- Mieter: drei Monate, immer. Ein Grund ist nicht nötig und muss nicht genannt werden.
- Vermieter: drei, sechs oder neun Monate nach weniger als fünf, fünf bis acht oder mehr als acht Jahren Mietdauer, und nur mit einem gesetzlichen Grund (§ 573 BGB).
- Bis zum dritten Werktag muss die Kündigung beim Empfänger sein, sonst zählt der Monat nicht mit.
- Schriftlich mit Unterschrift (§ 568 BGB). E-Mail, WhatsApp und Fax sind unwirksam.
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Welche Frist gilt für Mieter?
Drei Monate, bei jedem unbefristeten Mietvertrag, ob Sie seit einem Jahr oder seit zwanzig Jahren wohnen (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine längere Frist für Mieter kann der Vertrag nicht wirksam vereinbaren; steht sie trotzdem drin, gilt das Gesetz (§ 573c Abs. 4 BGB). Kürzer darf sie sein, etwa bei möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters.
Einen Grund brauchen Sie nicht. Auch die Angabe eines Grundes im Kündigungsschreiben ist nicht nötig.
Früher raus nur mit Einigung
Einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und früher auszuziehen, gibt es nicht. Viele Vermieter lassen sich darauf ein, wenn der Nachmieter solvent ist. Halten Sie die Einigung schriftlich fest.
Welche Frist gilt für den Vermieter?
Die Frist wächst mit der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB), und der Vermieter braucht immer einen Grund, den das Gesetz anerkennt: Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine erhebliche wirtschaftliche Benachteiligung (§ 573 BGB).
| Mietdauer bei Zugang der Kündigung | Frist |
|---|---|
| bis zu 5 Jahre | 3 Monate |
| mehr als 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Eine Kündigung ohne gesetzlichen Grund ist unwirksam, auch wenn die Frist stimmt. Was bei Eigenbedarf gilt und wann er vorgeschoben ist, lesen Sie unter Kündigung durch den Vermieter.
Wie rechnet man die Frist richtig?
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Das heißt: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag an, zählt der laufende Monat als erster von drei Monaten. Kommt sie später, beginnt die Frist erst im Folgemonat.
Beispiel: Sie wollen zum 31. August 2026 ausziehen. Die Kündigung muss bis zum 3. Juni 2026 beim Vermieter sein, dem dritten Werktag im Juni. Dann zählen Juni, Juli und August.
Kommt die Kündigung erst am 4. Juni an, endet der Mietvertrag am 30. September.
Samstage gelten als Werktage. Es zählt der Tag, an dem das Schreiben beim Empfänger ankommt, nicht der Poststempel. Ein Einwurf in den Briefkasten am Abend gilt erst am nächsten Tag als zugegangen.
Welche Form muss die Kündigung haben?
- Schriftform: auf Papier, eigenhändig unterschrieben, von allen Mietern beziehungsweise allen Vermietern (§ 568 BGB). E-Mail, WhatsApp, SMS und Fax sind unwirksam.
- Zugang nachweisen: persönlich mit Zeugen übergeben, durch einen Boten einwerfen lassen oder per Einwurf-Einschreiben senden. Ein Übergabe-Einschreiben kann scheitern, wenn niemand annimmt.
- Vermieter müssen begründen: der Grund gehört in das Schreiben (§ 573 Abs. 3 BGB); Mieter müssen keinen nennen.
- Hinweis auf Widerspruch: der Vermieter soll auf das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel hinweisen (§ 574 BGB); fehlt der Hinweis, bleibt Ihnen mehr Zeit für den Widerspruch.
Welche Sonderfälle gibt es?
- Kündigungsausschluss: Ein beiderseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung ist bis zu vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam. Danach gilt wieder die gesetzliche Frist.
- Zeitmietvertrag: Ein wirksam befristeter Vertrag endet ohne Kündigung; vorher ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.
- Mieterhöhung oder Modernisierung: Nach einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder einer angekündigten Modernisierung können Sie außerordentlich mit kürzerer Frist kündigen, siehe Sonderkündigungsrecht.
- Fristlos: Bei schweren Pflichtverletzungen, etwa zwei Monatsmieten Rückstand, ist eine fristlose Kündigung möglich, siehe Fristlose Kündigung.
- Tod des Mieters: Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).
Häufige Fragen zur Kündigungsfrist
Gilt die Dreimonatsfrist auch, wenn im Vertrag sechs Monate stehen?
Ja. Eine längere Frist zu Lasten des Mieters ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Sie kündigen mit drei Monaten.
Zählt der Monat, wenn die Kündigung am 3. per Post abgeschickt wurde?
Nein. Es zählt der Zugang beim Vermieter, nicht das Absenden. Geben Sie das Schreiben persönlich ab oder nutzen Sie einen Boten.
Kann ich zum 15. eines Monats kündigen?
Nur wenn der Vertrag es vorsieht. Nach dem Gesetz endet das Mietverhältnis zum Monatsende.
Darf der Vermieter mit drei Monaten kündigen, obwohl ich zehn Jahre wohne?
Nein. Nach mehr als acht Jahren beträgt seine Frist neun Monate. Eine zu kurze Frist macht die Kündigung nicht unwirksam, sie wirkt aber erst zum richtigen Termin.
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