- Nur drei Gründe tragen eine ordentliche Kündigung: Eigenbedarf, Vertragsverletzung, Verwertung (§ 573 BGB). Der Grund muss im Schreiben stehen, sonst ist es unwirksam.
- Fristen: drei Monate; nach fünf Jahren sechs, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugehen.
- Widerspruch wegen Härte: Alter, Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum – schriftlich, bis zwei Monate vor Ende der Frist (§§ 574, 574b BGB).
- Fristlos nur aus wichtigem Grund, etwa Mietschulden von zwei Monatsmieten (§ 543 BGB). Räumen darf der Vermieter nur mit Urteil.
Wann darf der Vermieter die Wohnung kündigen?
Nur mit einem berechtigten Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt drei Fälle. Erstens Eigenbedarf: Der Vermieter braucht die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zweitens eine erhebliche Vertragsverletzung, etwa wiederholt verspätete Miete oder dauerhafte Störung des Hausfriedens (Nr. 1). Drittens die Verwertung: Das Mietverhältnis hindert den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, etwa an einem Abriss, und er hätte dadurch erhebliche Nachteile (Nr. 3). Dass er die Wohnung teurer neu vermieten könnte, zählt ausdrücklich nicht.
Zahlen Sie zu viel Miete?
Nach einer Kündigung zählt jeder Euro: Die kostenlose Mietpreis-Prüfung zeigt in zwei Minuten, ob Ihre Miete über der Grenze der Mietpreisbremse liegt.
Die Kündigung braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB). Der Grund muss im Schreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB); ein nachgeschobener Grund zählt nur, wenn er erst später entstanden ist. Das Schreiben muss an alle Mieter gehen und von allen Vermietern stammen. Der Vermieter soll Sie außerdem auf Ihr Widerspruchsrecht hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, dürfen Sie noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Zieht nach Ihrem Auszug niemand ein oder wird die Wohnung neu vermietet, war der Eigenbedarf womöglich vorgeschoben. Dann schulden Ihnen Vermieter Schadensersatz: Umzugskosten, Maklerprovision, die höhere Miete der neuen Wohnung.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Für den Vermieter drei Monate bei einer Mietdauer bis fünf Jahre, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren (§ 573c Abs. 1 BGB). Für Sie als Mieter bleiben es immer drei Monate, egal wie lange Sie wohnen. Ein Mietvertrag darf Ihre Frist verkürzen, aber nicht verlängern (§ 573c Abs. 4 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Beispiel: Geht die Kündigung am 2. März zu, endet das Mietverhältnis bei dreimonatiger Frist am 31. Mai. Geht sie erst am 10. März zu, endet es am 30. Juni.
Zwei Sonderfälle verlängern Ihren Schutz. Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nur zwei Wohnungen, darf er ohne Grund kündigen, die Frist verlängert sich dafür um drei Monate (§ 573a BGB). Wurde Ihre Wohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen; die Bundesländer können diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB). Alle Fälle mit Beispielen stehen im Ratgeber Kündigungsfristen.
Die typischen Fälle
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. Der Vermieter muss im Schreiben nennen, wer einziehen soll und warum gerade diese Wohnung gebraucht wird. Ein Eigenbedarf für eine GmbH oder für eine entfernte Bekannte trägt die Kündigung nicht.
Mietschulden führen zur fristlosen Kündigung, wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon im Rückstand sind oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten schulden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Vermieter sprechen dazu meist hilfsweise die ordentliche Kündigung aus.
Hausverkauf ist kein Kündigungsgrund. Der Käufer tritt in Ihren Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und braucht für eine Kündigung dieselben Gründe wie der alte Vermieter. Wer eine leere Wohnung teurer verkaufen will, darf Ihnen deshalb nicht kündigen.
Höhere Miete rechtfertigt keine Kündigung. Will der Vermieter mehr Geld, muss er den Weg über eine Mieterhöhung nach § 558 BGB gehen und bleibt dort an Vergleichsmiete und Kappungsgrenze gebunden.
Wie wehre ich mich gegen eine Kündigung?
- Form und Grund prüfen. Schriftform mit Unterschrift, an alle Mieter, von allen Vermietern, mit konkretem Grund und richtiger Frist. Fehlt eines, weisen Sie die Kündigung schriftlich zurück und bleiben wohnen.
- Widerspruch wegen Härte. Würde der Auszug Sie oder Ihre Familie unzumutbar treffen, legen Sie schriftlich Widerspruch ein, spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist (§ 574b BGB). Anerkannte Härten sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, eine laufende Prüfung oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 BGB). Das Mietverhältnis läuft dann weiter, bis ein Gericht entscheidet.
- Nicht ausziehen, nichts unterschreiben. Räumen darf der Vermieter nur mit einem Räumungstitel; wer eigenmächtig das Schloss tauscht, handelt rechtswidrig (§ 858 BGB). Einen Aufhebungsvertrag unterschreiben Sie nie ungeprüft, denn damit geben Sie Frist und Widerspruchsrecht auf.
- Bei fristloser Kündigung wegen Mietschulden zahlen Sie den gesamten Rückstand sofort. Das macht die fristlose Kündigung unwirksam, wenn das Geld spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage eingeht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung heilt die Zahlung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Mehr im Ratgeber fristlose Kündigung.
- Beraten lassen. Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht prüft die Kündigung und formuliert den Widerspruch. Je früher, desto mehr Frist bleibt.
Wann lohnt sich eine Mietpreis-Prüfung?
Immer dann, wenn Sie nach der Kündigung einen neuen Mietvertrag unterschreiben oder gerade unterschrieben haben. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Das gilt unter anderem in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, umfassend modernisierte Wohnungen und eine höhere Vormiete (§§ 556e, 556f BGB).
Zu viel gezahlte Miete bekommen Sie zurück, sobald Sie den Verstoß gerügt haben (§ 556g Abs. 2 BGB). Bei Verträgen ab dem 1. April 2020 gilt die Rückzahlung ab Mietbeginn, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter eingeht. Auch die bisherige Wohnung lohnt den Blick: Wer die Kündigung abwehrt und bleibt, zahlt oft seit Jahren eine Miete, die nie geprüft wurde. Die Mietpreis-Prüfung von CONNY ist kostenlos; Sie geben Adresse, Wohnfläche und Miete ein und erfahren, ob die Mietpreisbremse bei Ihnen greift.
Das könnte Sie ebenfalls interessieren
Häufige Fragen zur Kündigung
Darf der Vermieter ohne Grund kündigen?
Nein. Eine ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, und der Grund muss im Schreiben stehen. Einzige Ausnahme ist das vom Vermieter selbst bewohnte Zweifamilienhaus, dort verlängert sich die Frist dafür um drei Monate (§ 573a BGB).
Wie lange ist die Kündigungsfrist für Mieter?
Drei Monate, unabhängig von der Mietdauer (§ 573c BGB), wenn der Vertrag nichts Kürzeres regelt. Bei einer Staffelmiete kann Ihr Kündigungsrecht für bis zu vier Jahre ausgeschlossen sein (§ 557a Abs. 3 BGB).
Muss ich nach der Kündigung sofort ausziehen?
Nein. Sie bleiben bis zum Ablauf der Frist, und räumen darf der Vermieter nur mit einem gerichtlichen Räumungstitel. Mit einem Härtewiderspruch bleiben Sie, bis ein Gericht entschieden hat.
Bekomme ich Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Ja. Wer wegen eines nur vorgeschobenen Eigenbedarfs auszieht, kann Umzugskosten, Maklerprovision und die Mehrmiete der neuen Wohnung verlangen (§ 280 BGB). Sammeln Sie Belege, etwa ein Inserat der Wohnung nach Ihrem Auszug.
Was gilt für die Miete der neuen Wohnung?
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Zu viel gezahlte Miete fordern Sie nach einer Rüge zurück. Ob Ihre Miete darüber liegt, zeigt die kostenlose Mietpreis-Prüfung.
Neue Wohnung nach der Kündigung?
Dann prüfen Sie die neue Miete, bevor Sie Jahre zu viel zahlen. Die Mietpreis-Prüfung von CONNY ist kostenlos und dauert wenige Minuten.