- Grundsatz: Der Vermieter repariert (§ 535 Abs. 1 BGB). Eine Klausel kann Ihnen nur kleine Reparaturen an Dingen aufbürden, die Sie täglich anfassen.
- Zwei Obergrenzen sind Pflicht: ein Betrag je Reparatur, meist 75 bis 120 Euro, und ein Betrag pro Jahr, meist sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete.
- Kostet die Reparatur mehr als die Grenze, zahlt der Vermieter alles, nicht nur den Teil darüber.
- Reparieren müssen Sie nie selbst. Eine Klausel, die Sie zum Beauftragen verpflichtet, ist unwirksam.
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Was sind Kleinreparaturen?
Kleinreparaturen sind kleine Schäden an Teilen der Wohnung, die Sie häufig und direkt benutzen: Wasserhähne, Duschköpfe, Lichtschalter, Steckdosen, Fenstergriffe, Türklinken, Rollladengurte, die Klospülung (§ 28 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung). Was Sie nicht anfassen, fällt nie darunter: Leitungen in der Wand, Abflussrohre, Fenster- und Türdichtungen, das Türschloss, die Heizungsanlage.
Von Schönheitsreparaturen sind Kleinreparaturen zu unterscheiden: Streichen und Tapezieren beim Auszug regelt eine eigene Klausel, siehe Schönheitsreparaturen.
Wann ist die Klausel wirksam?
Fast jede Kleinreparaturklausel steht in einem Formularvertrag, den der Vermieter vorgegeben hat. Dann gilt sie nur, wenn sie Sie nicht unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB). Der Bundesgerichtshof hat dafür vier Bedingungen aufgestellt, die alle zusammen erfüllt sein müssen:
- Gegenständliche Grenze: Die Klausel nennt die Teile, die Ihrem häufigen Zugriff unterliegen, oder verweist auf § 28 Abs. 3 II. BV.
- Grenze je Reparatur: ein fester Höchstbetrag für die einzelne Reparatur.
- Grenze pro Jahr: ein Höchstbetrag für alle Kleinreparaturen eines Jahres zusammen.
- Nur zahlen, nicht machen: Sie tragen Kosten, Sie müssen den Handwerker nicht selbst bestellen.
Eine Lücke, und die ganze Klausel kippt
Fehlt nur eine der vier Bedingungen, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Dann zahlt der Vermieter auch die 40-Euro-Reparatur, die Sie nach der Klausel hätten tragen sollen. Eine Reparatur nach einer unwirksamen Klausel können Sie zurückfordern.
Welche Beträge sind erlaubt?
Das Gesetz nennt keine Zahl. Die Gerichte haben einen Korridor gezogen:
Beispiel: Ihr Vertrag nennt 100 Euro je Reparatur und 8 Prozent der Jahreskaltmiete, bei 800 Euro Kaltmiete also 768 Euro im Jahr.
Der neue Duschschlauch für 45 Euro: Ihre Sache. Die Mischbatterie für 180 Euro: zahlt der Vermieter komplett, nicht nur die 80 Euro über der Grenze.
Alte Verträge mit 50 oder 75 Euro je Reparatur sind nicht unwirksam, nur weil der Betrag heute niedrig wirkt. Beträge über 150 Euro je Reparatur haben Gerichte dagegen regelmäßig verworfen.
Was Sie nie zahlen
Auch mit wirksamer Klausel bleiben drei Fälle beim Vermieter:
- Schäden, die schon beim Einzug da waren, oder die ein Handwerker des Vermieters, ein Nachbar oder höhere Gewalt verursacht hat.
- Verschleiß an Teilen, die Sie nicht bedienen: die Therme, die Heizung, die Leitungen, auch wenn der Vermieter sie in die Liste schreibt.
- Der Mehrbetrag einer teureren Reparatur: Liegt die Rechnung über der Grenze je Reparatur, trägt der Vermieter sie ganz.
Belege sammeln, dann abgleichen
Heben Sie jede Rechnung auf. Am Jahresende rechnen Sie die Summe gegen die Jahresgrenze. Was darüber liegt, fordern Sie zurück.
Häufige Fragen zur Kleinreparaturklausel
Muss ich den Handwerker selbst beauftragen?
Nein. Eine Klausel, die Sie dazu verpflichtet, ist unwirksam. Sie melden den Schaden, der Vermieter lässt reparieren und stellt Ihnen die Kosten bis zur Grenze in Rechnung.
Der Vertrag nennt nur eine Grenze je Reparatur, keine Jahresgrenze. Gilt die Klausel?
Nein. Ohne Jahresgrenze ist die Klausel insgesamt unwirksam. Der Vermieter trägt dann jede Kleinreparatur.
Die Reparatur kostet 130 Euro, die Grenze ist 100 Euro. Zahle ich 100?
Nein, Sie zahlen nichts. Liegt die Rechnung über der Grenze, ist es keine Kleinreparatur mehr.
Ich habe schon gezahlt, obwohl die Klausel unwirksam ist. Was nun?
Fordern Sie den Betrag schriftlich zurück. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren zum Jahresende.
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