Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung: Frist, Begründung, Musterbrief

Zwölf Monate, gerechnet ab dem Tag, an dem die Abrechnung bei Ihnen ankommt (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Innerhalb dieser Frist können Sie jede Position beanstanden. Was Sie bis dahin nicht gerügt haben, gilt als anerkannt, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.

Die Zahlungsfrist von 30 Tagen läuft unabhängig davon. Vermuten Sie Fehler, zahlen Sie die Nachforderung „unter Vorbehalt der Rückforderung“, mit diesem Vermerk im Verwendungszweck und in einem kurzen Schreiben an den Vermieter. So geraten Sie nicht in Verzug und bekommen zu viel Gezahltes nach dem Widerspruch zurück oder mit den nächsten Vorauszahlungen verrechnet.

Der Vermieter hat seinerseits Fristen: Er muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst verfällt seine Nachforderung. Alle Fristen stehen im Ratgeber Fristen der Nebenkostenabrechnung.

Kopieren Sie den Brief, setzen Sie Ihre Daten ein und streichen Sie die Beispielpunkte, die auf Ihre Abrechnung nicht passen. Jede Position braucht Bezeichnung, Betrag und Grund.

(Absender)
Vorname Nachname
Straße Hausnummer
PLZ Ort

(An)
Vermieter oder Hausverwaltung
Straße Hausnummer
PLZ Ort

Ort, den … (Datum)

Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr … vom …, Mietobjekt … (Straße, Wohnung)

Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

Ihre Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom … bis … ist mir am … zugegangen. Gegen folgende Positionen erhebe ich Einwendungen nach § 556 Abs. 3 BGB:

• Position „Hausverwaltung“, … Euro: Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV und nicht umlagefähig.
• Position „Aufzug“, … Euro: Enthalten ist die Reparatur vom …; Instandsetzungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
• Verteilerschlüssel: Die Abrechnung geht von … m² Wohnfläche aus, laut Mietvertrag sind es … m².
• Meine Vorauszahlungen von … Euro sind nur mit … Euro angerechnet.
• … (weitere Punkte)

Bitte gewähren Sie mir Einsicht in alle Rechnungen, Verträge und den Verteilerschlüssel, auf denen die Abrechnung beruht (§ 259 BGB), und senden Sie mir bis zum … eine korrigierte Abrechnung.

Bis zur Belegeinsicht halte ich die Nachzahlung von … Euro zurück. / Die Nachzahlung von … Euro habe ich am … unter Vorbehalt der Rückforderung geleistet; den zu viel gezahlten Betrag bitte ich bis zum … zu erstatten. (Streichen Sie den Satz, der auf Sie nicht zutrifft.)

Mit freundlichen Grüßen

…
(Unterschrift)

1. Belege anfordern. Verlangen Sie Einsicht in alle Rechnungen, Verträge und den Verteilerschlüssel (§ 259 BGB). Bis zur Einsicht dürfen Sie die Nachzahlung zurückhalten.
2. Schriftlich und nachweisbar. Per Einschreiben mit Rückschein oder gegen Empfangsbestätigung, damit der Zugang innerhalb der 12 Monate feststeht.
3. Konkret begründen. Nennen Sie jede Position und den Fehler: nicht umlagefähig, falscher Schlüssel, falsche Fläche, falscher Zeitraum. Allgemeine Zweifel reichen nicht.
4. Nachbesserung verlangen und eine Frist setzen, etwa vier Wochen.

• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren, Leerstand. Umlegen darf der Vermieter nur die Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung, und nur, wenn der Mietvertrag sie nennt.
• Falscher Verteilerschlüssel: Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a BGB). Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden (Heizkostenverordnung).
• Falsche Wohnfläche oder falsche Gesamtfläche des Hauses.
• Vorauszahlungen nicht angerechnet oder falsch addiert.
• Falscher Zeitraum: Der Abrechnungszeitraum darf höchstens 12 Monate umfassen.
• Verspätete Abrechnung: Kommt sie später als 12 Monate nach Ende des Zeitraums, schulden Sie keine Nachzahlung.

Keine Nachteile. Der Vermieter muss die beanstandeten Posten belegen oder korrigieren; ergibt die Korrektur einen niedrigeren Betrag, zahlen Sie nur diesen, ergibt sie einen höheren, bleibt es bei der ursprünglichen Forderung. Eine Kündigung wegen eines Widerspruchs ist ausgeschlossen.

Antworten muss der Vermieter nicht. Reagiert er nicht, bleibt Ihr Widerspruch wirksam; will er die Nachzahlung, muss er sie einklagen und die Abrechnung vor Gericht belegen. Zahlen Sie einen berechtigten Teil, zahlen Sie ihn unter Vorbehalt.

Der Brief steht oben zum Kopieren. Bevor Sie ihn absenden, prüfen Sie fünf Angaben.

• Zugangsdatum: der Tag, an dem die Abrechnung bei Ihnen ankam. Ab ihm laufen die 12 Monate für Einwendungen und die 30 Tage bis zur Fälligkeit der Nachzahlung.
• Positionen: jede Position mit der Bezeichnung aus der Abrechnung, dem Betrag und dem Grund, warum sie falsch ist. „Die Abrechnung scheint zu hoch“ reicht nicht.
• Betrag: die Summe, die Sie zurückhalten oder zurückverlangen, sobald Sie sie beziffern können.
• Frist: ein konkretes Datum für die korrigierte Abrechnung, etwa vier Wochen nach Ihrem Schreiben.
• Versand: Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Kopie und Zustellnachweis behalten Sie.

Der Brief ersetzt keine Prüfung der Abrechnung. Wer die Posten vorher prüfen lassen will, wendet sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht und übernimmt dessen Punkte in die Liste.