Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung: Frist, Begründung, Musterbrief

Zwölf Monate, gerechnet ab dem Tag, an dem die Abrechnung bei Ihnen ankommt (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Innerhalb dieser Frist können Sie jede Position beanstanden. Was Sie bis dahin nicht gerügt haben, gilt als anerkannt, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.

Die Zahlungsfrist von 30 Tagen läuft unabhängig davon. Vermuten Sie Fehler, zahlen Sie die Nachforderung „unter Vorbehalt der Rückforderung“, mit diesem Vermerk im Verwendungszweck und in einem kurzen Schreiben an den Vermieter. So geraten Sie nicht in Verzug und bekommen zu viel Gezahltes nach dem Widerspruch zurück oder mit den nächsten Vorauszahlungen verrechnet.

Der Vermieter hat seinerseits Fristen: Er muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst verfällt seine Nachforderung. Alle Fristen stehen im Ratgeber Fristen der Nebenkostenabrechnung.

1. Belege anfordern. Verlangen Sie Einsicht in alle Rechnungen, Verträge und den Verteilerschlüssel (§ 259 BGB). Bis zur Einsicht dürfen Sie die Nachzahlung zurückhalten.
2. Schriftlich und nachweisbar. Per Einschreiben mit Rückschein oder gegen Empfangsbestätigung, damit der Zugang innerhalb der 12 Monate feststeht.
3. Konkret begründen. Nennen Sie jede Position und den Fehler: nicht umlagefähig, falscher Schlüssel, falsche Fläche, falscher Zeitraum. Allgemeine Zweifel reichen nicht.
4. Nachbesserung verlangen und eine Frist setzen, etwa vier Wochen.

• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren, Leerstand. Umlegen darf der Vermieter nur die Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung, und nur, wenn der Mietvertrag sie nennt.
• Falscher Verteilerschlüssel: Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a BGB). Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden (Heizkostenverordnung).
• Falsche Wohnfläche oder falsche Gesamtfläche des Hauses.
• Vorauszahlungen nicht angerechnet oder falsch addiert.
• Falscher Zeitraum: Der Abrechnungszeitraum darf höchstens 12 Monate umfassen.
• Verspätete Abrechnung: Kommt sie später als 12 Monate nach Ende des Zeitraums, schulden Sie keine Nachzahlung.

Keine Nachteile. Der Vermieter muss die beanstandeten Posten belegen oder korrigieren; ergibt die Korrektur einen niedrigeren Betrag, zahlen Sie nur diesen, ergibt sie einen höheren, bleibt es bei der ursprünglichen Forderung. Eine Kündigung wegen eines Widerspruchs ist ausgeschlossen.

Antworten muss der Vermieter nicht. Reagiert er nicht, bleibt Ihr Widerspruch wirksam; will er die Nachzahlung, muss er sie einklagen und die Abrechnung vor Gericht belegen. Zahlen Sie einen berechtigten Teil, zahlen Sie ihn unter Vorbehalt.

Setzen Sie Ihre Angaben und Ihre Begründung ein. Der Brief ersetzt keine Prüfung; die Punkte aus einer Prüfung übernehmen Sie in die Liste.

(Absender)
Mieter Mustermann
Musterstraße 1
10000 Musterstadt

(An)
Vermieter Mustermann
Musterstraße 1
10000 Musterstadt

Musterstadt, den….(Datum)

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vom Jahr XXXX

Sehr geehrter Herr…./ sehr geehrte Frau…,

ich habe Ihre Betriebskostenabrechnung vom…. am… erhalten. Ich muss dieser leider in einigen Punkten widersprechen und begründe dies wie folgt: (Beispiele)

• Ihre Nebenkostenabrechnung vom…enthält mehrere Positionen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hierzu gehören die Kosten für die Reparatur des Aufzuges sowie Kosten für den Verwalter…
• In der Nebenkostenabrechnung wurden meine Vorauszahlungen nicht richtig gegengerechnet….
• …(weitere Punkte)

Die Zahlung dieses Betrages erfolgte unter Vorbehalt, worauf ich Sie bereits mit Schreiben vom … hingewiesen habe. Bitte schicken Sie mir eine korrigierte Nebenkostenabrechnung zu und erstatten Sie mir die zu viel entrichtete Nachzahlung in Höhe von …

Mit freundlichen Grüßen

…….
(Unterschrift des Mieters)