Was Sie als Mieter:in tun können gegen eine Eigenbedarfskündigung

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter die Person, die einziehen soll, nicht benennt, den Bedarf nicht konkret begründet, die Schriftform verletzt, den Eigenbedarf nur vorschiebt oder die Sperrfrist nach § 577a BGB nicht abwartet. Liegt bei Ihnen ein Härtefall nach § 574 BGB vor, bleibt die Kündigung zwar formal wirksam, Sie können aber die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Keine benannte Bedarfsperson. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben sagen, wer einzieht und in welchem Verhältnis diese Person zu ihm steht (§ 573 Abs. 3 BGB). Ein Familienmitglied ohne Namen reicht nicht.

Kein konkreter Grund. Er muss erklären, warum diese Person gerade Ihre Wohnung braucht. Dringend benötigt oder größer als die bisherige sind keine Gründe. Nachschieben darf er Tatsachen nur, wenn sie nach der Kündigung entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Formfehler. Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 BGB), von allen Vermietern unterschrieben und an alle Mieter des Vertrags gerichtet. Eine E-Mail oder eine Nachricht per Messenger genügt nicht. Fehlt der Hinweis auf Ihr Widerspruchsrecht, bleibt die Kündigung wirksam, Sie können den Widerspruch dann aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).

Vorgeschobener Bedarf. Will der Vermieter in Wahrheit teurer vermieten oder verkaufen, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam. Zieht die genannte Person nach Ihrem Auszug nicht ein, schuldet er Ihnen Schadensersatz; die Einzelheiten stehen weiter unten.

Sperrfrist nach Umwandlung. Wurde Ihre Wohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern die Länder die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB), in Berlin gilt sie zehn Jahre.

Härtefall. Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum machen die Kündigung nicht unwirksam, geben Ihnen aber das Widerspruchsrecht aus § 574 BGB. Wie Sie es nutzen, steht im Kapitel Härtefall nach § 574 BGB.

Finden Sie einen dieser Punkte in Ihrer Kündigung, schreiben Sie dem Vermieter, dass Sie die Kündigung für unwirksam halten, und ziehen Sie nicht aus. Lassen Sie das Schreiben vorher von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.

Was sind Gründe für Eigenbedarfskündigungen?

Im Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf muss der Vermieter nicht nur die Person benennen, die nun einziehen soll, sondern auch eine ausführliche und nachvollziehbare Begründung machen, warum diese Person die Wohnung braucht. Damit beschreibt der Vermieter den Kündigungsgrund, der den Rauswurf des Mieters rechtfertigen soll. Nachträglich darf der Vermieter diesen Grund zwar ergänzen, jedoch nicht einfach ändern und aus einer Nichte die Schwiegermutter machen.

Pauschalaussagen (z.B., dass man die Wohnung einfach dringend benötigt oder sie größer ist) sind hier nicht statthaft. Kommt es zu einem Prozess rund um die Eigenbedarfskündigung, muss der Vermieter seine Gründe genau belegen können.

Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können sein:

• Die Wohnung liegt näher am Arbeitsplatz des Vermieters
• Der Vermieter braucht die Wohnung wegen Scheidung oder weil er selbst ausziehen muss
• Finanzielle oder gesundheitliche Gründe
• Angehörige brauchen eine Wohnung (Familienplanung etc.)
• Pflegepersonal soll mit Vermieter in die Wohnung ziehen

Welche Fristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Anders als bei einer fristlosen Kündigung kommen bei Eigenbedarfskündigungen verschiedene Fristen zum Tragen:

1. Die Kündigungsfristen hängen davon ab, wie lange ein Mieter bereits in der Wohnung wohnt und sind folgendermaßen gestaffelt:
   Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate
   Mietdauer 5-8 Jahre: 6 Monate
   Mietdauer über 8 Jahre*: 9 Monate
   * Ist der Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden, in denen früher maßgebliche gestaffelte Kündigungsfristen stehen, gibt es unter Umständen eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.
2. Die Widerspruchsfrist ist abhängig von der Kündigungsfrist. Wenn Sie als Mieter einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen wollen, musss der Mieter dies bis spätestens zwei Monate vor dem angekündigten Ablauf der Kündigungsfrist tun.
3. Eine Eigenbedarfskündigung ist nach dem Kauf einer Wohnung erst nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist möglich. Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, darf der neue Vermieter eine Eigenbedarfskündigung erst nach mindestens drei Jahren aussprechen. Bei einem angespannten Wohnungsmarkt (in Großstädten) kann die Sperrfrist auf bis zu 10 Jahren verlängert werden.

Wie legen Sie Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung ein?

Jeder Mieter hat das Recht, gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen. Dieser Widerspruch muss spätestens bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter vorliegen. Im Widerspruch kann sich der Mieter auf § 574 BGB berufen, die sogenannte Härteklausel oder Sozialklausel. Diese besagt, dass eine solche Kündigung dem Mieter aus sozialen Gründen nicht zugemutet werden kann. Solche Gründe können sein:

• Schwangerschaft
• Anstehende Diplom- oder Doktorarbeit
• Hohes Alter mit Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
• Physische oder psychische Erkrankungen
• Erhebliche berufliche Beeinträchtigungen durch einen Umzug
• Lange Mietdauer und starke Verwurzelung im Umfeld
• Bestehende Suizidgefahr
• Angemessener Wohnraum unter zumutbaren Bedingungen nicht beschaffbar

Ob ein Härtefall vorliegt, hängt immer vom Einzelfall ab und wird vom verhandelnden Richter entschieden. Dabei steht ein Härtefall eigentlich über den Interessen des Vermieters. In der Realität werden jedoch viele Härtefälle leider nicht durchgesetzt.

Hat der Vermieter andere vergleichbare Wohnungen, muss er in manchen Fällen dem Mieter eine passende Alternativwohnung anbieten.

Ein Widerspruch muss immer schriftlich erfolgen und ausführlich begründet sein. Ein Widerspruch kann eine gerichtliche Auseinandersetzung und Räumungsklagen mit sich bringen. Betroffene Mieter sollten deshalb immer einen mietrechtlichen Beistand und eine Unterstützung durch einen erfahrenen Anwalt heranziehen. Während des Widerspruchs muss das Mietverhältnis weiterlaufen.

Aufhebungsverträge und Abfindungszahlungen

Wenn trotz aller Bemühungen die eigene Wohnung nicht zu halten ist, könnte der Mieter mit einem Aufhebungsvertrag noch eine Art Entschädigung herausholen. Wenn der Vermieter beispielsweise in der Kündigungsfrist früher ausziehen wird oder wenn er einen bereits begonnen Rechtsstreit oder Widerspruchsverfahren abkürzen will, kann er vom Vermieter eine Abfindungssumme erhalten.

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Wenn ein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, um den Mieter aus der Wohnung zu kündigen, handelt er rechtswidrig – doch nur, wenn es ihm nachgewiesen werden kann! Wenn der Mieter nachweisen kann, dass der Vermieter oder die Person, die wegen Eigenbedarf einziehen sollte, nicht eingezogen ist, kann dieser Schadensersatz fordern und gerichtlich dagegen vorgehen. Der Vermieter macht sich in einem solchen Falle strafbar und auch die Kündigung ist nicht zulässig.

Hier liegt die Beweispflicht beim Mieter, einen Betrug nachzuweisen. Dazu sind sogar Beweise nutzbar, die von Detektiven erbracht worden sind. Im Falle eines bewiesenen vorgeschobenen Eigenbedarfs steht dem Mieter eine Entschädigung zu, die die Kosten des Umzugs, Maklerkosten und Differenzbeträge zur jetzigen Miete umfassen können.

Härtefall nach § 574 BGB

Nach § 574 BGB, der Sozialklausel, können Sie der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine Härte wäre, die auch bei Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Gericht wägt beide Seiten ab; je besser Sie Ihre Gründe belegen, desto größer Ihre Chance.

Anerkannte Härtegründe sind:

• Hohes Alter, besonders zusammen mit langer Wohndauer und Verwurzelung im Viertel
• Krankheit, wenn der Umzug sie verschlimmern würde; der BGH verlangt dafür im Prozess ein Sachverständigengutachten, ein ärztliches Attest ist der erste Schritt (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18)
• Pflegebedürftigkeit oder die Pflege eines Angehörigen in der Nähe
• Schwangerschaft und ein bevorstehendes Examen
• Fehlender Ersatzwohnraum: Sie finden zu zumutbaren Bedingungen keine vergleichbare Wohnung (§ 574 Abs. 2 BGB). Sammeln Sie Ihre erfolglosen Bewerbungen als Beleg.

Der Widerspruch muss schriftlich beim Vermieter eingehen, spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist (§ 574b Abs. 1 und 2 BGB). Nennen Sie die Härtegründe konkret und legen Sie Belege bei. Verlangt der Vermieter Auskunft über die Gründe, müssen Sie sie ihm unverzüglich mitteilen (§ 574b Abs. 1 Satz 2 BGB). Hat der Widerspruch Erfolg, wird das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortgesetzt (§ 574a BGB).

Fristen im Überblick

Die Kündigungsfrist läuft nur, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats bei Ihnen eingeht; kommt sie später, zählt der Monat nicht mit (§ 573c Abs. 1 BGB). Rechnen Sie das Enddatum aus dem Kündigungsschreiben nach und tragen Sie sich den Widerspruchstermin ein.

Was können Sie als Mieter:in gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?

Wenn Ihr Vermieter Eigenbedarf auf Ihre Wohnung angemeldet hat, ist das eine existenzielle Belastung – und leider für immer mehr Mieter bittere Realität. Inzwischen zählen Eigenbedarfskündigungen in vielen Großstädten wie Berlin zu den häufigsten Kündigungsgründen, vor denen auch altgediente Mieter nicht verschont bleiben. Oft bleiben Eigenbedarfskündigungen nicht erwidert und der Mieter kann nichts mehr entgegensetzen, wenn der Vermieter die Wohnung danach einfach teuer weitervermietet oder verkauft.

Wollen oder können Sie nicht ausziehen oder haben Sie Zweifel an den Begründungen Ihres Vermieters? Dann prüfen Sie Ihre Chancen auf Einspruch oder auf einen Schadensersatz. Denn dieser steht Ihnen zu, wenn nach erfolgter Eigenbedarfskündigung der Vermieter nicht in die Wohnung eingezogen ist und den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

• Ruhe bewahren nach dem 1. Schock: Eine Mietrechtsschutzversicherung hilft, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.
• Gemeinsam vorgehen: Informieren Sie Ihre Mieterschutzvereinigung oder treten Sie in eine solche ein, informieren Sie Ihre Nachbarn und Ihr Umfeld über die Eigenbedarfskündigung
• Zeit gewinnen: Ein Widerspruch sollte erst kurz vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen
• Besitzverhältnisse klären: Auf dem Grundbuchamt können Mieter Einsicht nehmen, ob der Vermieter noch andere Wohnungen oder Häuser besitzt, in denen er geeignete Alternativwohnungen anbieten könnte.

Checkliste für Mieter: Eigenbedarfskündigung prüfen

• Ist die Kündigung überhaupt rechtsgültig?
• Ist der Eigenbedarf ausführlich begründet worden?
• Ist die Kündigung schriftlich und an alle eingetragenen Mieter verschickt worden?
• Haben alle Vermieter die Kündigung unterschrieben?
• Wurde die Person, die einziehen soll mit Namen und genauem Verwandtschaftsverhältnis angegeben?
• Sind die Gründe für den Eigenbedarf nachvollziehbar?
• Ist in der Eigenbedarfskündigung ein Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters enthalten?
• Sind die gesetzlich gültigen Kündigungsfristen eingehalten worden?

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung