BGH-Urteil zur Untervermietung: Gewinn durch Untermiete kann unzulässig sein – was bedeutet das für Mieter?
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 228/23) stellt klar: Ein Anspruch auf Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB besteht nur bei berechtigtem Interesse – nicht, um mit der Untermiete Gewinn zu machen.
Miete kostenlos prüfenWas bedeutet das für Sie?
Als Mieter haben Sie nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben – etwa aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen. Dieses Interesse muss nach dem BGH-Urteil VIII ZR 228/23 echt und nachvollziehbar sein. Geht es ausschließlich darum, mit der Untermiete einen Gewinn zu erzielen, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Erlaubt bleibt die Untervermietung weiterhin dann, wenn Sie Ihre Wohnkosten decken oder einen Teil der Wohnung berechtigt überlassen wollen.
Das Wichtigste in Kürze.
Untervermietung ist für viele Mieter ein praktisches Mittel – zum Beispiel bei einem längeren Auslandsaufenthalt oder weil ein Zimmer frei geworden ist. Der BGH hat jetzt die Grenzen präzisiert: Der gesetzliche Anspruch schützt Ihr Interesse am Wohnen, nicht Ihr Interesse am Profit.
Das Aktenzeichen
Die Rechtsgrundlage
Der Kern
Die Folge
Worum ging es im Berliner Fall?
Hintergrund des Verfahrens war der Wunsch eines Mieters, einen Teil seiner Wohnung oder die gesamte Wohnung vorübergehend an einen Dritten unterzuvermieten. Strittig war, ob der Mieter dafür die Erlaubnis des Vermieters verlangen kann – und ob sein Interesse ein berechtigtes im Sinne des Gesetzes war.
Der Kern der Auseinandersetzung: Darf ein Mieter einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis durchsetzen, wenn es ihm vor allem darum geht, durch die Untermiete einen finanziellen Überschuss zu erzielen? Das Gericht musste klären, wo die Grenze zwischen einem schützenswerten Wohn- und Kosteninteresse und einer reinen Gewinnabsicht verläuft.
Die konkreten Details des Sachverhalts – Wohnungsgröße, Höhe der verlangten Untermiete und die genaue Vertragskonstellation – sind für die Kernaussage weniger entscheidend als der rechtliche Maßstab, den der BGH aufgestellt hat. [zu prüfen: exakter Sachverhalt und Instanzenzug durch Anwalt ergänzen.]
Die Ausgangslage
Ein Mieter wollte seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten und berief sich auf sein Interesse nach § 553 BGB.
Der Streitpunkt
Lag ein echtes berechtigtes Interesse vor – oder ging es im Kern darum, mit der Untermiete Gewinn zu machen?
Die Weichenstellung
Der BGH nutzte den Fall, um den Maßstab für das „berechtigte Interesse" zu schärfen – mit Wirkung über den Einzelfall hinaus.
Was der BGH entschied: § 553 BGB und das „berechtigte Interesse".
Der Gedankengang des Gerichts lässt sich in wenigen Schritten nachvollziehen – vom Gesetzeswortlaut bis zur praktischen Grenze für Mieter.
Der gesetzliche Anspruch
§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung gestattet – vorausgesetzt, nach Abschluss des Mietvertrags entsteht ein berechtigtes Interesse.
Was ein „berechtigtes Interesse" ist
Der Begriff ist weit und umfasst persönliche wie wirtschaftliche Gründe – etwa die Senkung der eigenen Wohnkosten, ein vorübergehender Auslandsaufenthalt oder ein frei gewordenes Zimmer. Entscheidend ist ein nachvollziehbarer, echter Anlass.
Wo die Grenze liegt
Nach dem BGH fehlt es am berechtigten Interesse, wenn es dem Mieter im Kern allein darum geht, aus der Untervermietung einen Gewinn zu ziehen. Der Schutzzweck des § 553 BGB ist das Wohnen, nicht die Erzielung von Profit.
Die Folge für die Praxis
Dient die Untervermietung erkennbar nur der Gewinnerzielung, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, handelt vertragswidrig. [zu prüfen: exakte Formulierung der Urteilsgründe durch Anwalt übernehmen.]
Zahlen Sie selbst womöglich eine überhöhte Miete?
Wann Untervermietung weiterhin erlaubt ist.
Das Urteil stellt keineswegs die Untervermietung grundsätzlich infrage. Für die allermeisten Mieter ändert sich wenig: Wer ein echtes Wohn- oder Kosteninteresse hat, behält seinen Anspruch auf Erlaubnis. Die folgenden Konstellationen sind typische Beispiele.
Ein Teil der Wohnung
Die Überlassung eines Zimmers an einen Mitbewohner, während Sie selbst in der Wohnung bleiben, ist der Kernfall des § 553 BGB.
- Frei gewordenes WG-Zimmer
- Mitbewohner zieht aus
Senkung der eigenen Wohnkosten
Wer die laufenden Kosten der Wohnung durch die Untermiete abfedern möchte, verfolgt ein anerkanntes wirtschaftliches Interesse.
- Entlastung bei gestiegenen Kosten
- Kostendeckung, kein Profit
Vorübergehende Abwesenheit
Bei einem befristeten Auslandsaufenthalt oder einem beruflichen Wechsel kann das Interesse an der Untervermietung berechtigt sein, um die Wohnung zu halten.
- Auslandssemester, Entsendung
- Rückkehrabsicht erkennbar
Was „kostendeckend" heißt – und wo die Gewinnmarge beginnt.
Die entscheidende Unterscheidung ist einfach: Decken Sie mit der Untermiete Ihre anteiligen Kosten – oder nehmen Sie spürbar mehr ein, als die überlassene Fläche Sie kostet? Die folgenden, rein illustrativen Beispiele zeigen den Unterschied. [zu prüfen: Zahlenbeispiele sind vereinfacht und dienen nur der Veranschaulichung.]
Vorsicht: Auch Sie dürfen als Untermieter nicht überhöht zur Kasse gebeten werden.
Wenn Sie selbst als Untermieter in einer WG oder einem Zimmer wohnen, kann auch Ihre Miete rechtlichen Grenzen unterliegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten Höchstgrenzen für die Miete – prüfen Sie kostenlos, ob Sie zu viel zahlen.
Risiko Kündigung und Räumung
Wer ohne die erforderliche Erlaubnis oder in gewinnorientierter Absicht untervermietet, bewegt sich auf dünnem Eis. Das sollten Mieter kennen – egal, ob sie Haupt- oder Untermieter sind.
Was Untermieter und Hauptmieter jetzt beachten sollten.
Mit ein paar klaren Schritten bleiben Sie auf der sicheren Seite – ganz gleich, ob Sie untervermieten oder selbst zur Untermiete wohnen.
Erlaubnis schriftlich einholen
Bitten Sie den Vermieter vor der Untervermietung um die Erlaubnis und benennen Sie Ihr berechtigtes Interesse konkret – etwa Kostenentlastung oder vorübergehende Abwesenheit.
Die Untermiete angemessen kalkulieren
Orientieren Sie sich an den anteiligen Kosten der überlassenen Fläche. Ein erkennbarer Gewinnaufschlag kann Ihren Anspruch auf Erlaubnis gefährden.
Als Untermieter Ihre Miete prüfen
Wohnen Sie selbst zur Untermiete, kann Ihre Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse überhöht sein. Lassen Sie sie kostenlos prüfen.
Bei Abmahnung nicht ignorieren
Reagiert der Vermieter mit einer Abmahnung, sollten Sie zeitnah handeln – etwa die Erlaubnis nachholen oder die Untermiete anpassen, um eine Kündigung abzuwenden.
Zahlen Sie als Mieter oder Untermieter zu viel?
Wir erklären Mieterrechte verständlich – und setzen sie durch.
Urteile wie VIII ZR 228/23 betreffen viele Mieter, sind im Original aber schwer zu lesen. Wir übersetzen die Rechtslage in klare Sprache – und helfen dort, wo es konkret um Ihr Geld geht.
Besonders stark sind wir bei der Mietpreisbremse: Wenn Sie als Haupt- oder Untermieter eine überhöhte Miete zahlen, prüfen wir Ihren Fall kostenlos und setzen Ihr Recht auf eine faire Miete durch – ohne Kostenrisiko für Sie.
Erfahrung im Mietrecht
Seit Jahren setzen wir Mieterrechte durch und kennen die Argumente, mit denen Vermieter arbeiten.
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Die Prüfung Ihrer Miete ist kostenlos. Bei der Mietpreisbremse zahlen Sie nur im Erfolgsfall.
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Häufige Fragen zum BGH-Urteil VIII ZR 228/23
Ist Untervermietung nach dem BGH-Urteil jetzt verboten?
Nein. Untervermietung bleibt grundsätzlich möglich. Der BGH hat lediglich klargestellt, dass der gesetzliche Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB ein berechtigtes Interesse voraussetzt. Dieses fehlt, wenn es dem Mieter im Kern nur darum geht, mit der Untermiete Gewinn zu machen. Wer ein echtes Wohn- oder Kosteninteresse hat, behält seinen Anspruch.
Was ist ein „berechtigtes Interesse" nach § 553 BGB?
Der Begriff ist weit und umfasst persönliche wie wirtschaftliche Gründe, die erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind. Typische Beispiele sind die Senkung der eigenen Wohnkosten, ein frei gewordenes Zimmer, der Auszug eines Mitbewohners oder eine vorübergehende berufliche Abwesenheit. Entscheidend ist ein nachvollziehbarer, echter Anlass – nicht die bloße Absicht, Einnahmen zu erzielen.
Darf ich mit der Untermiete überhaupt keinen Überschuss erzielen?
Nach dem Urteil kann das berechtigte Interesse entfallen, wenn die Untervermietung erkennbar allein der Gewinnerzielung dient. Ein kleiner Aufschlag ist nicht automatisch unzulässig – es kommt auf das Gesamtbild und Ihr tatsächliches Interesse an. Im Zweifel sollten Sie sich die Untermiete an den anteiligen Kosten orientieren und bei größeren Beträgen rechtlichen Rat einholen. [zu prüfen: zulässiger Spielraum durch Anwalt konkretisieren.]
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis ist in der Regel vertragswidrig. Der Vermieter kann abmahnen und, wenn der Mieter nicht reagiert, im Ernstfall das Mietverhältnis kündigen. Mit der Kündigung des Hauptmietvertrags verliert auch der Untermieter die Grundlage für sein Wohnen. Holen Sie die Erlaubnis daher immer vorher ein.
Kann mir wegen zu hoher Untermiete gekündigt werden?
Eine Kündigung wegen unerlaubter oder gewinnorientierter Untervermietung setzt in der Regel eine vorherige Abmahnung voraus. Reagieren Sie auf eine Abmahnung – etwa indem Sie die Erlaubnis nachholen oder die Untermiete anpassen – lässt sich eine Eskalation oft vermeiden. Lassen Sie sich im Zweifel individuell beraten. Mehr zu den Voraussetzungen einer Kündigung durch den Vermieter finden Sie auf unserer Seite zur Kündigung durch den Vermieter.
Ich wohne selbst zur Untermiete in einer WG – betrifft mich das?
Das Urteil betrifft vor allem das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter. Als Untermieter sollten Sie jedoch wissen, dass auch Ihre Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse Höchstgrenzen unterliegen kann. Prüfen Sie kostenlos, ob Sie zu viel zahlen – mehr dazu auf unserer Seite zur Miete senken in einer Wohngemeinschaft.
Gilt das Urteil auch, wenn ich die ganze Wohnung untervermieten will?
§ 553 BGB betrifft dem Wortlaut nach die Überlassung eines Teils der Wohnung. Für die Untervermietung der gesamten Wohnung gelten teils strengere Maßstäbe. Die Kernaussage des BGH – berechtigtes Interesse statt reiner Gewinnabsicht – ist aber ein wichtiger Leitgedanke. [zu prüfen: Abgrenzung Teil-/Gesamtuntervermietung durch Anwalt präzisieren.]
Ersetzt dieser Beitrag eine Rechtsberatung?
Nein. Dieser Beitrag erklärt das Urteil allgemeinverständlich und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Für die kostenlose Prüfung Ihrer Miete im Rahmen der Mietpreisbremse können Sie jederzeit unseren Service nutzen.
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Jetzt Sparpotenzial berechnenStand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.