Gekündigt vom Vermieter: So überprüfen Sie die Kündigung

Welche Kündigungsgründe sind zulässig?

Grundsätzlich darf ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Weder das Anstreben einer Mieterhöhung beim Vermieter noch das Senken der Miete durch den Mieter mittels Mietpreisbremse zählen dazu. Ebenso wenig gelten ein Verkauf oder eine Verkaufsabsicht des Vermieters als berechtigte Gründe das Mietverhältnis zu beenden.
Als berechtigt sieht das Gesetz folgende Gründe an:

1. Pflichtverletzung: Sie haben als Mieter Ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt.
2. Eigenbedarf: Der Vermieter meldet Eigenbedarf an, da er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
3. Wirtschaftlichkeit: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses hindert den Vermieter an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Bei einzelnen wenigen Arten von Mietverhältnissen gilt der besondere Schutz für Mieter nicht, d.h. Vermieter müssen nicht nachweisen, dass einer der genannten Gründe erfüllt ist. Zu den Ausnahmen zählen folgende Mietverhältnisse:

1. Der Wohnraum wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.
2. Ein möbliertes Zimmer wird vermietet, und der Vermieter wohnt selbst in der Wohnung.
3. Der Wohnraum befindet sich innerhalb von Studenten- oder Jugendwohnheimen.
   Selbst bei einer gerechtfertigten Kündigung des Vermieters kann ein Mieter aufgrund eines Härtefalls der Kündigung widersprechen.

Wann liegt eine Pflichtverletzung des Mieters vor?

Mit Abschluss des Mietvertrages verpflichtet sich der Mieter die Wohnung nur in dem Rahmen zu nutzen, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Verletzt der Mieter die vertraglichen Vereinbarungen in erheblichem Maße, hat der Vermieter das Recht den Mieter zu kündigen. Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverstößen reicht sogar bereits ein einmaliger Verstoß für eine Kündigung. In der Regel sollte der Vermieter jedoch mittels Abmahnung vor Kündigung auf das Fehlverhalten und die Folgen einer möglichen Kündigung hingewiesen haben.
Häufig sind Vertragsverletzungen beispielsweise:

• Verstoßen gegen die geltende Hausordnung
• Untervermietung des Mietobjekts an Dritte ohne Einvernehmen oder ohne Kenntnis des Vermieters (zum Beispiel über Airbnb)
• Verzug bei der Mietzahlung oder Mietrückstand - Dies ist eine der häufigsten Vertragsverletzungen und eine Kündigung aufgrund von tatsächlich vorliegenden Mietrückständen in der Regel rechtmäßig!
• Betreiben eines nicht gestatteten, nach außen erkennbaren Gewerbes
• Haltung eines Haustieres trotz vorhandenem, rechtmäßigem Verbot
• Überbelegung der Wohnung
• Störung des Hausfriedens: Beleidigung, Lärm, Drogen, Gesundheitsgefährdung
• Der Mieter vernachlässigt die Mietwohnung
  Bei der Kündigung hat sich der Vermieter an die gesetzlichen Fristen zu halten. Unter bestimmten Umständen ist aber auch eine fristlose Kündigung möglich.

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Wenn ein Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, darf er wegen Eigenbedarf kündigen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn das Recht zur Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausgeschlossen wurde.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs von Familienangehörigen ist möglich, wenn der diese mit dem Vermieter bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind. Dazu zählen:

• Kinder, Stiefkinder, Eltern, Enkel, Großeltern
• Geschwister, Nichten und Neffen
• Partner, Ehegatten, Ex-Ehegatten, Schwiegereltern
• Schwager und Schwägerinnen sowie Cousins und Cousinen.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist außerdem möglich, wenn folgende Haushaltsangehörige des Vermieters die Wohnung benötigen:

• Lebensgefährte
• Kinder des Lebensgefährten
• Pflegekinder
• Haushaltsangestellte (dauerhaft anwesende Nannies, Pflegepersonen und Haushaltshilfen).

Unter Umständen kann auch eine Eigenbedarfskündigung möglich sein, wenn weiter entfernte Verwandte oder Angehörige in die Wohnung einziehen sollen. In diesem Fall ist jedoch eine enge persönliche Beziehung zum Vermieter nachzuweisen.

Bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf hat sich der Vermieter an die gesetzlichen Fristen zu halten.

Wann ist eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung erlaubt?

Während das Gesetz die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich ausschließt, ist eine Kündigung aus anderen wirtschaftlichen Gründen möglich. Eine Kündigung vom Vermieter aufgrund von Wirtschaftlichkeit ist erlaubt, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde. Zum Beispiel wenn ein Vermieter sein Wohnhaus im Leerstand für den doppelten Preis im Vergleich zum vermieteten Zustand verkaufen könnte, kann eine Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung wirksam sein.

Dabei hat der Vermieter die erheblichen Nachteile nachvollziehbar nachzuweisen. Hinweise auf Erfahrungswerte oder pauschale Auskünfte eines Immobilienmaklers reichen dafür nicht aus. In der Regel benennen Vermieter diesen Grund, wenn das Wohnhaus grundlegend saniert, abgerissen oder verkauft werden soll.

Bei einer Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Fristen halten.

Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?

Grundsätzlich hat eine Kündigung des Vermieters unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu erfolgen. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• bis zu 5 Jahren Vertragsdauer: 3 Monate,
• 5 bis unter 8 Jahre Vertragsdauer: 6 Monate
• nach 8 Jahren Vertragsdauer: 9 Monate.

Damit die Frist eingehalten wird, muss die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats der Mieter zugehen. Sollte der 3. Werktag ein Samstag sein, erfolgt eine Verschiebung auf den nächstfolgenden Werktag. Eine Nichteinhaltung der Zugangsfrist hat zur Folge, dass das Mietverhältnisses erst ein Monat später beendet wird.

Beispiel:
Die Kündigung des Vermieters geht dem Mieter rechtzeitig am 3. Januar 2020 zu. Das Mietverhältnis wird je nach Mietdauer zum 31. März, zum 30. Juni oder zum 30. September 2020 beendet. Geht die Kündigung jedoch verspätet erst am 7. Januar 2020 zu, erfolgt eine Beendigung des Mietverhältnisses je nach Mietdauer erst zum 30. April, 31. Juli oder 31. Oktober 2020.

Bei schweren Pflichtverletzungen kann zudem möglicherweise auch eine fristlose Kündigung des Vermieters gerechtfertigt sein.
Neben berechtigten Gründen und der Einhaltung der Frist muss eine Kündigung auch immer weiteren rechtlichen und formalen Kriterien genügen.

Was sollten Sie tun, wenn Ihnen gekündigt wurde?

Da eine Berechtigung der Kündigung immer von den jeweiligen Umständen abhängt, sollten Mieter ihre Kündigung von Experten prüfen lassen. Häufig stellt sich heraus, dass eine Kündigung unwirksam ist. In dem Fall kann eine Kündigung abgewehrt und die Wohnung behalten werden. Auch bis zu 3 Jahre nach der Kündigung, wenn der Mieter schon ausgezogen ist, kann sogar noch Schadensersatz gefordert werden. In diesem Fall sind beispielsweise Umzugskosten und Mehrkosten für eine teurere Wohnung durch den Vermieter zu erstatten. Egal ob schon ausgezogen oder nicht, es lohnt sich für Sie also auf jeden Fall seine Kündigung überprüfen zu lassen!

Mit CONNY können Sie als Mieter Ihre Kündigung kostenlos und ganz einfach von Zuhause durch unsere Vertragsanwälte überprüfen lassen. Ergeben sich hierbei gute Erfolgsaussichten für eine Abwehr können Sie unsere Partneranwälte mit der Abwehr Ihrer Kündigung bzw. der Geltendmachung von Schadensersatz beauftragen. Dabei entsteht für Sie kein Kostenrisiko*, denn Sie zahlen nur, wenn wir für Sie erfolgreich sind.

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*Volle Übernahme der Anwalts- und Gerichtskosten

Was fragen Mieter nach einer Kündigung am häufigsten?

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Schreiben muss nennen, wer einziehen soll und warum. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf vor, schuldet er Ihnen Schadensersatz, etwa Umzugskosten und die Mehrmiete der neuen Wohnung.

Drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Die Kündigung muss Ihnen bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, sonst verschiebt sich das Ende um einen Monat. Sie selbst kündigen immer mit drei Monaten Frist.

Schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Nennen Sie Ihre Härtegründe, etwa Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlenden Ersatzwohnraum. Der Vermieter muss Sie in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht hinweisen. Fehlt der Hinweis, können Sie noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen.

Nur aus wichtigem Grund nach § 543 BGB, zum Beispiel wenn Sie mit zwei Monatsmieten im Rückstand sind oder den Hausfrieden nachhaltig stören (§ 569 BGB). Zahlen Sie den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn Sie diese Möglichkeit in den letzten zwei Jahren schon einmal genutzt haben.

§ 574 BGB. Sie können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine Härte wäre, die auch das Interesse des Vermieters nicht rechtfertigt. Als Härte gilt auch, dass Sie zu zumutbaren Bedingungen keine Ersatzwohnung finden (§ 574 Abs. 2 BGB). Das Gericht verlängert das Mietverhältnis dann befristet oder unbefristet (§ 574a BGB).