- Gewerblicher Baulärm ist ein Mangel, wenn er die Nutzung der Wohnung spürbar einschränkt. Der Bohrer des Nachbarn ist keiner.
- 5 bis 35 Prozent haben Gerichte zugesprochen, bei Gerüst, Staub und Dauerlärm auch mehr. Entscheidend sind Dauer, Tageszeit und Ihre Etage.
- Ab Meldung, nicht ab Baubeginn: Die Minderung läuft erst, wenn der Vermieter Bescheid weiß (§ 536c BGB).
- Ein Lärmprotokoll entscheidet: Datum, Uhrzeit, Art des Lärms, drei Zeilen pro Tag.
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Wann ist Baulärm ein Mietmangel?
Ihre Wohnung muss so nutzbar sein, wie der Mietvertrag es verspricht. Nimmt Baulärm Ihnen Schlaf, Ruhe oder das Arbeiten zu Hause, ist die Wohnung weniger wert, und die Miete sinkt kraft Gesetzes (§ 536 BGB). Es spielt keine Rolle, ob Sie tagsüber da sind oder ob der Vermieter die Baustelle verhindern könnte.
Typischer Baulärm, den Gerichte anerkennen:
Zwei Fälle sind anders. Der Nachbar, der ein Regal bohrt, muss nur die Ruhezeiten der Hausordnung einhalten; das ist kein Baulärm. Und eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück ist nach dem Bundesgerichtshof nur dann ein Mangel, wenn auch Ihr Vermieter den Lärm nicht als ortsüblich hinnehmen müsste (BGH, VIII ZR 31/18). In der Stadt müssen Sie ein Haus, das nebenan entsteht, in vielen Fällen dulden; Lärm und Staub über das übliche Maß hinaus nicht.
Wie viel Minderung ist möglich?
Eine feste Tabelle gibt es nicht. Gerichte sehen auf drei Dinge: wie laut und wie lang am Tag, wie viele Wochen oder Monate, und wie stark Ihre Wohnung betroffen ist. Wer direkt unter dem Dachausbau wohnt, mindert mehr als der Mieter im Erdgeschoss.
Beispiel: Vier Monate Sanierung im Haus, werktags von 7 bis 17 Uhr Stemmarbeiten, Gerüst vor den Fenstern. Sie zahlen 1.100 Euro Warmmiete.
Bei einer Quote von 20 Prozent mindern Sie jeden dieser Monate um 220 Euro, zusammen 880 Euro.
Nicht zu hoch ansetzen
Mindern Sie mehr, als am Ende anerkannt wird, entsteht ein Rückstand. Zwei Monatsmieten Rückstand rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Im Zweifel zahlen Sie unter Vorbehalt und fordern zurück.
Wann ist die Minderung ausgeschlossen?
- Energetische Modernisierung, die ersten drei Monate: Dämmt der Vermieter das Haus oder tauscht er die Heizung gegen eine sparsamere, ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Ab dem vierten Monat mindern Sie wieder. Für andere Modernisierungen, etwa den Dachausbau, gilt der Ausschluss nicht.
- Bekannt bei Vertragsschluss: Hat der Vermieter die Baustelle beim Abschluss des Mietvertrags genannt, oder lag sie offen vor Ihren Augen, haben Sie die Wohnung mit diesem Lärm gemietet. Übersteigt der Lärm dann aber deutlich, was angekündigt war, mindern Sie für den Mehrteil.
- Neubaugebiet: Wer in ein Viertel zieht, in dem noch gebaut wird, muss mit Baulärm rechnen.
- Sonn- und Feiertage: Für Baulärm an diesen Tagen gibt es keinen Freibrief, auch nicht bei Modernisierung. Er ist eine Ordnungswidrigkeit, und Sie können ihn beim Ordnungsamt anzeigen.
Was der Vermieter nach einer Modernisierung auf die Miete umlegen darf, steht unter Mieterhöhung nach Modernisierung.
So gehen Sie vor
- 1. Protokoll führen: Datum, Uhrzeit von bis, Art des Lärms, was Sie deshalb nicht tun konnten. Fotos vom Gerüst, vom Staub.
- 2. Vermieter schriftlich informieren: ab diesem Tag läuft die Minderung. Bitten Sie um Auskunft, wie lange die Arbeiten dauern.
- 3. Quote festlegen und mitteilen: Nennen Sie Quote und Zeitraum. Oder zahlen Sie unter Vorbehalt und rechnen am Ende ab.
- 4. Belege sammeln: Hinweisschilder der Baustelle, Aushänge, Nachbarn als Zeugen.
Wie die Quote rechnerisch wirkt, zeigt Mietminderung berechnen; welcher Lärm außer Baustellen zählt, steht unter Mietminderung bei Lärm.
Häufige Fragen zum Baulärm
Muss ich tagsüber zu Hause sein, um mindern zu dürfen?
Nein. Die Wohnung ist auch dann weniger wert, wenn Sie bei der Arbeit sind. Für die Höhe der Quote kann es aber eine Rolle spielen.
Der Vermieter ist nicht der Bauherr. Mindere ich trotzdem?
Bei Arbeiten im eigenen Haus ja. Bei einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück nur, wenn der Lärm über das hinausgeht, was in der Lage ortsüblich ist.
Kann ich rückwirkend für die ganze Bauzeit mindern?
Nur ab dem Tag, an dem der Vermieter von der Beeinträchtigung wusste. Melden Sie deshalb am ersten Tag.
Was passiert, wenn der Vermieter die Minderung ablehnt?
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein; seine Zustimmung brauchen Sie nicht. Streit um die Höhe klärt im Zweifel ein Gericht, mit Ihrem Protokoll als Grundlage.
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