- Tagsüber 20 Grad, nachts 18 Grad muss die Heizung in der Heizperiode von Oktober bis April schaffen. Darunter liegt ein Mangel vor.
- Die Minderung beginnt mit der Meldung an den Vermieter (§ 536c BGB), nicht mit dem Mangel. Melden Sie noch am selben Tag, schriftlich.
- Die Quote hängt vom Ausmaß ab: ein kaltes Schlafzimmer ist etwas anderes als eine Wohnung bei 14 Grad.
- Zu hoch gemindert ist gefährlich: Fehlen am Ende zwei Monatsmieten, droht die Kündigung. Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen.
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Wie viel Minderung bei kalter Wohnung oder Heizungsausfall?
In der Heizperiode, meist Oktober bis April, muss der Vermieter tagsüber 20 bis 22 Grad in Wohnräumen sicherstellen, nachts zwischen 23 und 6 Uhr reichen 18 Grad. Schon ein oder zwei Grad darunter sind ein Mangel. Das Oberlandesgericht Dresden hat einem Mieter für zu kalte Räume über die ganze Heizperiode 20 Prozent zugesprochen.
Fällt die Heizung ganz aus, richtet sich die Quote nach der Temperatur, die bleibt. Bei 14 bis 15 Grad haben Gerichte bis zu 70 Prozent anerkannt. Ist die Wohnung bei Frost praktisch unbewohnbar, sind 100 Prozent möglich.
Eine Heizung, die klopft oder pumpt, ist ebenfalls ein Mangel, typisch in Erdgeschosswohnungen über dem Heizungskeller: bis zu 15 Prozent. Kommt vom Heizungsraum übermäßige Wärme in die Wohnung darüber, gilt dasselbe.
Wie viel Minderung ohne Warmwasser?
Warmwasser gehört zur Wohnung, Tag und Nacht. Es muss am Hahn mindestens 40 Grad erreichen, und zwar zügig. Dauert es länger als etwa zehn Sekunden oder mehr als zehn Liter, bis es warm wird, haben Gerichte bis zu 10 Prozent zugesprochen; das Landgericht Berlin verlangte 55 Grad nach spätestens drei Litern.
Fällt das Warmwasser ganz aus, etwa weil die zentrale Anlage steht, sind 15 Prozent und mehr üblich. Das Amtsgericht Darmstadt sprach einem Mieter im Winter 30 Prozent zu. Mehr dazu unter Mietminderung bei Warmwasserausfall.
Wie viel Minderung bei undichten Fenstern und Zugluft?
Zieht es durch die Fenster, geht Wärme verloren und die Räume werden nicht warm. Der Vermieter muss die Fenster abdichten, im Altbau wie im Neubau. Gerichte haben für undichte Fenster bis zu 15 Prozent zugesprochen. Eine Minderung setzt nicht voraus, dass die Fenster neu sind: Sie müssen so dicht sein, wie es der Zustand der Wohnung bei Einzug versprach.
Zugluft messen und festhalten
Ein Thermometer am Fenster und eines in Raummitte, Werte mit Datum und Uhrzeit notiert, überzeugen den Vermieter und notfalls das Gericht mehr als jedes Gefühl.
Wie viel Minderung bei Schimmel?
Kühle, feuchte Luft im Winter ist der ideale Nährboden. Ob Sie mindern dürfen, hängt von der Ursache ab: Kommt der Schimmel von einem Baumangel, etwa einer Wärmebrücke oder undichten Wänden, mindern Sie. Kommt er daher, dass zu wenig gelüftet wurde, nicht. Als ausreichend gilt mehrmals täglich Stoßlüften von zehn bis fünfzehn Minuten.
Die Höhe richtet sich nach den betroffenen Räumen und der Gesundheitsgefahr: für ein befallenes Wohnzimmer haben Gerichte 20 bis 50 Prozent zugesprochen, für Schimmel in allen Räumen bis zu 100 Prozent. Was Sie beweisen müssen und wie ein Gutachten hilft, steht unter Mietminderung bei Schimmel.
So gehen Sie richtig vor
- 1. Sofort melden: Schreiben Sie dem Vermieter am Tag des Mangels, mit Datum und Beschreibung. Ab diesem Tag mindert sich die Miete.
- 2. Frist setzen: Verlangen Sie die Beseitigung bis zu einem Termin. Bei Heizungsausfall im Winter sind wenige Tage angemessen, sonst etwa 14 Tage.
- 3. Dokumentieren: Temperaturen, Fotos, Zeugen. Ein Protokoll pro Tag genügt.
- 4. Mindern oder unter Vorbehalt zahlen: Kürzen Sie die Miete um die Quote, oder zahlen Sie voll „unter Vorbehalt der Rückforderung“ und holen Sie den Betrag später zurück.
- 5. Selbst beseitigen lassen: Verstreicht die Frist, dürfen Sie einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Nehmen Sie einen Zeugen hinzu.
Wie die Quote rechnerisch auf die Miete wirkt, zeigt Mietminderung berechnen.
Die Quote gilt für die Bruttomiete
Gemindert wird die Warmmiete einschließlich Nebenkosten, nicht nur die Kaltmiete. Bei 20 Prozent von 1.000 Euro Warmmiete zahlen Sie 800 Euro.
Häufige Fragen zu Mängeln im Winter
Darf ich die Miete kürzen, ohne den Vermieter zu fragen?
Ja, die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Sie müssen den Mangel aber gemeldet haben, sonst steht Ihnen für die Zeit davor nichts zu.
Was, wenn der Vermieter sagt, die Heizung werde erst nächste Woche repariert?
Die Minderung läuft trotzdem ab Ihrer Meldung. Ob der Vermieter schuld ist, spielt für die Minderung keine Rolle.
Muss ich Heizlüfter selbst bezahlen?
Die Stromkosten eines Heizlüfters, den Sie wegen des Ausfalls brauchen, können Sie dem Vermieter als Schaden in Rechnung stellen, wenn er den Ausfall zu vertreten hat.
Wie lange darf die Reparatur dauern?
Bei Heizung und Warmwasser im Winter: Tage, nicht Wochen. Setzen Sie eine kurze Frist und kündigen Sie an, dass Sie danach selbst einen Handwerker beauftragen.
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