- Die Mietpreisbremse prüft die Miete, die bei Mietbeginn vereinbart wird.
- Ein Nachtrag ändert meist nur den alten Vertrag. Ein neues Mietverhältnis entsteht dadurch oft nicht.
- Wird im Nachtrag eine neue Miete vereinbart, greift die Mietpreisbremse nach aktueller Rechtsprechung meist nicht. Das gilt selbst bei einem kompletten Mieterwechsel.
- Aber: Nicht jeder Nachtrag hält vor Gericht. Oft lässt sich die Miete trotzdem senken.
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Miete jetzt prüfenWarum ein Nachtrag so viel ausmacht
Die Mietpreisbremse greift, wenn ein Mietverhältnis neu beginnt. Genau diesen Beginn versuchen manche Vermieter mit einem Nachtrag zu vermeiden.
Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Entscheidend ist also die Frage: Wird ein neuer Vertrag geschlossen oder nur der alte geändert?
Juristen unterscheiden hier zwischen einer Novation (der alte Vertrag wird aufgehoben und durch einen neuen ersetzt) und einer bloßen Vertragsänderung. Eine Novation nehmen Gerichte nur an, wenn beide Seiten das eindeutig so wollten. Steht in einem Nachtrag etwa, das Mietverhältnis werde „mit allen Rechten und Pflichten fortgesetzt“, spricht das klar dagegen. Das Datum, auf das es dann ankommt, ist das des ursprünglichen Vertrags.
Nachtrag oder neuer Mietvertrag: der Unterschied
| Neuer Mietvertrag | Nachtrag zum Altvertrag | |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | Gilt für die neu vereinbarte Miete | Nur, wenn schon der Altvertrag erfasst war oder das Gericht einen Neuabschluss annimmt |
| Maßgebliches Datum | Beginn Ihres Vertrags | Beginn des ursprünglichen Vertrags, ggf. Jahre vor Ihrem Einzug |
| Neue Miete | Muss die Grenze der Mietpreisbremse einhalten | Gilt als einvernehmliche Änderung, die Mietpreisbremse greift dann meist nicht |
| Kaution & Fristen | Neue Kaution, Fristen ab Vertragsbeginn | Kaution wird übertragen, bisherige Mietdauer zählt weiter |
Ein Nachtrag ist also nicht automatisch schlecht, etwa wenn der alte Vertrag bereits unter die Mietpreisbremse fiel und die Miete gleich bleibt. Problematisch wird es, wenn der Altvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse geschlossen wurde oder der Nachtrag eine neue, höhere Miete festlegt. Letzteres gilt nach einem aktuellen Urteil des LG Berlin II sogar dann, wenn der Altvertrag schon unter die Mietpreisbremse fiel.
Die häufigsten Nachtrag-Tricks
Diese Konstellationen sehen wir in der Praxis immer wieder. Einige funktionieren für Vermieter tatsächlich, andere haben Gerichte bereits als unzulässige Umgehung gewertet.
Der Eintritt in den Altvertrag
Sie ziehen neu ein, bekommen aber keinen eigenen Mietvertrag. Stattdessen „treten“ Sie per Nachtrag in den Vertrag Ihres Vormieters ein. Das ist typisch bei WGs, Paaren oder Nachmietern.
Rechtslage: Das LG Berlin II hat einen solchen Mieterwechsel per Nachtrag nicht als Neuabschluss gewertet. Weil der ursprüngliche Vertrag nicht unter die Mietpreisbremse fiel, konnten sich die neuen Mieter nicht darauf berufen (Urteil vom 28.07.2025, Az. 65 S 118/24).
Fragen Sie nach dem Datum des Altvertrags und bitten Sie um einen neuen Mietvertrag auf Ihren Namen.
Neue Mietpartei, neue Miete
Ob WG-Wechsel, Nachmieter oder Paar: Eine Person zieht aus, eine neue ein. Und im selben Nachtrag steht eine neue, höhere Nettokaltmiete, oft samt neuer Kaution. Der Vertrag soll aber „fortbestehen“.
Rechtslage: Das LG Berlin II hat einen solchen dreiseitigen Nachtrag nicht als neuen Mietvertrag gewertet, obwohl Mieter, Miethöhe und Kaution neu geregelt wurden. Die Mietpreisbremse griff nicht (Az. 67 S 122/25). Ähnlich sieht es der BGH, wenn Mieter im laufenden Mietverhältnis einer höheren Miete zustimmen (Urteil vom 28.09.2022, Az. VIII ZR 300/21).
Bestehen Sie auf einem neuen Mietvertrag. Und halten Sie fest, wer den Nachtrag vorgeschlagen oder verlangt hat, etwa per E-Mail. Genau daran kann die Frage hängen, ob eine unzulässige Umgehung vorliegt.
Der Zuschlag kurz nach Einzug
Der Mietvertrag nennt eine moderate Miete. Mit einem zweiten Dokument, etwa einem „Nachtrag“, einer „Bauoption“ oder einer „Ausstattungsvereinbarung“, steigt die Miete wenige Wochen später, etwa für neues Parkett oder einen Handtuchheizkörper.
Rechtslage: Gerichte werten Vertrag und Nachtrag hier häufig als einheitliche Vereinbarung bei Mietbeginn. Die Mietpreisbremse gilt dann für die Gesamtmiete (LG Berlin, Az. 66 S 45/18 und 63 S 166/22).
Gute Nachricht: In diesen Fällen stehen die Chancen auf eine Mietsenkung meist gut. Lassen Sie die Gesamtmiete prüfen.
Das „Entgegenkommen“
Der Vermieter bietet Ihnen von sich aus eine kleine Mietsenkung per Nachtrag an. Klingt fair, kann aber teuer werden, wenn Ihnen eigentlich deutlich mehr zusteht.
Rechtslage: Auch eine einvernehmlich gesenkte Miete im laufenden Mietverhältnis unterliegt nach dem BGH nicht mehr der Mietpreisbremse (Urteil vom 17.12.2025, Az. VIII ZR 56/25). Die Miete wird damit neu festgelegt.
Lassen Sie vor der Unterschrift prüfen, wie hoch Ihre Miete nach der Mietpreisbremse sein dürfte.
Die hochgetriebene Vormiete
Vermieter dürfen die Miete des Vormieters auch bei Wiedervermietung verlangen. Manche erhöhen deshalb kurz vor dem Auszug per Nachtrag die Miete des Vormieters, um danach mehr verlangen zu können.
Rechtslage: Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben bei der Vormiete unberücksichtigt (§ 556e Abs. 1 Satz 2 BGB).
Beruft sich Ihr Vermieter auf die Vormiete, muss er darüber Auskunft geben. CONNY fordert diese Auskunft für Sie an.
Der Wohnungswechsel im selben Haus
Sie ziehen innerhalb des Hauses in eine größere Wohnung um. Der Vermieter regelt das aber nur per Nachtrag zum bisherigen Vertrag.
Rechtslage: Im Regelfall gilt das nicht als Novation, sondern als Änderung des bestehenden Vertrags. Maßgeblich ist dann das Datum Ihres ursprünglichen Mietvertrags.
Wurde Ihr erster Vertrag vor Geltung der Mietpreisbremse geschlossen, bestehen Sie für die neue Wohnung auf einem neuen Mietvertrag.
Die Rechtslage auf einen Blick
Die Rechtsprechung ist nicht einheitlich. Entscheidend sind der Wortlaut des Nachtrags, der zeitliche Zusammenhang mit dem Einzug und die Frage, ob schon der Altvertrag unter die Mietpreisbremse fiel. Wurde der Nachtrag zeitgleich oder kurz nach dem Mietvertrag unterschrieben, werten Gerichte beides oft als einheitliche Vereinbarung. Dann gilt die Mietpreisbremse. Wird dagegen ein bestehender Vertrag per Nachtrag fortgeführt, sehen Gerichte darin meist nur eine Vertragsänderung.
Die Faustregel
Fiel schon der ursprüngliche Vertrag unter die Mietpreisbremse und bleibt die Miete gleich, behalten Sie Ihre Rechte meist auch nach einem Nachtrag. Wird im Nachtrag dagegen eine neue Miete vereinbart, greift die Mietpreisbremse nach aktueller Berliner Rechtsprechung in der Regel nicht, selbst beim kompletten Mieterwechsel.
Die Umgehungsfrage ist nicht abschließend geklärt
Gerichte schließen eine unzulässige Umgehung der Mietpreisbremse nicht grundsätzlich aus. Sie wollen aber wissen, wie es zum Nachtrag kam: Wer hat ihn vorgeschlagen oder vorgegeben? Wurde die Wohnung zuvor mit höherer Miete inseriert? Je besser diese Umstände belegt sind, desto eher lässt sich eine Umgehung darlegen.
Was Sie jetzt tun sollten
Ob beim Einzug oder im laufenden Mietverhältnis: Mit diesen Schritten schützen Sie Ihre Ansprüche:
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Nicht unter Zeitdruck unterschreiben
Lassen Sie sich den Nachtrag mitgeben und lesen Sie ihn in Ruhe. Achten Sie auf Formulierungen wie „tritt in den Mietvertrag ein“ oder „wird fortgesetzt“.
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Datum des Altvertrags erfragen
Wann wurde der ursprüngliche Vertrag geschlossen? Liegt das vor Einführung der Mietpreisbremse in Ihrer Stadt, ist Vorsicht geboten.
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Neuen Mietvertrag verlangen
Bei einem Mieterwechsel ist ein neuer Mietvertrag auf Ihren Namen die sauberere Lösung. Eine höhere Miete im laufenden Mietverhältnis sollten Sie nicht per Nachtrag akzeptieren.
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Umstände dokumentieren
Heben Sie Inserat, E-Mails und Nachrichten auf. Daraus sollte hervorgehen, wer den Nachtrag statt eines neuen Vertrags wollte und welche Miete ursprünglich verlangt wurde.
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Miete prüfen lassen
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Schon unterschrieben?
Das heißt nicht automatisch, dass Sie leer ausgehen. Ob die Mietpreisbremse greift, hängt vom Wortlaut des Nachtrags, vom Altvertrag, vom zeitlichen Zusammenhang und davon ab, wie es zum Nachtrag kam. Wir prüfen Ihren Fall kostenlos und ohne Risiko.
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Hinweis: Diese Seite bietet allgemeine Informationen zur Rechtslage (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die genannten Urteile sind Einzelfallentscheidungen.