Mietminderung: Wann Sie weniger Miete zahlen dürfen

Welche Rechtsgrundlage gilt für die Mietminderung?

§ 536 Abs. 1 BGB regelt den Fall: Hat die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, sind Sie von der Miete befreit. Mindert der Mangel die Tauglichkeit nur, zahlen Sie eine angemessen herabgesetzte Miete. Eine unerhebliche Einschränkung zählt nicht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Drei weitere Vorschriften sind wichtig. § 536b BGB: Kannten Sie den Mangel schon bei Vertragsschluss, dürfen Sie nicht mindern. § 536c BGB: Sie müssen jeden Mangel unverzüglich melden; versäumen Sie das, verlieren Sie das Minderungsrecht für die Zeit, in der der Vermieter nichts von dem Mangel wusste. § 536 Abs. 4 BGB: Eine Klausel im Mietvertrag, die Ihr Minderungsrecht ausschließt oder einschränkt, ist bei Wohnraum unwirksam.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Eine feste Tabelle steht nicht im Gesetz. Die Quote richtet sich danach, wie stark und wie lange der Mangel die Nutzung einschränkt. Gerichte haben in vergleichbaren Fällen Quoten entschieden, an denen Sie sich orientieren können:

• Heizungsausfall im Winter: bis zu 100 Prozent, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist; bei einzelnen kalten Räumen deutlich weniger.
• Warmwasserausfall: rund 10 Prozent bei Totalausfall, im Winter mehr.
• Defekter Aufzug: bis zu 20 Prozent, abhängig vom Stockwerk.
• Baulärm im Haus: 5 bis 35 Prozent je nach Intensität und Dauer.
• Ungeziefer: je nach Art und Ausmaß des Befalls 20 bis 80 Prozent.
• Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag: Minderung um den Prozentsatz der Abweichung (BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03).

Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten (BGH, Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 347/04). Die Formel lautet: Bruttomiete × Quote × Tage mit Mangel ÷ Tage des Monats. Beispiel: 1.000 Euro Bruttomiete, 20 Prozent Quote, 15 Tage Mangel in einem Monat mit 30 Tagen ergibt 100 Euro weniger Miete.

Welche Mängel berechtigen typischerweise zur Minderung?

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung schlechter ist als der vertraglich geschuldete. Häufige Fälle:

• Schimmel in Wohnräumen, sofern er nicht auf Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten zurückgeht.
• Ausfall von Heizung, Warmwasser, Strom oder Aufzug.
• Lärm durch Baustellen im Haus, Gastronomie, Haustechnik oder Nachbarn über das sozialübliche Maß hinaus.
• Ungeziefer wie Mäuse, Motten, Kakerlaken oder Tauben.
• Undichte Fenster, Wasserschäden, defekte Sanitäranlagen.
• Eine Wohnfläche, die mehr als 10 Prozent unter der Angabe im Mietvertrag liegt.

Nicht zur Minderung berechtigen Bagatellen wie eine tropfende Armatur, Mängel, die Sie selbst verursacht haben, Beeinträchtigungen, die Sie bei Einzug kannten, und Lärm oder Schmutz durch eine energetische Modernisierung in den ersten drei Monaten (§ 536 Abs. 1a BGB).

So gehen Sie bei einer Mietminderung vor

1. Mangel dokumentieren: Fotos, Videos, Datum und Uhrzeit, bei Lärm ein Protokoll, bei Kälte Thermometerwerte mit Raum und Tageszeit.
2. Mangel schriftlich anzeigen: Beschreiben Sie den Mangel genau, setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung und kündigen Sie die Minderung an. Schicken Sie die Anzeige per E-Mail und zusätzlich per Brief, damit Sie den Zugang belegen können.
3. Quote festlegen: Orientieren Sie sich an Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Mängeln. Im Zweifel wählen Sie die niedrigere Quote.
4. Miete kürzen oder unter Vorbehalt zahlen: Sind Sie unsicher, zahlen Sie die volle Miete mit dem Zusatz „unter Vorbehalt der Rückforderung“ und holen den Minderungsbetrag später zurück. So entsteht kein Zahlungsrückstand.
5. Beseitigung nachhalten: Ist der Mangel behoben, zahlen Sie ab diesem Tag wieder die volle Miete. Bleibt er, gilt die Minderung weiter.

Welches Risiko hat eine zu hohe Mietminderung?

Kürzen Sie mehr, als ein Gericht später anerkennt, sind Sie mit der Differenz im Zahlungsverzug. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind oder sich über längere Zeit ein Rückstand von zwei Monatsmieten ansammelt. Ein Irrtum über die richtige Höhe schützt Sie nicht vor dem Verzug. Zahlung unter Vorbehalt schließt dieses Risiko aus. Hilfe bei der Quote bekommen Sie beim örtlichen Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht.

Wann lohnt sich zusätzlich eine Mietpreis-Prüfung?

Die Mietminderung senkt die Miete nur für die Dauer des Mangels. Ist Ihre Miete dagegen von Anfang an zu hoch, hilft die Mietpreisbremse dauerhaft. Nach § 556d BGB darf die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Liegt Ihre Miete darüber, rügen Sie den Verstoß nach § 556g Abs. 2 BGB, zahlen ab dann nur die zulässige Miete und fordern zu viel gezahlte Beträge zurück. Ob Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt und ob Ihre Miete die Grenze überschreitet, zeigt die kostenlose Mietpreis-Prüfung von CONNY: Jetzt Miete kostenlos prüfen.

Häufige Fragen zur Mietminderung

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