- Drei bis sechs Monate Prüffrist nach der Rückgabe hat der Vermieter; eine feste Zahl steht nicht im Gesetz, Gerichte akzeptieren diesen Rahmen.
- Für die Nebenkosten darf er einen Teil behalten, bis zur Abrechnung und nur in Höhe der erwartbaren Nachzahlung.
- Sechs Monate für den Vermieter: Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung verjährt sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB).
- Drei Jahre für Sie: Danach ist Ihr Anspruch auf die Kaution verjährt (§§ 195, 199 BGB). Fordern Sie vorher schriftlich.
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Wie lange darf der Vermieter prüfen?
Mit der Rückgabe der Wohnung wird die Kaution grundsätzlich fällig. Der Vermieter darf aber prüfen, ob er Ansprüche gegen Sie hat: Schäden über die normale Abnutzung hinaus, offene Miete, offene Nebenkosten. Für diese Prüfung gestehen Gerichte ihm eine angemessene Frist zu, in der Regel drei Monate, bei komplizierten Fällen bis zu sechs. Danach muss er abrechnen und auszahlen, einschließlich der Zinsen, die auf dem Kautionskonto aufgelaufen sind.
Normale Abnutzung ist kein Abzug
Dübellöcher, leichte Laufspuren im Boden, vergilbte Wände nach Jahren: vertragsgemäßer Gebrauch (§ 538 BGB). Dafür darf der Vermieter nichts einbehalten. Abziehen darf er nur bezifferte Schäden, die im Übergabeprotokoll stehen oder die er beweisen kann.
Darf er etwas für die Nebenkosten behalten?
Ja, aber nur einen angemessenen Teil und nur bis zur Abrechnung. Steht die Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr noch aus, darf der Vermieter einen Betrag in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung einbehalten, meist orientiert an der letzten Abrechnung. Den Rest der Kaution muss er nach der Prüffrist auszahlen. Die Abrechnung selbst muss spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungsjahres bei Ihnen sein (§ 556 Abs. 3 BGB); danach kann er keine Nachzahlung mehr verlangen und muss den Einbehalt auszahlen.
Beispiel: Auszug am 31. März 2026, Kaution 2.400 Euro, die letzte Nebenkostenabrechnung ergab 180 Euro Nachzahlung.
Bis Ende Juni 2026 prüft der Vermieter. Dann zahlt er 2.200 Euro aus und behält etwa 200 Euro, bis die Abrechnung für 2026 vorliegt, spätestens bis zum 31. Dezember 2027.
Wann verjährt Ihr Anspruch?
Nach drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde, also in dem die Prüffrist ablief (§§ 195, 199 BGB). Eine schriftliche Mahnung hält die Verjährung nicht an; nur eine Klage oder ein Mahnbescheid tut das. Warten Sie also nicht bis zum letzten Monat.
| Schritt | Datum |
|---|---|
| Rückgabe der Wohnung | 31. März 2026 |
| Prüffrist des Vermieters endet, Kaution fällig | etwa 30. Juni bis 30. September 2026 |
| Verjährung beginnt | 1. Januar 2027 |
| Verjährung endet | 31. Dezember 2029 |
Welche Frist gilt für den Vermieter?
Eine kurze: Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Meldet er sich nach sieben Monaten mit einer Rechnung für Kratzer im Parkett, können Sie die Verjährung einwenden, und er darf dafür auch nichts mehr von der Kaution abziehen. Für offene Miete und Nebenkosten gilt die kurze Frist nicht; dort bleibt es bei drei Jahren.
Rückgabe heißt Schlüsselübergabe
Die sechs Monate laufen ab dem Tag, an dem der Vermieter die Wohnung zurück hat, meist der Tag der Schlüsselübergabe, nicht das Vertragsende. Halten Sie das Datum im Übergabeprotokoll fest.
So fordern Sie die Kaution zurück
- 1. Drei Monate nach der Rückgabe: freundlich schriftlich nachfragen, mit Kontoverbindung.
- 2. Nach sechs Monaten: Mahnung mit Frist von 14 Tagen, Hinweis auf die abgelaufene Prüffrist und die Zinsen.
- 3. Abzüge prüfen: Jeder Abzug muss beziffert und belegt sein. Normale Abnutzung, pauschale Renovierungskosten oder Schäden außerhalb des Protokolls weisen Sie zurück.
- 4. Nach Fristablauf: Mahnbescheid oder Klage; der Streitwert ist die Kaution, die Kosten trägt, wer verliert.
Was der Vermieter abziehen darf und was nicht, lesen Sie unter Kaution zurückfordern; zur letzten Abrechnung unter Nebenkostenabrechnung und Kaution.
Häufige Fragen zu den Kautionsfristen
Darf der Vermieter die ganze Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung behalten?
Nein. Nur einen Teil in Höhe der erwartbaren Nachzahlung. Den Rest muss er nach der Prüffrist auszahlen.
Bekomme ich Zinsen?
Ja. Die Kaution muss getrennt und verzinst angelegt sein (§ 551 Abs. 3 BGB); die Zinsen stehen Ihnen zu, auch wenn sie heute gering sind.
Ich bin vor vier Jahren ausgezogen. Ist alles verloren?
Wahrscheinlich ja, wenn Sie nie geklagt oder einen Mahnbescheid beantragt haben. Mahnungen allein hemmen die Verjährung nicht.
Kann ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Nein. Die Kaution ist eine Sicherheit, kein Guthaben; wer die letzte Miete nicht zahlt, riskiert einen berechtigten Abzug und Verzugszinsen.
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