Was Sie als Mieter tun können gegen eine Eigenbedarfskündigung

Deutschland ist ein Land der Mieter: In keinem anderen europäischen Land gibt es prozentual so viele Menschen, die in Mietwohnungen leben. Das Mietrecht in Deutschland ist für die Interessen der rund 42,5 Millionen Mieter (Stand 2019) in der Tat auch verhältnismäßig stark. Das bezieht sich auch auf den Schutz der Mieter vor unberechtigten Kündigungen des Mietverhältnisses.

Nach § 573 BGB gibt es nur wenige Möglichkeiten für Vermieter, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen: Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, durch die Vermietung erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entstünden oder „der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.
Außer dem Vermieter selbst dürfen das der Ehepartner oder der eingetragene Lebenspartner sein oder Familienmitglieder, mit denen er bis zum 3. dritten Grad verwandt (wie Enkel und Großeltern) oder zum 2. Grad verschwägert (Schwiegereltern) ist. Es muss zwingend ein enges persönliches Verhältnis zu diesen Personen bestehen.

• Nicht berechtigt sind: Cousinen/Cousins, Tanten/Onkel, Schwägerin/Schwager, Stiefenkelkinder, Ex-Ehepartner oder Freunde
• Die Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf ist nur möglich bei unbefristeten Mietverträgen.
• Wirksam ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann, wenn diese formal korrekt und inhaltlich ausführlich begründet ist. Wenn eine solche Begründung fehlt, muss ein Mieter nicht ausziehen und nicht einmal widersprechen. Es lohnt sich daher in jedem Fall, das Kündigungsschreiben genau prüfen zu lassen.

Im Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf muss der Vermieter nicht nur die Person benennen, die nun einziehen soll, sondern auch eine ausführliche und nachvollziehbare Begründung machen, warum diese Person die Wohnung braucht. Damit beschreibt der Vermieter den Kündigungsgrund, der den Rauswurf des Mieters rechtfertigen soll. Nachträglich darf der Vermieter diesen Grund zwar ergänzen, jedoch nicht einfach ändern und aus einer Nichte die Schwiegermutter machen.

Pauschalaussagen (z.B., dass man die Wohnung einfach dringend benötigt oder sie größer ist) sind hier nicht statthaft. Kommt es zu einem Prozess rund um die Eigenbedarfskündigung, muss der Vermieter seine Gründe genau belegen können.

Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können sein:

• Die Wohnung liegt näher am Arbeitsplatz des Vermieters
• Der Vermieter braucht die Wohnung wegen Scheidung oder weil er selbst ausziehen muss
• Finanzielle oder gesundheitliche Gründe
• Angehörige brauchen eine Wohnung (Familienplanung etc.)
• Pflegepersonal soll mit Vermieter in die Wohnung ziehen

Jeder Mieter hat das Recht, gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen. Dieser Widerspruch muss spätestens bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter vorliegen. Im Widerspruch kann sich der Mieter auf § 574 BGB berufen, die sogenannte Härteklausel oder Sozialklausel. Diese besagt, dass eine solche Kündigung dem Mieter aus sozialen Gründen nicht zugemutet werden kann. Solche Gründe können sein:

• Schwangerschaft
• Anstehende Diplom- oder Doktorarbeit
• Hohes Alter mit Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
• Physische oder psychische Erkrankungen
• Erhebliche berufliche Beeinträchtigungen durch einen Umzug
• Lange Mietdauer und starke Verwurzelung im Umfeld
• Bestehende Suizidgefahr
• Angemessener Wohnraum unter zumutbaren Bedingungen nicht beschaffbar

Ob ein Härtefall vorliegt, hängt immer vom Einzelfall ab und wird vom verhandelnden Richter entschieden. Dabei steht ein Härtefall eigentlich über den Interessen des Vermieters. In der Realität werden jedoch viele Härtefälle leider nicht durchgesetzt.

Hat der Vermieter andere vergleichbare Wohnungen, muss er in manchen Fällen dem Mieter eine passende Alternativwohnung anbieten.

Ein Widerspruch muss immer schriftlich erfolgen und ausführlich begründet sein. Ein Widerspruch kann eine gerichtliche Auseinandersetzung und Räumungsklagen mit sich bringen. Betroffene Mieter sollten deshalb immer einen mietrechtlichen Beistand und eine Unterstützung durch einen erfahrenen Anwalt heranziehen. Während des Widerspruchs muss das Mietverhältnis weiterlaufen.

Aufhebungsverträge und Abfindungszahlungen

Wenn trotz aller Bemühungen die eigene Wohnung nicht zu halten ist, könnte der Mieter mit einem Aufhebungsvertrag noch eine Art Entschädigung herausholen. Wenn der Vermieter beispielsweise in der Kündigungsfrist früher ausziehen wird oder wenn er einen bereits begonnen Rechtsstreit oder Widerspruchsverfahren abkürzen will, kann er vom Vermieter eine Abfindungssumme erhalten.

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Wenn ein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, um den Mieter aus der Wohnung zu kündigen, handelt er rechtswidrig – doch nur, wenn es ihm nachgewiesen werden kann! Wenn der Mieter nachweisen kann, dass der Vermieter oder die Person, die wegen Eigenbedarf einziehen sollte, nicht eingezogen ist, kann dieser Schadensersatz fordern und gerichtlich dagegen vorgehen. Der Vermieter macht sich in einem solchen Falle strafbar und auch die Kündigung ist nicht zulässig.

Hier liegt die Beweispflicht beim Mieter, einen Betrug nachzuweisen. Dazu sind sogar Beweise nutzbar, die von Detektiven erbracht worden sind. Im Falle eines bewiesenen vorgeschobenen Eigenbedarfs steht dem Mieter eine Entschädigung zu, die die Kosten des Umzugs, Maklerkosten und Differenzbeträge zur jetzigen Miete umfassen können.

Wenn Ihr Vermieter Eigenbedarf auf Ihre Wohnung angemeldet hat, ist das eine existenzielle Belastung – und leider für immer mehr Mieter bittere Realität. Inzwischen zählen Eigenbedarfskündigungen in vielen Großstädten wie Berlin zu den häufigsten Kündigungsgründen, vor denen auch altgediente Mieter nicht verschont bleiben. Oft bleiben Eigenbedarfskündigungen nicht erwidert und der Mieter kann nichts mehr entgegensetzen, wenn der Vermieter die Wohnung danach einfach teuer weitervermietet oder verkauft.

Wollen oder können Sie nicht ausziehen oder haben Sie Zweifel an den Begründungen Ihres Vermieters? Dann prüfen Sie Ihre Chancen auf Einspruch oder auf einen Schadensersatz. Denn dieser steht Ihnen zu, wenn nach erfolgter Eigenbedarfskündigung der Vermieter nicht in die Wohnung eingezogen ist und den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

• Ruhe bewahren nach dem 1. Schock: Eine Mietrechtsschutzversicherung hilft, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.
• Gemeinsam vorgehen: Informieren Sie Ihre Mieterschutzvereinigung oder treten Sie in eine solche ein, informieren Sie Ihre Nachbarn und Ihr Umfeld über die Eigenbedarfskündigung
• Zeit gewinnen: Ein Widerspruch sollte erst kurz vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen
• Besitzverhältnisse klären: Auf dem Grundbuchamt können Mieter Einsicht nehmen, ob der Vermieter noch andere Wohnungen oder Häuser besitzt, in denen er geeignete Alternativwohnungen anbieten könnte.