Indexmiete-Deckelung 2026: Erhöhungen über 3 % sollen nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen.
Die Mietrechtsreform (Mietrecht II) will bei Indexmietverträgen den Teil der jährlichen Inflation, der über 3 % liegt, nur noch hälftig an Mieter weiterreichen lassen.
Indexmiete kostenlos prüfenWas bedeutet das für Sie?
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Mit der geplanten Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II) soll gelten: Steigt der Index in einem Jahr um mehr als 3 %, darf der über 3 % liegende Teil nur noch zur Hälfte an Sie weitergegeben werden. Die ersten 3 % bleiben voll weitergabefähig, der Rest wird halbiert. Die Mietpreisbremse gilt bei Indexmiete bereits heute für die Anfangsmiete – daran ändert die Reform nichts. [zu prüfen: exakter Wortlaut und finale Fassung der Regelung]
Das Wichtigste in Kürze.
Die Indexmiete koppelt Ihre Miete an die Inflation. In Jahren hoher Teuerung kann das zu kräftigen Sprüngen führen – genau hier setzt die geplante Deckelung an.
Rechtsgrundlage: § 557b BGB
3-Prozent-Regel
Verfahrensstand
Mietpreisbremse bleibt
Was die Mietrechtsreform 2026 an der Indexmiete ändert.
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, steigt die Miete – bislang in voller Höhe des Anstiegs. In Jahren mit starker Inflation bedeutet das für Mieter empfindliche Erhöhungen, auf die sie keinen Einfluss haben.
Mietrecht II (Drs. 21/6807) will diesen Automatismus dämpfen: Der jährliche Indexanstieg soll bis zu einer Grenze von 3 % voll an Mieter weitergegeben werden dürfen. Der Teil des Anstiegs, der über 3 % hinausgeht, soll nur noch zur Hälfte in die Miete einfließen. Man spricht deshalb von der „Halbierungsregel über 3 %“ oder der „3-Prozent-Regel“ bei der Indexmiete.
Wichtig: Die Mietpreisbremse bei Indexmiete bleibt davon unberührt. Sie betrifft die zulässige Anfangsmiete, die neue Deckelung betrifft die späteren Index-Anpassungen. Mehr zu den Grundlagen finden Sie auf unserer Seite zur Indexmiete. [zu prüfen: finale Fassung der Regelung und genaue Formulierung der 3-%-Schwelle]
Die ersten 3 % bleiben voll weitergabefähig
Ein Indexanstieg bis 3 % pro Jahr kann weiterhin vollständig an Mieter weitergegeben werden. Für normale Jahre ändert sich daher wenig.
Der Teil über 3 % wird halbiert
Steigt der Index etwa um 8 %, bleiben die ersten 3 % voll – von den weiteren 5 Prozentpunkten zählen nur 2,5. Die wirksame Erhöhung läge dann bei rund 5,5 %. [zu prüfen]
Schutz gerade in Inflationsjahren
Die Deckelung wirkt dort, wo sie am meisten zählt: in Jahren mit hoher Teuerung, in denen Indexmieten besonders stark steigen würden.
Die Halbierungsregel über 3 % in konkreten Zahlen.
Angenommen, Ihre Nettokaltmiete beträgt 1.000 € im Monat. So würde sich die wirksame Index-Erhöhung nach der geplanten Regel je nach Indexanstieg entwickeln. Die ersten 3 % zählen voll, der Rest nur zur Hälfte.
So lesen Sie die Formel: wirksame Erhöhung = 3 % + (Indexanstieg − 3 %) ÷ 2
Die Beispiele gehen vereinfacht von einem glatten jährlichen Indexanstieg und einer Ausgangsmiete von 1.000 € aus. Die reale Erhöhung hängt von Ihrem konkreten Vertrag, dem maßgeblichen Indexzeitraum und davon ab, ob die Reform in dieser Form beschlossen wird. Rechnen Sie mit Ihren echten Zahlen – oder lassen Sie Ihren Vertrag kostenlos prüfen. [zu prüfen: exakte Berechnungsmethodik laut Gesetzentwurf]
Wo, für wen und ab wann die neue Regel gelten soll.
Rund um die Indexmiete-Deckelung 2026 stellen sich drei Kernfragen: Gilt sie nur in angespannten Wohnungsmärkten? Gilt sie auch für bestehende Verträge? Und ab wann tritt sie in Kraft? Der Stand nach erster Lesung.
Nur in angespannten Wohnungsmärkten?
Nach dem Entwurf soll die Deckelung – wie die Mietpreisbremse – an Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt anknüpfen, die ein Bundesland per Verordnung festlegt. Außerhalb solcher Gebiete greift sie voraussichtlich nicht. [zu prüfen: räumlicher Anwendungsbereich]
- Anknüpfung an Verordnung des Landes
- Prüfen, ob Ihr Ort erfasst ist
Auch für laufende Verträge?
Diskutiert wird, dass die Deckelung für künftige Index-Anpassungen gelten soll – also auch bei bereits bestehenden Indexmietverträgen, sobald nach Inkrafttreten die nächste Erhöhung ansteht. Rückwirkend auf frühere Erhöhungen greift sie voraussichtlich nicht. [zu prüfen: Übergangsregelung]
- Vermutlich für künftige Anpassungen
- Keine Rückwirkung erwartet
Ab wann tritt die Regelung in Kraft?
Mietrecht II (Drs. 21/6807) wurde am 9.7.2026 in erster Lesung beraten. Bis zum Inkrafttreten sind Ausschussberatungen, zweite und dritte Lesung sowie der Bundesrat erforderlich. Ein verbindliches Startdatum steht noch nicht fest. [zu prüfen: aktueller Verfahrensstand und geplantes Inkrafttreten]
- Noch nicht in Kraft
- Weitere Lesungen stehen aus
Wer von der Indexmiete-Deckelung betroffen ist.
Die geplante Regel richtet sich an Mieter mit Indexmietvertrag. Diese Merkmale deuten darauf hin, dass Sie dazugehören.
Was Index-Mieter jetzt tun können.
Sie müssen nicht auf das Inkrafttreten der Reform warten. Schon heute lässt sich prüfen, ob Ihre Anfangsmiete oder eine Index-Erhöhung zu hoch ist – und was Sie zurückfordern können.
Vertrag und Erhöhungsschreiben heraussuchen
Prüfen Sie, ob eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart ist und welcher Indexzeitraum den Erhöhungen zugrunde liegt.
Anfangsmiete kostenlos prüfen lassen
Mit einigen Angaben zu Ihrer Wohnung ermittelt Conny, ob Ihre Ausgangsmiete gegen die Mietpreisbremse verstößt – völlig unverbindlich.
Entscheiden und durchsetzen lassen
Zeigt die Prüfung Sparpotenzial, können Sie Conny mandatieren. Wir übernehmen Rüge, Kommunikation und – falls nötig – die gerichtliche Durchsetzung.
Zahlen Sie bei Ihrer Indexmiete zu viel?
Indexmiete ist ein Spezialfall – und genau das ist unsere Stärke.
Indexmiete, Mietpreisbremse und die kommende Deckelung greifen ineinander. Welche Regel in Ihrem Fall gilt und wie viel Sie zurückfordern können, entscheidet sich im Detail Ihres Vertrags.
Conny setzt Mieterrechte seit 10 Jahren durch und hat sich auf die Mietpreisbremse spezialisiert – auch bei Index- und Staffelmietverträgen. Sie tragen kein Kostenrisiko: Sie zahlen nur im Erfolgsfall.
Spezialisiert auf die Mietpreisbremse
Wir prüfen gezielt, ob Ihre Anfangsmiete bei Indexmiete zulässig war – ein hochspezifisches Teilgebiet des Mietrechts.
Kein Kostenrisiko
Die Prüfung ist kostenlos. Eine Provision fällt nur an, wenn wir für Sie erfolgreich eine Mietsenkung durchsetzen.
Digital und bequem
Erste Einschätzung in wenigen Minuten online. Wir übernehmen die gesamte Kommunikation mit Ihrem Vermieter.
Indexmiete-Deckelung 2026 – häufige Fragen
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, kann der Vermieter die Miete entsprechend anpassen – meist einmal jährlich. Mehr Grundlagen finden Sie auf unserer Seite zur Indexmiete.
Was ändert die Mietrechtsreform 2026 an der Indexmiete?
Mietrecht II (Drs. 21/6807) will Index-Erhöhungen deckeln: Steigt der Index in einem Jahr um mehr als 3 %, soll der über 3 % liegende Teil nur noch zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden dürfen. Die ersten 3 % bleiben voll weitergabefähig. [zu prüfen: finale Fassung]
Wie funktioniert die 3-Prozent-Regel konkret?
Vereinfacht gilt: wirksame Erhöhung = 3 % + (Indexanstieg − 3 %) ÷ 2. Bei 8 % Indexanstieg wären das 3 % + 2,5 % = 5,5 %. Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 € entspricht das +55 € statt +80 €. [zu prüfen: genaue Berechnungsmethodik]
Gilt der Deckel nur in angespannten Wohnungsmärkten?
Nach dem Entwurf soll die Deckelung an Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt anknüpfen, die ein Bundesland per Verordnung festlegt – ähnlich der Mietpreisbremse. Außerhalb solcher Gebiete greift sie voraussichtlich nicht. [zu prüfen: räumlicher Anwendungsbereich]
Gilt die neue Regel auch für laufende Indexmietverträge?
Diskutiert wird, dass die Deckelung für künftige Index-Anpassungen gelten soll – also auch bei bestehenden Verträgen, sobald nach Inkrafttreten die nächste Erhöhung ansteht. Eine Rückwirkung auf frühere Erhöhungen ist nicht zu erwarten. [zu prüfen: Übergangsregelung]
Ab wann tritt die Regelung in Kraft?
Mietrecht II wurde am 9.7.2026 in erster Lesung beraten. Bis zum Inkrafttreten folgen Ausschussberatungen, zweite und dritte Lesung sowie der Bundesrat. Ein verbindliches Startdatum steht noch nicht fest. [zu prüfen: aktueller Verfahrensstand]
Gilt die Mietpreisbremse bei einer Indexmiete?
Ja. Auch bei einem Indexmietvertrag gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für die Anfangsmiete. Der verbreitete Glaube, sie sei bei Indexmiete außer Kraft, stimmt nicht. War Ihre Ausgangsmiete zu hoch, können Sie das unabhängig von der Reform prüfen lassen. Siehe auch: Mietpreisbremse.
Was können Index-Mieter jetzt schon tun?
Sie müssen nicht auf das Gesetz warten: Lassen Sie Ihre Anfangsmiete und bisherige Erhöhungen kostenlos prüfen. Welche Erhöhungen zulässig sind, erklärt auch unsere Seite zu zulässigen Mieterhöhungen.
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Indexmiete kostenlos prüfenStand: Oktober 2026. Diese Seite beschreibt ein laufendes Gesetzgebungsverfahren (Mietrecht II, Drs. 21/6807) und ersetzt keine Rechtsberatung.