- Maximal 20 Prozent in drei Jahren, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Und nie mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Nur drei Gründe erlauben eine Erhöhung: die Anpassung an die Vergleichsmiete, eine Modernisierung oder eine im Vertrag vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.
- Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung. Sie haben bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, zu antworten.
- Ohne Ihre Zustimmung läuft nichts. Stimmen Sie zu, verlieren Sie den Anspruch auf die Mietpreisbremse für diese Miete. Erst prüfen, dann unterschreiben.
Zahlen Sie ohnehin schon zu viel?
Vor jeder Zustimmung lohnt der Blick auf die Ausgangsmiete: Liegt sie über der Grenze der Mietpreisbremse, ist die Erhöhung das kleinere Problem.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal sein?
Für die häufigste Form, die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, gelten zwei Grenzen zugleich. Die Miete darf nicht über das steigen, was für vergleichbare Wohnungen am Ort üblich ist. Und sie darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, die sogenannte Kappungsgrenze. In Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und vielen weiteren Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.
Beispiel: Ihre Kaltmiete beträgt 800 Euro und wurde zuletzt vor drei Jahren erhöht.
Bundesweit darf der Vermieter höchstens auf 960 Euro erhöhen (plus 20 Prozent), in Berlin auf 920 Euro (plus 15 Prozent).
Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung aber bei 880 Euro, ist bei 880 Euro Schluss, auch wenn die Kappungsgrenze mehr zuließe.
Bei einer Modernisierung gilt eine eigene Grenze: Der Vermieter darf jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, höchstens aber 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur 2 Euro (§ 559 BGB). Bei einer Staffel- oder Indexmiete ist die Höhe im Vertrag vereinbart; dafür schützt Sie weiterhin die Mietpreisbremse, wo sie gilt.
Was sind zulässige Gründe für eine Mieterhöhung?
Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete nur aus drei Gründen erhöhen:
Jeder Grund hat eigene Regeln für Höhe, Form und Frist. Viele Erhöhungsschreiben halten sie nicht ein: Die Begründung fehlt, der Mietspiegel ist falsch angewendet, die Sperrfrist nicht abgewartet. Dann können Sie die Erhöhung zurückweisen oder zumindest verzögern.
Wollen Sie die Wohnung wegen der Erhöhung nicht behalten, haben Sie in manchen Fällen ein Sonderkündigungsrecht.
Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?
Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete gilt frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Schreibens (§ 558b BGB). Bekommen Sie das Schreiben am 10. März, schulden Sie die neue Miete frühestens ab dem 1. Juni, und auch das nur, wenn Sie zugestimmt haben. Bis zum Ende des übernächsten Monats, im Beispiel bis zum 31. Mai, können Sie zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen.
- Sperrfrist: Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung muss ein Jahr vergangen sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Form: Das Verlangen braucht die Textform und eine Begründung: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Fehlt die Begründung, ist das Schreiben unwirksam.
- Reagieren Sie nicht: Dann hat der Vermieter weitere drei Monate, um Ihre Zustimmung einzuklagen.
- Modernisierung: Die Arbeiten müssen drei Monate vor Beginn angekündigt werden (§ 555c BGB). Die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach dem Erhöhungsschreiben, auch ohne Ihre Zustimmung; bei Form- oder Rechenfehlern verschiebt sie sich um sechs Monate (§ 559b BGB).
- Indexmiete: Die neue Miete muss in Textform mitgeteilt werden und gilt ab dem übernächsten Monat (§ 557b BGB). Eine Staffel braucht keine Ankündigung, der Termin steht im Vertrag.
Wir hören immer wieder, dass viele Mieter erstmal gar nichts machen und das Schreiben ignorieren. Drei Monate später haben sie plötzlich eine Einladung zum Amtsgericht im Briefkasten. Leider unterschreiben viele Mieter dann panisch alles ungeprüft.
Nutzen Sie die ganze Frist
Prüfen Sie in den zwei Monaten drei Dinge: Ist der Mietspiegel richtig angewendet (Baujahr, Lage, Ausstattung)? Ist die Sperrfrist eingehalten? Bleibt die Erhöhung unter der Kappungsgrenze? Stimmt eines nicht, lehnen Sie ab oder stimmen Sie nur dem zulässigen Teil zu.
Wann rechtfertigt eine Modernisierung mehr Miete?
Nur eine echte Modernisierung darf auf die Miete umgelegt werden: eine Maßnahme, die den Wohnwert dauerhaft verbessert, Energie spart oder neuen Wohnraum schafft. Wer kaputte Fenster durch gleichwertige ersetzt, hält instand, das zahlt der Vermieter allein.
Härtefall
Würde die Bruttowarmmiete nach der Modernisierung mehr als rund 30 bis 40 Prozent Ihres Haushaltseinkommens ausmachen, können Sie eine wirtschaftliche Härte geltend machen (§ 559 Abs. 4 BGB). Das müssen Sie innerhalb eines Monats nach Zugang der Ankündigung tun. Auch Alter oder Krankheit können eine Härte begründen.
Welche Arbeiten umlegbar sind und wie Sie die Rechnung nachprüfen, lesen Sie im Ratgeber zu umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen.
Staffel- und Indexmiete: Was gilt hier?
Bei beiden Formen steht die Erhöhung schon im Mietvertrag. Es braucht weder eine Begründung noch Ihre Zustimmung, und zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Andere Erhöhungen, etwa wegen Modernisierung oder auf die Vergleichsmiete, sind während der Laufzeit ausgeschlossen; bei der Indexmiete bleibt nur die Umlage von Modernisierungen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist (§ 557b Abs. 2 BGB).
Staffelmiete
Die Staffelmiete steigt zu festen Terminen um feste Beträge. Gültig ist sie nur, wenn der Vertrag den Erhöhungsbetrag oder die künftige Miete in Euro nennt; eine Prozent- oder Quadratmeterangabe reicht nicht (§ 557a BGB). Wo die Mietpreisbremse gilt, darf auch keine Staffel mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Wie Vermieter das trotzdem versuchen, zeigt der Ratgeber Vermieter umgeht die Mietpreisbremse.
Indexmiete
Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Nur dieser Index zählt; ein Baupreisindex, die Teuerung bei Strom und Gas oder eine Schätzung der EZB nicht.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens 20 Prozent in drei Jahren; in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent. Nach einer Modernisierung zusätzlich 8 Prozent der Kosten pro Jahr, höchstens 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren.
Wie oft kann man die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung möglich; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Staffel- und Indexmieten steigen höchstens einmal im Jahr.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Nein. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete wird nur mit Ihrer Zustimmung wirksam. Verweigern Sie sie zu Unrecht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen. Modernisierungs-, Staffel- und Indexerhöhungen brauchen keine Zustimmung.
Kann ich eine Mieterhöhung ablehnen?
Ja, wenn sie formal oder inhaltlich fehlerhaft ist: fehlende Begründung, falscher Mietspiegel, Sperrfrist nicht abgewartet, Kappungsgrenze überschritten. Sie können auch nur dem zulässigen Teil zustimmen. Antworten Sie schriftlich und innerhalb der Frist.
Was passiert, wenn ich auf das Schreiben nicht reagiere?
Die Erhöhung wird nicht wirksam, aber der Vermieter kann nach Ablauf der Zustimmungsfrist drei Monate lang vor dem Amtsgericht auf Zustimmung klagen. Verliert er, bleibt es bei der alten Miete; gewinnt er, tragen Sie die Kosten des Verfahrens.
Zahlen Sie zu viel Miete?
Bevor Sie einer Erhöhung zustimmen: Prüfen Sie mit CONNY kostenlos, ob Ihre aktuelle Miete über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze liegt. Ohne Kostenrisiko, in wenigen Minuten.