- Was ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB? Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist das Verlangen des Vermieters, einer höheren Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen.
- Welche Grenzen gelten für eine Mieterhöhung? Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist nur wirksam, wenn alle diese Grenzen eingehalten sind:
- Welche Fristen müssen Sie kennen? Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit, um zuzustimmen (§ 558b BGB).
- Typische Fehler im Mieterhöhungsschreiben Die Begründung fehlt, oder die Wohnung ist im Mietspiegel falsch eingeordnet, etwa beim Baujahr, der Ausstattung oder der Lage.
- Wie gehen Sie gegen eine Mieterhöhung vor? Lehnen Sie eine berechtigte Erhöhung ab, kann der Vermieter klagen.
- Wann lohnt sich eine Mietpreis-Prüfung? Eine Mieterhöhung misst sich an der Vergleichsmiete.
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Was ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB?
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist das Verlangen des Vermieters, einer höheren Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen. Der Vermieter kann die Miete nicht einseitig anheben. Ohne Ihre Zustimmung oder ein Gerichtsurteil gilt die alte Miete weiter. Daneben gibt es drei andere Wege zu einer höheren Miete: die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, eine vereinbarte Staffelmiete nach § 557a BGB und eine Indexmiete nach § 557b BGB. Auch eine angepasste Vorauszahlung für Nebenkosten nach § 560 BGB ist eine Mietänderung, aber keine Mieterhöhung im Sinne von § 558 BGB.
Welche Grenzen gelten für eine Mieterhöhung?
Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist nur wirksam, wenn alle diese Grenzen eingehalten sind:
- Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Maßstab ist meist der Mietspiegel Ihrer Stadt.
- Sperrfrist: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit Wohnungsmangel liegt die Grenze bei 15 %. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Nebenkosten zählen nicht mit.
- Form: Das Verlangen muss in Textform kommen und begründet sein (§ 558a BGB), etwa mit dem Mietspiegel, einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
- Modernisierung: Nach § 559 BGB darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, höchstens 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren. Liegt die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro.
Wie viel im Einzelfall erlaubt ist, erklärt der Beitrag Welche Mieterhöhungen sind zulässig?
Welche Fristen müssen Sie kennen?
Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit, um zuzustimmen (§ 558b BGB). Stimmen Sie zu, schulden Sie die neue Miete ab Beginn des dritten Monats. Ein Beispiel: Das Schreiben kommt am 10. März. Ihre Frist endet am 31. Mai. Die höhere Miete gilt ab 1. Juni.
Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, im Beispiel bis 31. August. Lässt er die Frist verstreichen, ist dieses Erhöhungsverlangen erledigt.
Wollen Sie lieber ausziehen, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Sie kündigen bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, und die Erhöhung tritt nicht ein.
Typische Fehler im Mieterhöhungsschreiben
- Die Begründung fehlt, oder die Wohnung ist im Mietspiegel falsch eingeordnet, etwa beim Baujahr, der Ausstattung oder der Lage.
- Die Sperrfrist von einem Jahr seit der letzten Erhöhung ist nicht eingehalten.
- Die Erhöhung überschreitet die Kappungsgrenze von 20 % oder 15 % in drei Jahren.
- Der Vertrag enthält eine Staffel- oder Indexmiete. Dann ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
- Das Schreiben richtet sich nicht an alle Mieter, die im Vertrag stehen.
Wie gehen Sie gegen eine Mieterhöhung vor?
- Notieren Sie das Datum, an dem das Schreiben ankam, und berechnen Sie Ihre Frist.
- Prüfen Sie Sperrfrist, Kappungsgrenze und den Mietspiegel Ihrer Stadt.
- Zahlen Sie die neue Miete noch nicht. Wer die höhere Miete mehrmals ohne Vorbehalt zahlt, stimmt nach der Rechtsprechung in der Regel stillschweigend zu.
- Antworten Sie schriftlich vor Fristende. Sie können ganz zustimmen, nur bis zum berechtigten Betrag zustimmen oder ablehnen.
- Holen Sie sich Rat bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht, bevor Sie eine Erhöhung ablehnen.
Lehnen Sie eine berechtigte Erhöhung ab, kann der Vermieter klagen. Die Prozesskosten trägt in der Regel, wer verliert.
Wann lohnt sich eine Mietpreis-Prüfung?
Eine Mieterhöhung misst sich an der Vergleichsmiete. Ob schon Ihre Miete bei Einzug zu hoch war, regelt die Mietpreisbremse. Nach § 556d BGB darf die Miete bei Vertragsbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten etwa für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und für umfassend modernisierte Wohnungen.
Eine Prüfung lohnt sich, wenn Sie in einer Stadt mit Mietpreisbremse wohnen und Ihr Vertrag nach deren Einführung beginnt. Das gilt auch bei Staffel- und Indexmiete. Liegt Ihre Miete zu hoch, rügen Sie das beim Vermieter (§ 556g BGB) und fordern zu viel gezahlte Miete zurück. Mit der kostenlosen Mietpreis-Prüfung von CONNY sehen Sie, ob Ihre Miete über der Grenze liegt.
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Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Vertragsbeginn auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Prüfen Sie kostenlos, ob Ihre Miete darüber liegt.
Häufige Fragen
Kann man eine Mieterhöhung ablehnen?
Ja. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB braucht Ihre Zustimmung, und Sie können sie ganz oder teilweise verweigern. Ist die Erhöhung berechtigt, kann der Vermieter Ihre Zustimmung aber vor Gericht einklagen.
Was passiert, wenn ich auf das Schreiben nicht reagiere?
Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Nach Ablauf Ihrer Frist kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen. Zahlen Sie die neue Miete jedoch mehrmals ohne Vorbehalt, werten Gerichte das in der Regel als Zustimmung.
Darf das Jobcenter eine Mieterhöhung ablehnen?
Nein, gegenüber dem Vermieter nicht, denn das Jobcenter ist nicht Partei Ihres Mietvertrags. Es entscheidet nur, ob es die höhere Miete als angemessene Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II übernimmt. Liegt die neue Miete über der Angemessenheitsgrenze, zahlt es die volle Miete in der Regel höchstens sechs Monate weiter.
Kann mir der Vermieter kündigen, wenn ich nicht zustimme?
Nein. Eine Kündigung, um eine höhere Miete durchzusetzen, ist nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Der Vermieter muss den Weg über die Zustimmungsklage gehen.
Gilt bei Staffel- und Indexmiete die Mietpreisbremse?
Ja. Bei der Staffelmiete gilt sie für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB), bei der Indexmiete für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist bei beiden Vertragsarten ausgeschlossen.
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