- Echter Eigenbedarf ist erlaubt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): für den Vermieter selbst, nahe Angehörige oder Haushaltsangehörige, konkret benannt.
- Vorgeschobener Eigenbedarf macht haftbar: Umzug, Makler, Mehrmiete und weitere Kosten des erzwungenen Auszugs.
- Zieht niemand ein, muss der Vermieter das erklären. Kann er es nicht plausibel, gilt der Bedarf als vorgeschoben (BGH, VIII ZR 44/16).
- Drei Jahre Zeit ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Vorwand erfahren haben (§§ 195, 199 BGB).
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Wann ist Eigenbedarf echt?
Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts braucht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss ernsthaft und konkret sein, und das Kündigungsschreiben muss die Person und den Grund nennen (§ 573 Abs. 3 BGB). Ein vager Wunsch, „irgendwann“ einzuziehen, reicht nicht; ein entfernter Bekannter ist keine Bedarfsperson.
Selbst gegen echten Eigenbedarf können Sie widersprechen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte wäre, etwa wegen Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum (§ 574 BGB). Das ist ein eigener Weg neben dem Schadensersatz. Welche Fristen bei der Kündigung gelten, steht unter Kündigung durch den Vermieter.
Woran erkennen Sie einen Vorwand?
Ein Geständnis bekommen Sie nicht. Gerichte sehen darauf, was nach Ihrem Auszug mit der Wohnung geschieht. Je kürzer der Abstand zwischen Auszug und Nutzungswechsel, desto stärker das Indiz.
Was Sie dafür sammeln: Namen an Klingel und Briefkasten, Anzeigen auf Immobilienportalen mit Datum, Aussagen von Nachbarn, bei einem Verkauf der Grundbuchauszug, den Sie mit berechtigtem Interesse einsehen können.
Was können Sie fordern?
Alles, was der Umzug gekostet hat, den Sie ohne die Kündigung nicht gemacht hätten. Gerichte haben anerkannt:
- Umzugskosten: Spedition, Transporter, Helfer, Kartons, Halteverbot, Renovierung der neuen Wohnung in angemessenem Umfang.
- Maklerprovision für die Ersatzwohnung.
- Mehrmiete: die Differenz zwischen alter und neuer Miete, für einen angemessenen Zeitraum, den das Gericht nach dem Einzelfall bemisst.
- Weitere Kosten: doppelte Miete in der Übergangszeit, Ummeldungen, in Einzelfällen Nutzungsausfall.
Beispiel: Alte Miete 700 Euro, neue Miete 1.000 Euro, Makler 2.380 Euro, Umzug 1.800 Euro.
Schon im ersten Jahr summiert sich der Schaden auf 3.600 Euro Mehrmiete plus 4.180 Euro Kosten, zusammen 7.780 Euro.
Die Frist läuft ab Kenntnis
Der Anspruch verjährt drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Vorwand erfahren haben (§§ 195, 199 BGB). Halten Sie fest, wann und wie Sie es erfahren haben.
Wer muss was beweisen?
Grundsätzlich Sie: dass der Eigenbedarf bei der Kündigung nicht bestand. Der Bundesgerichtshof hat Ihnen das aber erleichtert. Zieht die benannte Person nach Ihrem Auszug nicht ein, muss der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, warum der Bedarf nachträglich weggefallen ist (BGH, Urteil vom 29. März 2017, VIII ZR 44/16). Bleibt seine Erklärung widersprüchlich oder vage, geht das Gericht davon aus, dass der Bedarf nie bestand.
Ein Bedarf kann wirklich wegfallen, etwa durch Tod, Krankheit oder eine neue Stelle in einer anderen Stadt. Dann haftet der Vermieter nicht. Entscheidend ist, ob er das nachvollziehbar belegen kann.
So gehen Sie vor
- 1. Beweise sichern: Fotos von Klingel und Briefkasten, Screenshots von Anzeigen mit Datum, Namen der Nachbarn, die bestätigen können, wer dort wohnt.
- 2. Chronologie schreiben: Datum der Kündigung, Ihr Auszug, der Tag des Nutzungswechsels.
- 3. Schaden beziffern: Rechnungen für Umzug und Makler, alter und neuer Mietvertrag.
- 4. Vermieter auffordern: schriftlich, mit Frist, zur Zahlung des bezifferten Schadens und zur Erklärung, warum der Bedarf weggefallen ist.
- 5. Anwalt einschalten: Schadensersatz wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs ist ein Zivilverfahren, das sich mit gesammelten Beweisen gewinnt. Eine Rechtsschutzversicherung deckt Mietrecht in der Regel ab.
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Häufige Fragen zum vorgeschobenen Eigenbedarf
Die Wohnung steht seit vier Monaten leer. Reicht das?
Leerstand allein ist ein Indiz, kein Beweis. Es zwingt den Vermieter aber, zu erklären, warum die genannte Person nicht eingezogen ist. Dokumentieren Sie den Leerstand weiter.
Kann ich in die alte Wohnung zurück?
In der Regel nicht; der Mietvertrag ist beendet. Der Anspruch geht auf Geld, nicht auf Rückkehr.
Wie lange bekomme ich die Mehrmiete ersetzt?
Für einen angemessenen Zeitraum, den das Gericht festlegt. Je nach Fall sind das Monate bis einige Jahre; eine feste Grenze gibt es nicht.
Ich habe einen Aufhebungsvertrag unterschrieben. Habe ich noch Ansprüche?
Oft ja, wenn Sie ihn wegen des behaupteten Eigenbedarfs unterschrieben haben und der sich als Vorwand erweist. Lassen Sie den Vertrag anwaltlich prüfen.
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In angespannten Wohnungsmärkten ja: höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete (§ 556d BGB), mit Ausnahmen für Neubau und modernisierte Wohnungen. Die Prüfung dauert zwei Minuten.
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