermieter ignorieren das Gesetz allerdings und verlangen viel zu hohe Mieten. Dadurch nehmen sie jährlich zum Teil mehrere tausend Euro ein, die ihnen gar nicht zustehen. Möchten Mieter ihr gutes Recht auf eine faire Miete durchsetzen, versuchen Vermieter durch einige Tricks das Gesetz zu umgehen. Dabei werden immer wieder angebliche Modernisierungen angegeben, denn "umfassend modernisierte" Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Dass die Mietpreisbremse von einigen Wohnungsgesellschaften systematisch durch den Modernisierungs-Trick umgangen wird, zeigt dieser ARD Panorama-Beitrag vom 23. Juli 2020. Auch CONNY-Gründer Daniel Halmer wurde zu den Maschen der Vermieter interviewt.

Fallbeispiel zu Vermieter-Taktik: Instandhaltungsarbeiten werden umgelegt

Vor Einzug eines neuen Mieters streicht der Vermieter die Wohnung neu und wechselt eine alte Tür und abgenutzte Türschwellen aus. Er erneuert eine uralte Elektroleitung (insbesondere in Altbauwohnungen) und fliest das Bad neu, inklusive neuer Badewanne. Zudem wird eine Einbauküche gestellt. Nun geht der Vermieter davon aus, die Wohnung umfassend modernisiert zu haben. Doch hierbei liegt er falsch. Es fehlt an einer baulichen Veränderung. Instandhaltungen wie die oben genannten Punkte, sind kein Grund dafür eine Wohnung als modernisiert zu betrachten. Eine Modernisierungsumlage funktioniert hier also nicht. Nachdem CONNY einen Fall zur Mietpreisbremse angenommen und den Vermieter gerügt hat, schreibt der Vermieter sinngemäß folgende Antwort: "Leider ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar, da wir umfassend modernisiert haben."

Für eine umfassende Modernisierung müssen jedoch mindestens ein Drittel der Neubaukosten investiert worden sein. Außerdem muss danach die Wohnung die Wohnqualität eines Neubaus haben. Findige Vermieter denken sich in diesem Falle einige Szenarien aus, wie sie die Kosten erheblich aufblähen können. In unserem Fallbeispiel werden nun horrende Summen für das Streichen der Wohnung und die anderen Arbeiten berechnet. Meist werden Subfirmen der Immobilienunternehmen engagiert und eigene Premiumfliesen hergestellt, die sie aufgrund der Masse günstig einkaufen können. Der tatsächlich gezahlte Preis ist nicht mehr nachvollziehbar. Da man hiermit aber noch nicht wirklich an ein Drittel der Neubaukosten herankommt, werden gerne auch Architektenkosten berechnet. Hierbei werden fiktive Kosten in Ansatz gebracht, die ein Architekt gekostet hätte. Tatsächlich handelt es sich um eine reine Bauplanung, die von Subunternehmern der Wohnungsbaugesellschaften mutmaßlich zu Festpreisen durchgeführt werden.

Modernisierungsmaßnahmen sind Baumaßnahmen, die eine deutliche Wohnwertverbesserung sind oder zu einer höheren Energieeffizienz führen. Laut § 555b BGB sind das folgende bauliche Veränderungen:

• Energetische Modernisierungen, durch die Energie nachhaltig eingespart wird (z. B. verbesserte Wärmedämmung)
• Energetische Modernisierungen, die nachhaltig das Klima schützen und/oder durch die fossile Energien eingespart werden (z. B. moderne Heizungsanlage)
• Modernisierungen, nach denen der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
• Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. hochwertige Böden)
• Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
• Baumaßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Wurden eine oder mehrere der genannten Maßnahmen durchgeführt, dürfen die Kosten auch auf die Miete umgelegt werden. Der Gesetzgeber gibt nach § 559 BGB vor, dass in diesen Fällen maximal acht Prozent der anfallenden Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen.

Beispiel: Die Kosten der Modernisierung liegen bei 6.000 Euro. Die Jahresmiete darf nun um acht Prozent erhöht werden. In diesem Fall um 480 Euro. Das bedeutet, dass die monatliche Mieterhöhung bei höchstens 40 Euro liegen darf.

Eine Modernisierung ist nicht gegeben, wenn die Wohnung durch Maßnahmen in einen "allgemein üblichen Zustand" versetzt wurde.

"Allgemein üblich" ist ein Zustand, wenn er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen mit gleichem Alter und innerhalb eines Bundeslandes vorhanden ist. Dies gilt vor allem dann, wenn ein Mieter den so geschaffenen Zustand als Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen erwarten kann.

Instandhaltungsarbeiten sind also für die Vermieter auch nicht umlagefähig. Das heißt, dass keine Kosten hierfür auf die höchstzulässige Miete aufgeschlagen werden dürfen. Klassische Instandhaltungsarbeiten sind:

• Reparaturen/Austausch der Fußböden
• Reparaturen/Austausch der Türen und Fenster
• Austausch von Rohren oder alten Elektroleitungen
• Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage
• Einbau einer neuen Einbauküche

Nicht jede Modernisierung schließt die Mietpreisbremse aus

Auch wenn eine Modernisierung vorliegt, ist die Mietpreisbremse nicht automatisch umgangen. Dafür muss der Aufwand der Modernisierung etwa zu einem Drittel des Aufwandes einer Neubauwohnung entsprechen oder so umfassend sein, dass die Wohnung nach den Maßnahmen mit einem Neubau gleichzusetzen ist. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Kosten der "umfassenden Sanierung" genau darzulegen. Kann er das nicht oder reicht der Nachweis nicht aus, greift weiterhin die Mietpreisbremse. Lassen Sie die Kosten deshalb immer juristisch oder direkt von CONNY prüfen, wenn Sie die Mietpreisbremse ziehen möchten.

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Ausnahmen des Gesetzes: Für Vermieter wird es schwieriger

Anfang 2019 hat die Bundesregierung das Mietpreisbremsengesetz verschärft. Seitdem ist es für Vermieter schwieriger, sich auf Ausnahmen zu berufen. Zum Beispiel müssen sie bei Neuvermietungen unaufgefordert schriftlich darlegen, wie viel Miete der Vormieter gezahlt hat. Wenn der Vermieter einen Mietzins oberhalb der zulässigen Höchstmiete verlangen will, muss er angeben, auf welche der drei Ausnahmen von der Mietpreisbremse (Neubau, umfassende Modernisierung, befristetes Mietverhältnis) er sich beruft. Tun sie das nicht, können sie sich später nicht mehr auf eine Ausnahme berufen.