Ihr Vermieter will die Mietpreisbremse umgehen? Sie können sich wehren.

Für Gewerberäume gilt die Mietpreisbremse nicht. Manche Vermieter tragen deshalb ungefragt in einem Nebensatz ein, dass ein Zimmer auch gewerblich genutzt werden darf. Viele Mieter überlesen das oder unterschätzen, was es bedeutet.

Kommt es zum Streit, beruft sich der Vermieter auf eine angebliche gewerbliche Nutzung. Kann der Mieter glaubhaft darlegen, dass er kein Gewerbe in der Wohnung betreibt und das auch nie wollte, lässt sich dieses Argument meist gut entkräften.

Das ErgebnisVergleich im Sinne der Mieter: Miete gesenkt von 1.058 Euro auf 888,46 Euro.AG Tempelhof-Kreuzberg, Az. 23 C 235/18

Prüfen Sie Ihren Vertrag auf Formulierungen zur gewerblichen Nutzung. Wohnen Sie dort ganz normal, greift die Mietpreisbremse in der Regel trotzdem.

Vor allem private Vermieter glauben, dass möblierte Wohnungen nicht unter die Mietpreisbremse fallen. Das stimmt nicht. Erlaubt ist lediglich ein angemessener Möblierungszuschlag. Gerichte orientieren sich dabei am Zeitwert der Möbel; in Berlin werden häufig rund 2 Prozent des Zeitwerts pro Monat angesetzt. Viele Vermieter verlangen deutlich mehr und begründen den Zuschlag nicht.

In einem Fall in Berlin-Neukölln berief sich der Vermieter sogar auf einen hohen Möblierungszuschlag, obwohl im Vertrag stand, dass die Mieter die Möbel gar nicht nutzen.

Geplant: Nach dem Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform soll der Zuschlag künftig höchstens 1 Prozent des Zeitwerts pro Monat betragen und vor Vertragsschluss offengelegt werden müssen. Für voll möblierte Wohnungen soll ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen gelten. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen.

Das ErgebnisVergleich: Miete gesenkt von 800 Euro auf 600 Euro.AG Neukölln, Az. 2 C 187/18

Fragen Sie nach einer Aufstellung der Möbel und ihres Werts. Ein pauschaler oder unbegründeter Zuschlag ist ein Warnsignal.

Ein weit verbreiteter Irrtum: Befristete Mietverträge sind nicht automatisch von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch für einen Zeitmietvertrag gilt sie. Ausgenommen ist nur Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, etwa für ein kurzes Projekt oder ein Praktikum.

Genau darauf berufen sich manche Vermieter, obwohl Mieter dort dauerhaft leben wollen. Wo die Grenze liegt, ist bisher nicht gesetzlich festgelegt. Gerichte entscheiden im Einzelfall und tendieren zu etwa sechs Monaten.

Hinzu kommt: Eine Befristung muss einen gesetzlich anerkannten Grund haben, etwa späteren Eigenbedarf. Wird Ihnen immer wieder eine neue Befristung vorgelegt, ist der Grund oft nur vorgeschoben.

Geplant: Die Ausnahme für vorübergehenden Gebrauch soll künftig grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse bis sechs Monate gelten, verlängerbar auf höchstens acht Monate. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen.

Wohnen Sie länger als ein paar Monate in der Wohnung oder wurde Ihr Vertrag mehrfach verlängert? Dann lohnt sich eine Prüfung fast immer.

Bei diesem Trick unterschreiben Mieter zunächst einen normalen Mietvertrag, oft am oberen Rand des Zulässigen. Direkt danach, manchmal am selben Tag, folgt ein Zusatzvertrag, der mehrere hundert Euro auf die Miete aufschlägt. Begründet wird das meist mit Modernisierungen, die noch gar nicht durchgeführt wurden.

Das Landgericht Berlin hat diese Praxis bei der Deutsche Wohnen als unzulässige Umgehung gewertet. Vertrag und Zusatzvertrag gelten als einheitliche Vereinbarung, die Mietpreisbremse greift für die Gesamtmiete.

Inzwischen setzen Vermieter Nachträge auch anders ein, etwa bei einem Mieterwechsel statt eines neuen Mietvertrags. Hier ist die Rechtslage deutlich schwieriger. Mehr dazu in unserem Ratgeber Nachtrag statt neuer Mietvertrag.

Das ErgebnisMiete gesenkt von 716 Euro auf 509 Euro.AG Tempelhof-Kreuzberg, Az. 18 C 148/17; LG Berlin, Az. 66 S 45/18

Unterschreiben Sie Zusatzvereinbarungen zur Miete nicht unter Zeitdruck und heben Sie alle Unterlagen auf.

Lag schon die Miete des Vormieters über der Grenze der Mietpreisbremse, darf der Vermieter diese Vormiete grundsätzlich weiter verlangen. Das gilt aber nur, wenn der Vormietvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse in Ihrer Stadt geschlossen wurde (in Berlin vor dem 1. Juni 2015). War schon die Vormiete zu hoch, ist sie keine zulässige Ausnahme.

Einige Wohnungsunternehmen legen Mietern trotzdem Vormietverträge mit überhöhter Miete vor, die erst nach diesem Stichtag geschlossen wurden. Besonders hartnäckig war die Gabriel International, die diese Masche selbst vor Gericht weiter verfolgte. Deren Anwalt drohte den Mietern sogar mit einer Strafanzeige.

Das ErgebnisDas Amtsgericht senkte die Miete auf 695 Euro kalt. Nach der Berufung des Vermieters einigten sich die Parteien vor dem Landgericht auf 885,47 Euro.AG Neukölln, Az. 13 C 436/18; LG Berlin, Az. 66 S 128/19

Beruft sich Ihr Vermieter auf die Vormiete, muss er darüber Auskunft geben. Achten Sie auf das Datum des Vormietvertrags.

Nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung nicht. Die Hürden dafür sind aber hoch: Als Faustregel muss etwa ein Drittel dessen investiert worden sein, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde, und die Wohnung muss danach in wesentlichen Teilen einem Neubau gleichen. Der Vermieter muss das mit einer nachvollziehbaren Kostenaufstellung belegen.

Vor allem Akelius hat das sogenannte Luxussanieren zum Geschäftsmodell gemacht. Reicht der Aufwand nicht aus, werden Kosten oft künstlich aufgebläht, etwa durch hohe Stundensätze für Architektenleistungen bei einfachen Arbeiten. Auch reine Instandsetzungen zählen nicht, etwa der Einbau eines vorgeschriebenen FI-Schutzschalters.

Bei einer 83 m² großen Wohnung in Berlin-Neukölln konnten wir zeigen, dass keine umfassende Modernisierung vorlag. Das Gericht folgte dem: Die Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse.

Das ErgebnisVergleich: Miete gesenkt von 1.100 Euro auf 919,16 Euro kalt.AG Neukölln, Az. 10 C 293/18

Lassen Sie sich die Kostenaufstellung zeigen. Reparaturen und Pflichtnachrüstungen gehören nicht hinein.

Je besser die Ausstattung, desto höher die ortsübliche Vergleichsmiete. Manche Vermieter machen ihre Wohnung deshalb auf dem Papier schöner, als sie ist. Bei einer Studentenwohnung in Berlin-Wedding (38 m², 327 Euro kalt) begründete die Vonovia eine Mieterhöhung unter anderem so:

• „Hochwertige Fliesen“: Tatsächlich waren es einfache Baumarktfliesen in abgenutztem Zustand.
• „Aufwendiger Stuck in den meisten Räumen“: Tatsächlich gab es nur in einem Raum etwas Stuck, der bereits bröckelte.
• „Barrierearm“: Fotos zeigten eine 6 cm hohe Schwelle zwischen Flur und Wohnzimmer.

Die Vonovia klagte sogar, um die Erhöhung durchzusetzen. Viele Mieter geben in solchen Fällen nach, sobald Post vom Gericht kommt. Dieser Student wandte sich an CONNY.

Das ErgebnisDie Mieterhöhung wurde erfolgreich abgewehrt, die Vonovia verlor den Prozess.AG Wedding, Az. 22c C 233/19

Gleichen Sie die angegebenen Merkmale mit Ihrer Wohnung ab und machen Sie Fotos.

Immer mehr Mieter setzen ihre Rechte mithilfe von Dienstleistern wie CONNY durch. Akelius versuchte deshalb, das mit einer Klausel im Mietvertrag zu verhindern: Mieter sollten ihre Ansprüche nicht an Dritte abtreten dürfen.

CONNY klagte dagegen und bekam in zweiter Instanz recht. Das Landgericht Berlin sah in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Mieter dürfen ihre Ansprüche also abtreten, und Unternehmen wie CONNY dürfen diese für sie durchsetzen.

Das ErgebnisAbtretungsverbote dieser Art in Mietverträgen sind unwirksam.LG Berlin, Az. 65 S 241/20

Steht ein Abtretungsverbot in Ihrem Vertrag, hält Sie das nicht davon ab, CONNY zu beauftragen.