Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung: Wann und mit welcher Frist?

Das Sonderkündigungsrecht ist das Recht, nach einer angekündigten Mieterhöhung außerordentlich zu kündigen, ohne die vereinbarte Kündigungsfrist und ohne die Erhöhung zu zahlen (§ 561 BGB). Es entsteht, sobald der Vermieter eine von zwei Erhöhungen geltend macht:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Dafür gelten eine Sperrfrist von 15 Monaten seit Einzug oder der letzten Erhöhung und die Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB). Der Vermieter darf jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, höchstens 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter 2 Euro.

Das Erhöhungsschreiben muss in Textform kommen und begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten (§ 558a BGB). Ab Zugang haben Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats Zeit, über die Zustimmung zu entscheiden (§ 558b BGB). Diese Überlegungsfrist und die Kündigungsfrist des § 561 BGB enden am selben Tag. Stimmen Sie zu, schulden Sie die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.

Ob die Erhöhung zulässig ist, spielt für das Kündigungsrecht keine Rolle. Prüfen sollten Sie sie trotzdem: Ist sie fehlerhaft, können Sie sie abwehren und in der Wohnung bleiben.

Das Recht gilt auch bei einem befristeten Mietvertrag und bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht. Eine Klausel, die es ausschließt oder verkürzt, ist unwirksam (§ 561 Abs. 2 BGB). Schon die Ankündigung einer Modernisierung löst ein eigenes Sonderkündigungsrecht aus: Sie kündigen bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB).

• Staffel- und Indexmiete: Die Erhöhung steht im Vertrag; ein Sonderkündigungsrecht gibt es nicht. Prüfen Sie stattdessen, ob die Staffel oder Indexanpassung wirksam vereinbart ist.
• Höhere Betriebskosten: Eine Anpassung der Vorauszahlungen oder eine Nachzahlung ist keine Mieterhöhung im Sinne des § 561 BGB. Prüfen Sie die Nebenkostenabrechnung: Verwaltungskosten etwa darf der Vermieter nicht umlegen.
• Volle Zustimmung oder Urteil: Haben Sie der Erhöhung in voller Höhe zugestimmt oder wurden Sie zur Zustimmung verurteilt, ist das Recht verbraucht. Eine Teilzustimmung, etwa 20 statt 50 Euro, lässt es bestehen; die Differenz kann der Vermieter aber einklagen.
• Gewerberaum: § 561 BGB gilt nur für Wohnraum. Für Büro, Laden oder Praxis gibt es das Recht nur, wenn es im Mietvertrag steht.

Ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters gibt es nicht. Lehnen Sie die Erhöhung ab, ist das kein Kündigungsgrund; für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573 BGB). Reagieren Sie gar nicht, kann der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist drei Monate lang auf Zustimmung klagen. Nutzen Sie die Frist also: zustimmen, teilweise zustimmen, widersprechen oder kündigen.

1. Datum des Zugangs notieren. Ab dem Tag, an dem das Erhöhungsschreiben bei Ihnen ankommt, läuft die Frist bis zum Ende des übernächsten Monats.
2. Schriftlich kündigen. Die Kündigung braucht die Schriftform mit den Unterschriften aller Mieter, geht an alle Vermieter und nennt als Grund die Mieterhöhung nach § 561 BGB.
3. Rechtzeitig zustellen. Das Schreiben muss spätestens am letzten Tag der Frist beim Vermieter sein, am besten per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung. Fällt der letzte Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, gilt der nächste Werktag.
4. Alte Miete weiterzahlen. Mit der Kündigung tritt die Erhöhung nicht ein. Sie zahlen bis zum Auszug die bisherige Miete.

Ins Kündigungsschreiben gehören Ihre Anschrift, die des Vermieters, das Datum und ein klarer Satz: „Ich kündige das Mietverhältnis außerordentlich nach § 561 BGB wegen Ihres Mieterhöhungsverlangens vom 11. August zum 31. Dezember.“ Eine Bedingung darf die Kündigung nicht enthalten, etwa „falls Sie die Erhöhung nicht zurücknehmen“. Wollen Sie früher ausziehen, erklären Sie zusätzlich die ordentliche Kündigung oder schlagen dem Vermieter einen Nachmieter vor.

• Ordentlich kündigen: Mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten sind Sie oft schneller aus dem Vertrag als mit der Sonderkündigung.
• Der Erhöhung widersprechen: Nennen Sie die Fehler (fehlende Begründung, falscher Mietspiegel, Sperrfrist, Kappungsgrenze) und verlangen Sie ein korrigiertes Schreiben. Die Frist beginnt dann neu.
• Die Erhöhung abwehren und bleiben: Viele Erhöhungen sind unzulässig. CONNY lässt Ihre Mieterhöhung kostenlos prüfen und zahlt den Partneranwalt; Sie zahlen nur, wenn die Abwehr Erfolg hat.
• Die Ausgangsmiete prüfen: In Städten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Vertragsschluss höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Liegt Ihre Miete darüber, können Sie sie senken lassen; das lohnt sich unabhängig von der aktuellen Erhöhung.