Fristlose Kündigung der Wohnung: Gründe, Fristen, was Sie jetzt tun

Gründe für eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

• Zahlungsverzug: Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinander folgenden Terminen oder von insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Offene Nebenkosten zählen nicht dazu.
• Störung des Hausfriedens: Beleidigungen, Drohungen oder anhaltende Ruhestörung, die das Zusammenleben im Haus unzumutbar machen (§ 569 Abs. 2 BGB).
• Vertragswidriger Gebrauch: Untervermietung ohne Erlaubnis, ein Gewerbe in der Wohnung oder erhebliche Beschädigung der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Wiederholt unpünktliche Zahlung, nachdem der Vermieter abgemahnt hat.

Außer bei Zahlungsverzug muss der Vermieter vorher abmahnen und eine Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Kündigung braucht die Schriftform mit Unterschrift und muss den Grund nennen (§§ 568, 569 Abs. 4 BGB). Fehlt eines davon, ist sie unwirksam.

Was tun in den ersten Tagen: die drei wichtigsten Schritte

1. Bei Mietschulden: den gesamten Rückstand zahlen. Die Schonfrist läuft bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Teilzahlungen reichen nicht. Können Sie nicht zahlen, beantragen Sie beim Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme; deren Zusage wahrt die Frist. Das wirkt einmal in zwei Jahren.
2. Die Kündigung schriftlich zurückweisen, nicht ausziehen. Fehlt der wichtige Grund, die Abmahnung, die Unterschrift oder die Begründung, ist sie unwirksam. Steht im Schreiben „hilfsweise ordentlich“, legen Sie gegen diese Kündigung Widerspruch wegen Härte ein (§ 574 BGB), schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist.
3. Rechtsrat holen, bevor Sie etwas unterschreiben. Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht prüft die Kündigung und antwortet dem Vermieter für Sie. Nehmen Sie Kündigung, Mietvertrag, Abmahnung und Kontoauszüge mit.

Was bedeutet eine fristlose Kündigung der Wohnung?

Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, ohne die gesetzliche Frist von drei Monaten. Das Gesetz nennt sie außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB): Dem Kündigenden muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Beide Seiten können sie aussprechen, Vermieter wie Mieter. Weil sie so weit reicht, sind die Anforderungen hoch, und viele fristlose Kündigungen halten einer Prüfung nicht stand.

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug: ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinander folgenden Terminen, oder über einen längeren Zeitraum ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Weitere Gründe sind ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung und die Störung des Hausfriedens, im Einzelnen:

• wiederholt unpünktliche Zahlung, nachdem der Vermieter abgemahnt hat
• Untervermietung ohne Erlaubnis
• ein Gewerbe in der Wohnung ohne Genehmigung
• anhaltende Ruhestörung oder eine massive Störung des Hausfriedens
• erhebliche Beschädigung der Wohnung

Was nicht zählt: Offene Beträge aus einer Nebenkostenabrechnung sind kein Mietrückstand. Haben Sie die Miete wegen eines Mangels berechtigt gemindert, ist auch das kein Grund.

Außer bei Zahlungsverzug muss der Vermieter vorher abmahnen und eine Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Kündigung selbst braucht die Schriftform mit Unterschrift, muss an alle Mieter gehen und den Grund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Fehlt eines davon, ist sie unwirksam.

Wann dürfen Sie als Mieter fristlos kündigen?

Auch Sie dürfen fristlos kündigen, wenn Ihnen das Weiterwohnen nicht zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB): bei einer erheblichen Gesundheitsgefahr durch die Wohnung, etwa starkem Schimmel, wenn Ihnen der Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise verwehrt wird, der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis betritt oder den Hausfrieden nachhaltig stört. Auch hier gilt: erst abmahnen mit Frist, dann kündigen, und die Gründe belegen.

Wie lange ist Zeit zum Ausziehen bei einer fristlosen Kündigung?

Eine gesetzliche Auszugsfrist gibt es nicht. Der Vermieter nennt im Schreiben einen Termin, meist zwei Wochen. Verbindlich ist das nicht: Ausziehen müssen Sie erst, wenn ein Gericht die Kündigung bestätigt und einen Räumungstitel erlassen hat. Dazu muss der Vermieter Räumungsklage erheben; das Verfahren dauert in der Regel mehrere Monate.

Verliert der Mieter, kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren, bei besonderer Härte bis zu einem Jahr (§ 721 ZPO). Bis dahin bleibt die Wohnung Ihre Wohnung; den Strom abstellen oder das Schloss austauschen darf der Vermieter nicht.

Was tun in den ersten Tagen nach der fristlosen Kündigung?

1. Nicht ausziehen, nichts unterschreiben. Eine Kündigung ist keine Räumung. Bestätigen Sie nichts und räumen Sie nicht freiwillig, bevor die Kündigung geprüft ist.
2. Das Schreiben prüfen. Schriftform mit Unterschrift? Alle Mieter angesprochen? Grund genannt? Vorher abgemahnt? Fehlt etwas, ist die Kündigung unwirksam. Antworten Sie schriftlich, dass Sie die Kündigung zurückweisen, und nennen Sie den Fehler.
3. Bei Mietschulden: sofort den gesamten Rückstand zahlen. Innerhalb der Schonfrist (zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage) macht die vollständige Zahlung die fristlose Kündigung unwirksam. Raten oder Teilzahlungen reichen nicht. Können Sie nicht zahlen, beantragen Sie beim Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme der Mietschulden; auch deren Zusage wahrt die Schonfrist.
4. Prüfen, ob auch ordentlich gekündigt wurde. Steht im Schreiben „hilfsweise ordentlich“, läuft daneben eine Kündigung mit dreimonatiger Frist, die die Nachzahlung nicht beseitigt. Gegen diese können Sie Widerspruch wegen Härte einlegen (nächster Abschnitt).
5. Rechtsrat holen. Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht prüft die Kündigung und übernimmt die Antwort an den Vermieter.

Kann ich gegen eine fristlose Kündigung Widerspruch einlegen?

Den Widerspruch wegen besonderer Härte, etwa bei Schwangerschaft, hohem Alter, schwerer Krankheit oder einem bevorstehenden Examen, sieht das Gesetz nur gegen die ordentliche Kündigung vor (§ 574 BGB). Gegen eine wirksame fristlose Kündigung hilft er nicht.

Was gegen die fristlose Kündigung hilft, ist ihre Unwirksamkeit: kein wichtiger Grund, keine vorherige Abmahnung, Formfehler, oder die Nachzahlung innerhalb der Schonfrist. Das machen Sie schriftlich geltend und, wenn der Vermieter klagt, vor Gericht. Hat der Vermieter zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, legen Sie dagegen den Härtewiderspruch ein, spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist und schriftlich (§ 574b BGB).

Ist die fristlose Kündigung aus einem echten und belegten Grund erfolgt, sind die Chancen gering. Dann ist eine Einigung über eine Räumungsfrist und einen geordneten Auszug oft der bessere Weg.

Häufige Fragen zur fristlosen Kündigung