Rückzahlung der Mietkaution nach dem Auszug

Viele Mieter wundern sich, warum ihr Vermieter die Kaution nach dem Auszug nicht direkt zurückzahlt. Die folgenden Gründe können den Vermieter dazu berechtigen, die gesamte oder einen Teil der Kaution einzubehalten:

• Nebenkostennachzahlungen: Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist der häufigste Grund. Aus der Abrechnung können sich nach Auszug noch Nachzahlungen für den Mieter ergeben. Für diesen Fall darf der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten.
• Mietzahlungsrückstand: Der Vermieter kann während der Mietzeit entstandene Mietzahlungsrückstände mit der hinterlegten Kaution verrechnen.
• Beschädigung der Wohnung: Die Wohnung wurde vom Mieter beschädigt und demnach nicht im angemieteten Zustand zurückgegeben.
• Verzögerte Wohnungsrückgabe: Nach § 546a BGB kann der Vermieter eine Entschädigung für die verspätete Übergabe verlangen.
• Mangelhafte Schönheitsreparaturen: In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter anfallende Schönheitsreparaturen übernehmen muss. Wurden diese nicht wie vereinbart ausgeführt, kann der Vermieter eine entsprechende Entschädigung verlangen.

Tipp: Informieren Sie sich vor dem Ausführen der Schönheitsreparaturen darüber, ob die dazugehörige Klausel im Mietvertrag gültig ist. Sollte die Schönheitsreparaturklausel ungültig sein, müssen Sie die Renovierungsarbeiten nicht durchführen. Bei CONNY können Sie die Schönheitsreparaturklausel überprüfen und durch die CONNY-Vertragsanwälte abwehren lassen.

Der Vermieter muss innerhalb einer Frist feststellen, ob gegenüber dem Mieter noch Forderungen bestehen. Diese Frist ist pro Einzelfall unterschiedlich. Sollten gegenüber dem Mieter noch Forderungen bestehen, darf der Vermieter je nach Fall einen Teil oder die gesamte Kaution einbehalten. Wenn eine Forderungen mehr bestehen, besteht auch kein Sicherungsgrund mehr. Der Vermieter muss die Kaution an den Mieter zurück erstatten.

Der häufigste Grund für eine spätere Rückerstattung der Kaution oder eines Teilbetrags sind die Nebenkosten. Die möglichen Nebenkostennachzahlungen kann der Vermieter erst durch die jährliche Nebenkostenabrechnung feststellen. Laut § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zuzustellen.

Mit der Nebenkostenabrechung nach Ihrem Auszug wird dann auch die Rückzahlung der einbehaltenen Kaution fällig. Sollten Sie als Mieter durch die Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung leisten müssen, darf der Vermieter diesen Betrag von der einbehaltenen Kaution abziehen.

Sie ziehen zu Beginn des Abrechnungszeitraums für die Nebenkosten aus der Wohnung aus? Damit Sie nicht zu lange auf die Nebenkostenabrechnung warten müssen, gilt auch hier für den Vermieter eine vom Einzelfall abhängige angemessene Frist zur Erstellung der Abrechnung. Diese richtet sich hauptsächlich nach dem Zugang der für die Abrechnung relevanten Daten beim Vermieter.

Somit kann eine Rückerstattung der vollen Kaution auch beispielsweise erst sechs Monate nach dem Auszug aus der Wohnung rechtmäßig sein.

Die Mietkaution dient als Sicherheitsleistung des Mieters, um etwaige Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter auszugleichen. Viele Mieter glauben daher, dass Sie nach Kündigung des Mietverhältnisses die Kaution „abwohnen“ können und stellen die Mietzahlungen ein. Dies ist nicht erlaubt, weil Sie erst nach dem Ende des Mietvertrages einen Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution haben.

Ihr ehemaliger Vermieter zahlt Ihre Kaution nicht zurück? CONNY hilft Ihnen dabei, Ihr Geld zurückzufordern.

Der Vermieter darf die Kaution nur unter drei Voraussetzungen wegen der Nebenkosten zurückhalten. Erstens: Die Abrechnung für das letzte Mietjahr steht noch aus. Zweitens: Eine Nachzahlung ist konkret zu erwarten, etwa weil Sie in den Vorjahren nachgezahlt haben oder die Vorauszahlungen deutlich unter den tatsächlichen Kosten lagen. Drittens: Er behält nur einen angemessenen Teil, nicht die gesamte Kaution. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Haben Sie in den Vorjahren immer ein Guthaben erhalten, fehlt der Grund für den Einbehalt. Dann muss der Vermieter die volle Kaution nach der üblichen Prüffrist auszahlen. Liegt die letzte Abrechnung bereits vor und ist bezahlt, bleibt kein Sicherungsgrund mehr. Für Schäden und nicht erledigte Schönheitsreparaturen gilt eine eigene Grenze: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Meldet er solche Ansprüche nicht innerhalb dieser Zeit an, kann er die Kaution dafür nicht mehr behalten.

Ein Beispiel mit Zahlen: Ihre Kaution beträgt 1.800 Euro. Sie ziehen zum 31. März aus, der Abrechnungszeitraum läuft bis zum 31. Dezember. Im Vorjahr haben Sie 240 Euro nachgezahlt. Der Vermieter darf dann rund 300 Euro bis zur Abrechnung zurückhalten. Die übrigen 1.500 Euro muss er nach der Prüffrist, in der Regel bis Ende September, auszahlen. Die Abrechnung für das Auszugsjahr muss Ihnen bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugehen. Ergibt sie eine Nachzahlung von 200 Euro, erhalten Sie 100 Euro plus Zinsen zurück. Weist sie ein Guthaben aus, bekommen Sie die 300 Euro und das Guthaben.

Fordern Sie die Kaution schriftlich zurück, sobald die Prüffrist abgelaufen ist. Nennen Sie im Schreiben den Betrag, Ihre Kontoverbindung und eine Zahlungsfrist von 14 Tagen. Schreiben Sie dazu, dass keine Forderungen mehr bestehen oder dass die letzte Abrechnung bereits vorliegt. Zahlt der Vermieter nach Ablauf der Frist nicht, ist er in Verzug (§ 286 BGB) und schuldet Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Bleibt die Zahlung weiter aus, hilft ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht; dann folgt ein Mahnbescheid oder eine Klage beim Amtsgericht. Ihr Anspruch verjährt erst nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde (§ 195, § 199 BGB).

Sie sind gerade in eine neue Wohnung gezogen? Dann prüfen Sie bei der Gelegenheit, ob Ihre neue Miete die Mietpreisbremse einhält (§ 556d BGB). Die kostenlose Mietpreis-Prüfung zeigt Ihnen in wenigen Minuten, ob Sie zu viel zahlen.

Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?

Nein. Er darf nur den Teil zurückhalten, der die zu erwartende Nachzahlung deckt. Maßstab ist meist die Nachzahlung der Vorjahre. Den Rest muss er nach der Prüffrist auszahlen.

Der Vermieter zahlt die Kaution nach sechs Monaten nicht zurück – was tun?

Setzen Sie ihm schriftlich eine Frist von 14 Tagen und nennen Sie Betrag und Konto. Fragen Sie zugleich, welche Forderung er geltend macht. Nennt er keine oder nur die ausstehende Abrechnung, verlangen Sie die sofortige Auszahlung des nicht benötigten Teils.

Wie lange darf der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung warten?

Bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Verpasst er diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen und darf die Kaution dafür nicht länger behalten. Das gilt nur dann nicht, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?

Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen Ihnen zu und werden mit der Kaution ausgezahlt.

Darf ich die Kaution mit der letzten Miete verrechnen?

Nein. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Prüffrist. Wer die letzten Mieten nicht zahlt, gerät in Verzug und schuldet Verzugszinsen; der Vermieter darf dann mit der Kaution aufrechnen.