Mietminderung bei Warmwasserausfall - Was nun?

Wann darf die Miete wegen eines Warmwasser Ausfalls gemindert werden?

Die ganzjährige Versorgung mit Warmwasser gehört zur Grundausstattung einer gebrauchstauglichen Wohnung. Ist diese Versorgung ganz oder teilweise nicht gewährleistet, darf die Miete nach §536 BGB angemessen gekürzt werden. Was “angemessen” konkret bedeutet, ist im Gesetz nicht eindeutig geregelt.

Als Faustregel für richtige Temperaturen lässt sich allerdings festhalten, dass die Wassertemperatur zwischen 40-50 Grad Celsius betragen sollte - und zwar ständig und ohne lange Vorlaufzeit ungenutzten Wassers.

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Welche Kriterien beeinflussen die Höhe der Mietminderung?

Der Grad und die Dauer der Beeinträchtigung spielen bei der Frage nach der Angemessenheit der Mietkürzung die Hauptrolle.

Dabei sollten folgende Fragen beantwortet werden:

• Wie stark weicht die Ist-Temperatur von der Soll-Temperatur des Wassers ab?
• Wie viel Wasser fließt ungenutzt ab, bis schließlich die Soll-Temperatur erreicht wird?
• Wie lange dauert es, bis das Wasser warm wird?
• Sind nur einzelne oder alle Räume betroffen?

Hinweis: Ganzjährige Versorgung mit Warmwasser bedeutet konkret, dass dieses Sommers wie Winters und zwar Tag und Nacht in einer konstant angemessenen Temperatur zur Verfügung stehen muss. Eine sogenannte Nachtabsenkung darf bei der Versorgung keinerlei Rolle spielen!

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Wie beantrage ich die Mietminderung konkret?

Nun, “beantragen” ist eigentlich das falsche Wort. Denn eine Mietminderung wird nicht beantragt, sie muss noch nicht einmal angekündigt werden - sondern sie tritt kraft Gesetzes ein.

Theoretisch ist eine Mietminderung ab dem Tag der Mängelanzeige möglich, die idealerweise sofort nach Schadenseintritt dem Vermieter zur Kenntnis gebracht wird. Darin setzt man dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels und mindert gleichzeitig angemessen die Miete. Solange wie der Mangel besteht, darf auch die Miete gekürzt werden.

Noch schlauer ist es, weiterhin die volle Miete zu bezahlen - allerdings nur unter Vorbehalt. Hat man die Mietkürzung nämlich zu hoch angesetzt, erspart man sich dadurch rechtlichen Ärger und eventuelle Rückforderungen.

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Um wie viel % darf ich die Miete kürzen?

Wichtig zu verstehen ist: Das Warmwasser muss keineswegs vollständig ausfallen, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. Es genügen bereits Schwankungen oder kleinere Abweichungen vom Soll-Zustand.

Die Höhe der konkreten Mietminderung ist immer vom Einzelfall abhängig. Allgemeinverbindliche Angaben zu machen, wäre daher ohne Kenntnis der individuellen Umstände fahrlässig.

Erste Hinweise über angemessene Kürzungen liefern beispielhaft vergangene Gerichtsurteile:

• So befand das Landgericht Berlin (MM 2008, 298) beispielsweise, dass 3,5% Mietminderung angemessen sind, wenn 55 Grad Celsius erst nach dem Durchfluss von 15 Litern Kaltwasser erreicht werden.
• Grundsätzlich stellte ebenfalls das Landgericht Berlin (NZM 1999, 1039) fest, dass 36,5 Grad Celsius noch unterhalb der Körpertemperatur liegt und damit nicht zum Duschen geeignet ist. 40 Grad Celsius Wassertemperatur müssen ohne großen zeitlichen Aufwand jederzeit drin sein.
• Muss der Mieter erst 5 Minuten warten, bevor die besagten 40 Grad Celsius erreicht werden, sind 10% Mietminderung möglich (Amtsgericht Schöneberg, MM 1996, 401).
• Wenn zwischen 22-7 Uhr morgens das Wasser überhaupt nicht warm wird, darf man mit 7,5% Mietminderung kalkulieren (Amtsgericht Köln WuM 1996, 701).

Weitere Urteile finden sich in inoffiziellen Mietminderungstabellen.

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Wie viel Mietminderung ohne Warmwasser?

Fällt das Warmwasser komplett aus, sind rund 10 % der Bruttomiete für jeden Tag des Ausfalls angemessen. Im Winter, vor allem wenn gleichzeitig die Heizung über dieselbe Anlage ausfällt, haben Gerichte deutlich höhere Sätze zugesprochen. Bei einem Teilausfall, etwa nur nachts oder mit langer Vorlaufzeit, liegen die Sätze zwischen 3,5 % und 10 %.

Gemindert wird nur für die Tage, an denen der Mangel besteht, nicht pauschal für den ganzen Monat. Bezugsgröße ist die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten.

So rechnen Sie pro Tag und pro Woche:

• Bruttomiete × Minderungssatz = Minderung für einen vollen Monat.
• Dieser Betrag ÷ Tage des Monats = Minderung pro Tag.
• Minderung pro Tag × Ausfalltage = Ihr Minderungsbetrag.

Beispiel: Ihre Bruttomiete beträgt 900 Euro, das Warmwasser fällt im November komplett aus. 10 % von 900 Euro sind 90 Euro im Monat, geteilt durch 30 Tage also 3 Euro pro Tag. Eine Woche ohne Warmwasser ergibt 21 Euro, zehn Tage ergeben 30 Euro. Fehlt das Warmwasser nur nachts, rechnen Sie mit 7,5 %, also 2,25 Euro pro Tag.

Als Orientierung dienen die oben genannten Urteile: 7,5 % bei fehlendem Warmwasser zwischen 22 und 7 Uhr (Amtsgericht Köln, WuM 1996, 701) und 10 % bei fünf Minuten Wartezeit bis 40 Grad Celsius (Amtsgericht Schöneberg, MM 1996, 401). Eine verbindliche Tabelle gibt es nicht, jedes Gericht entscheidet den Einzelfall.

Die Minderung beginnt mit dem Tag, an dem der Vermieter vom Mangel weiß. Zeigen Sie den Ausfall deshalb sofort schriftlich an (§ 536c BGB) und notieren Sie Datum, Uhrzeit und gemessene Wassertemperatur. Setzen Sie Ihre Minderung lieber etwas niedriger an oder zahlen Sie unter Vorbehalt: Mindern Sie zu hoch und sammelt sich ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten an, darf der Vermieter nach § 543 BGB fristlos kündigen. Sind Sie unsicher, lassen Sie den Satz von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.