Schönheitsreparaturen: Was Mieter wirklich tun müssen

Was zählt zu Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen beseitigen die Spuren normalen Wohnens an Wänden, Decken, Böden, Türen und Fenstern. Welche Arbeiten das sind, steht in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper samt Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nötige Vorarbeiten gehören dazu, etwa Dübellöcher zuspachteln, bevor Sie streichen. Alles andere ist Instandhaltung und bleibt beim Vermieter: Parkett abschleifen, Teppich erneuern, Fenster von außen streichen, defekte Armaturen tauschen. Kleine Defekte an Gegenständen des täglichen Gebrauchs regelt eine eigene Klausel mit Obergrenzen von 75 bis 120 Euro je Reparatur, die Kleinreparaturklausel.

Wer muss Schönheitsreparaturen machen – Mieter oder Vermieter?

Der Vermieter. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ihn, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, und § 538 BGB nimmt Sie für die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch aus der Haftung. Der Vermieter darf diese Pflicht per Mietvertrag auf Sie übertragen, und fast jeder Formularmietvertrag tut das. Die Klausel muss aber der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Fällt sie durch, ist sie als Ganzes unwirksam. Eine Kürzung auf das gerade noch Erlaubte gibt es nicht. Die Renovierungspflicht fällt dann vollständig an den Vermieter zurück, und Sie übergeben die Wohnung besenrein.

Welche Klauseln sind unwirksam?

Der Bundesgerichtshof hat die wichtigsten Klauseltypen entschieden. Vergleichen Sie den Wortlaut Ihres Vertrags mit dieser Liste.

• Starre Fristen. „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ ohne Zusatz wie „in der Regel“ oder „soweit erforderlich“ ist unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Fristen mit solchem Zusatz sind zulässig.
• Unrenoviert übernommene Wohnung. Haben Sie die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen und keinen angemessenen Ausgleich erhalten, etwa einen Mieterlass in Höhe der Renovierungskosten, ist die Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).
• Quotenabgeltungsklausel. Sie sollen beim Auszug einen Anteil der Kosten für eine noch nicht fällige Renovierung zahlen. Unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13).
• Farbvorgaben während der Mietzeit. „Wände nur in Weiß“ für die laufende Mietzeit ist unwirksam (BGH, Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07). Zulässig ist nur die Vorgabe neutraler, heller Farbtöne für die Rückgabe.
• Fachhandwerkerklausel. Die Pflicht, einen Fachbetrieb zu beauftragen, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09). Sie dürfen selbst streichen, solange das Ergebnis fachgerecht ist.
• Endrenovierungsklausel. Renovieren beim Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung ist unwirksam.

Welche Fristen gelten beim Auszug?

Sechs Monate. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Dazu zählen auch unterlassene Schönheitsreparaturen. Fordert der Vermieter später, berufen Sie sich auf die Verjährung.

Ist die Klausel wirksam und Sie haben nicht renoviert, muss der Vermieter Ihnen zuerst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen (§ 281 Abs. 1 BGB). Erst danach darf er die Malerkosten als Schadensersatz verlangen. Bei einer unwirksamen Klausel entsteht dieser Anspruch nicht, auch nicht nach Fristsetzung.

Für die Kaution gibt es keine gesetzliche Frist. Die Gerichte gestehen dem Vermieter meist bis zu sechs Monate zu, um abzurechnen. Einbehalten darf er nur Beträge für konkrete, berechtigte Forderungen. Ihre eigenen Ansprüche verjähren ebenfalls sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB), etwa wenn Sie wegen einer unwirksamen Klausel renoviert haben und das Geld zurückwollen.

Was tun Sie konkret?

1. Mietvertrag lesen. Suchen Sie die Klausel zu Schönheitsreparaturen, Renovierung oder Fristenplan und vergleichen Sie den Wortlaut mit der Liste oben.
2. Einzug prüfen. Sehen Sie im Übergabeprotokoll und auf Fotos nach, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde. Unrenoviert ohne Ausgleich heißt: Klausel unwirksam.
3. Nicht vorschnell streichen. Teilen Sie dem Vermieter vor dem Auszug schriftlich mit, warum die Klausel unwirksam ist und dass Sie besenrein übergeben.
4. Übergabe dokumentieren. Protokoll mit Datum und beiden Unterschriften, Fotos jeder Wand, ein Zeuge.
5. Forderungen schriftlich zurückweisen. Verlangt der Vermieter Geld oder behält er die Kaution ein, widersprechen Sie per Brief, setzen eine Frist von 14 Tagen zur Auszahlung und nennen § 548 BGB.
6. Beratung holen. Ein Mieterverein berät Mitglieder für den Jahresbeitrag, ein Fachanwalt für Mietrecht prüft Ihre Klausel in einer Erstberatung. Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz, melden Sie den Fall dort.

Wann lohnt sich eine Mietpreis-Prüfung?

Immer dann, wenn Ihre Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, das Ihr Bundesland per Verordnung festgelegt hat. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Liegt sie darüber, rügen Sie den Verstoß beim Vermieter und verlangen die zu viel gezahlte Miete zurück (§ 556g BGB). Für die Zukunft sinkt die Miete auf den zulässigen Betrag. Wer gerade über Renovierung und Kaution streitet, sollte diesen Betrag kennen. CONNY prüft Ihre Miete kostenlos und unverbindlich: Zur Mietpreis-Prüfung.

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