- Über 10 Prozent zu klein = Mangel. Der Bundesgerichtshof zieht die Grenze bei 10 Prozent; darüber mindern Sie in Höhe der Abweichung.
- Rückwirkend drei Jahre: Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten drei Jahre zurückfordern.
- Nebenkosten nach echter Fläche, ohne 10-Prozent-Toleranz: Jeder Quadratmeter zu viel kostet Sie Geld in der Abrechnung.
- Mieterhöhungen ebenfalls: Der Vergleichsmietpreis gilt je echtem Quadratmeter, nicht je Vertragsquadratmeter.
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Was besagt die 10-Prozent-Regel?
Steht im Mietvertrag eine Fläche, haben Sie Anspruch auf diese Fläche. Ist die Wohnung kleiner, ist das ein Mangel (§ 536 BGB). Der Bundesgerichtshof hält ihn ab einer Abweichung von mehr als 10 Prozent für erheblich; dann sinkt die Miete um den Prozentsatz der Abweichung, ohne dass Sie etwas nachweisen müssen außer der Fläche.
Beispiel: Im Vertrag stehen 80 Quadratmeter, gemessen sind 70. Das sind 12,5 Prozent weniger.
Bei 1.000 Euro Kaltmiete zahlen Sie 875 Euro. Für die letzten drei Jahre fordern Sie 36 Monate mal 125 Euro zurück, also 4.500 Euro.
Unter 10 Prozent gibt es keine Minderung, auch nicht anteilig; die Grenze soll Streit um Kleinigkeiten verhindern. Steht im Vertrag „ca.“ vor der Fläche, ändert das nichts: Die 10-Prozent-Grenze gilt trotzdem.
Wie messen Sie richtig?
Maßgeblich ist, was die Parteien vereinbart haben; fehlt eine Vereinbarung, gilt die Wohnflächenverordnung. Danach zählen Flächen unterschiedlich:
Messen Sie jeden Raum an der Innenseite der Wände, Nischen und Erker ab 1,50 Meter Breite mit. Ein Laser-Entfernungsmesser reicht; bei einem Streit vor Gericht entscheidet ein Sachverständiger.
Was gilt für die Nebenkosten?
Werden Betriebskosten nach Quadratmetern verteilt, zählt immer die tatsächliche Fläche, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt. Der Bundesgerichtshof hat die Toleranz hier abgeschafft, weil sonst ein Mieter für Fläche zahlt, die ein anderer Mieter im Haus nutzt.
Prüfen Sie also jede Abrechnung auf die angesetzte Fläche. Ist sie zu groß, widersprechen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung und fordern den Differenzbetrag zurück; wie das geht, steht unter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
Was gilt bei einer Mieterhöhung?
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete rechnet mit dem Preis je Quadratmeter. Auch hier gilt die tatsächliche Fläche, ohne 10-Prozent-Toleranz. Bei 70 echten statt 80 vertraglichen Quadratmetern darf der Vermieter nur 70 mal den Vergleichspreis verlangen; ein Erhöhungsschreiben, das mit 80 rechnet, verlangt zu viel.
Vor jeder Zustimmung nachmessen
Wer einer Erhöhung zustimmt, die auf falscher Fläche beruht, zahlt sie. Prüfen Sie die Fläche, bevor Sie unterschreiben, und widersprechen Sie, wenn sie nicht stimmt. Wie viel erlaubt ist, steht unter Zulässige Mieterhöhung.
So gehen Sie vor
- 1. Messen: alle Räume nach der Wohnflächenverordnung, mit Skizze und Maßen.
- 2. Abweichung rechnen: Vertragsfläche minus echte Fläche, geteilt durch die Vertragsfläche.
- 3. Vermieter anschreiben: Fläche, Abweichung, die geminderte Miete ab dem nächsten Monat und die Rückforderung für die letzten drei Jahre.
- 4. Nebenkosten und Erhöhungen nachrechnen: jede Abrechnung der letzten drei Jahre mit der echten Fläche.
Bestreitet der Vermieter Ihre Messung, lohnt ein Aufmaß durch einen Sachverständigen; die Kosten trägt am Ende, wer unrecht hat.
Häufige Fragen zur Wohnungsgröße
Im Vertrag steht „ca. 80 m²“. Gilt die 10-Prozent-Regel trotzdem?
Ja. Ein „ca.“ deckt kleine Abweichungen, nicht mehr als die 10 Prozent, die ohnehin gelten.
Die Wohnung ist 8 Prozent kleiner. Bekomme ich etwas zurück?
Bei der Miete nicht. Bei den Nebenkosten und bei Mieterhöhungen ja, dort zählt die echte Fläche immer.
Wie weit zurück kann ich fordern?
Drei Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt haben (§§ 195, 199 BGB). Für ältere Zahlungen ist der Anspruch verjährt.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte, wenn der Vertrag nichts anderes sagt.
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