- Einzelne Tiere sind kein Mangel, eine Plage ist einer: Entscheidend sind Zahl, Dauer und ob die Nutzung der Räume leidet.
- Der Vermieter beseitigt, nicht Sie. Erst wenn er eine gesetzte Frist verstreichen lässt, beauftragen Sie den Kammerjäger auf seine Kosten.
- Selbst verursacht, selbst bezahlt: Offene Lebensmittel, Müll auf dem Balkon oder Tauben füttern schließen die Minderung aus.
- Ab Meldung mindern (§ 536c BGB), Quote nach Ausmaß; im Zweifel unter Vorbehalt zahlen.
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Wann ist Ungeziefer ein Mietmangel?
Die Wohnung muss sich zum Wohnen eignen (§ 535 Abs. 1 BGB). Ein paar Ameisen im Sommer oder eine Spinne im Keller gehören dazu, in Erdgeschosswohnungen und auf dem Land mehr als im fünften Stock in der Stadt. Ein Mangel liegt vor, wenn der Befall über das Übliche hinausgeht: Tiere in Zahl, Nester, Fraßspuren, Gesundheitsgefahr, oder Räume, die Sie deshalb nicht mehr normal nutzen.
Keine Rolle spielt, ob der Vermieter schuld ist. Eine Rolle spielt, ob Sie es sind: Wer Lebensmittel offen lagert, Müll stapelt oder Tauben füttert, mindert nicht.
Welches Ungeziefer, wie viel Minderung?
| Befall | Mangel ab | Zugesprochen |
|---|---|---|
| Silberfische | Plage in mehreren Räumen, nicht einzelne Tiere im Bad | bis 20 % |
| Lebensmittel- oder Kleidermotten | dauerhafter Befall, der sich trotz Reinigung hält | bis 25 % |
| Mäuse und Ratten | mehrere Tiere, Kot, Geräusche, Fraßspuren | je nach Ausmaß, in der Stadt eher ein Mangel als auf dem Land |
| Tauben | Nest am Schlafzimmerfenster, Balkon durch Kot unbenutzbar | bis 35 % |
| Wespen, Hornissen, Bienen | bewohntes Nest an oder in der Wohnung, nicht im Winter | je nach Gefahr, für Allergiker höher |
| Bekämpfung durch den Vermieter | Räume gesperrt oder vergiftet, Nutzung unmöglich | bis 80 % |
Spinnen und Ameisen gelten in bodennahen Wohnungen als ortsüblich; nur ein extremer Befall ist ein Mangel. Bei Kakerlaken oder Bettwanzen ist der Mangel wegen der Gesundheitsgefahr meist unstrittig; die Quote hängt davon ab, wie viele Räume betroffen sind.
Wer muss den Befall beseitigen?
Der Vermieter. Er schuldet Ihnen die mangelfreie Wohnung und muss den Kammerjäger beauftragen und bezahlen. Bestellen Sie ihn vorschnell selbst, bleiben Sie unter Umständen auf den Kosten sitzen. Das Gesetz gibt dem Vermieter zuerst die Gelegenheit, den Mangel zu beseitigen.
Frist setzen, dann selbst handeln
Reagiert der Vermieter nicht in der Frist, die Sie ihm schriftlich gesetzt haben, dürfen Sie den Kammerjäger beauftragen und die Rechnung vom Vermieter verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Bei Gesundheitsgefahr, etwa Bettwanzen, genügen wenige Tage.
Hat der Befall seine Ursache in Ihrem Verhalten, dreht sich die Pflicht um: Dann zahlen Sie die Bekämpfung, und ein Vermieter kann Sie dazu auffordern.
Was Sie als Mieter tun müssen
Melden Sie den Befall sofort, schriftlich und mit Fotos (§ 536c Abs. 1 BGB). Vor der Anzeige gibt es keine Minderung. Wer wochenlang schweigt, verliert sie für diese Zeit und haftet für Schäden, die der Vermieter bei rechtzeitiger Meldung hätte verhindern können (§ 536c Abs. 2 BGB).
Wirken Sie bei der Bekämpfung mit. Dazu gehört, dem Kammerjäger Zutritt zu geben, Termine zu ermöglichen, Schränke auszuräumen und seine Hinweise zu Hygiene und Lebensmittellagerung zu befolgen. Verweigern Sie einen angebotenen Termin, entfällt die Minderung für die Zeit, in der der Befall deshalb bleibt.
Handeln Sie nicht auf eigene Rechnung, bevor eine Frist abgelaufen ist. Ohne schriftliche Fristsetzung ersetzt der Vermieter weder den selbst bestellten Kammerjäger noch Fallen und Sprays aus dem Baumarkt (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Ausnahme ist die Notlage: Bei Bettwanzen oder einem Wespennest neben dem Kinderbett genügt eine Frist von wenigen Tagen, bei akuter Gefahr dürfen Sie sofort handeln (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Mindern Sie mit Augenmaß. Wer zu hoch mindert, gerät in Zahlungsverzug; erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, droht die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zahlen Sie im Zweifel die volle Miete unter Vorbehalt und fordern Sie den Betrag nach der Beseitigung zurück.
So gehen Sie vor
- 1. Dokumentieren: Fotos der Tiere, der Nester, des Kots, mit Datum; ein Zettel pro Sichtung.
- 2. Schriftlich melden: Art des Befalls, betroffene Räume, Bitte um Beseitigung bis zu einem Termin. Ab diesem Tag läuft die Minderung.
- 3. Quote festlegen: nach Tabelle und Ausmaß; im Zweifel unter Vorbehalt zahlen und später zurückfordern.
- 4. Nach Fristablauf selbst beauftragen: Kammerjäger bestellen, Rechnung an den Vermieter.
- 5. Bekämpfungszeit mindern: Solange Räume gesperrt sind, zählt das als eigener Mangel.
Wie die Quote rechnerisch auf die Miete wirkt, zeigt Mietminderung berechnen.
Häufige Fragen zu Ungeziefer
Wie viel Mietminderung bei Kakerlaken?
Bei Kakerlaken in der Küche sprechen Gerichte meist 20 bis 30 Prozent zu, bei Befall in mehreren Räumen mehr. Die Minderung läuft ab Ihrer schriftlichen Anzeige, bis der Kammerjäger fertig ist.
Wie viel Mietminderung bei Bettwanzen?
Bettwanzen im Schlafzimmer machen den Raum unbenutzbar; Gerichte haben bis zu 100 Prozent zugesprochen, solange die Wohnung nicht bewohnbar ist. Melden Sie den Befall am selben Tag und setzen Sie wegen der Gesundheitsgefahr eine Frist von wenigen Tagen.
Darf ich selbst Gift auslegen und die Kosten verlangen?
Erst nach einer Frist, die der Vermieter verstreichen lässt. Bis dahin ist die Bekämpfung seine Sache; Ihre eigenen Mittel zahlen Sie sonst selbst.
Zählt der Befall, wenn er aus der Nachbarwohnung kommt?
Ja. Für Sie ist der Vermieter zuständig; er muss gegen die Ursache vorgehen, auch wenn sie bei einem anderen Mieter liegt.
Kann der Vermieter mir die Schuld geben?
Er muss sie beweisen. Hygienische Verhältnisse in Ihrer Wohnung, dokumentiert mit Fotos, entkräften den Vorwurf.
Muss ich beim Einzug vorhandene Tiere melden?
Ja, sofort und schriftlich. Was Sie beim Einzug festhalten, kann Ihnen später nicht angelastet werden.
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