Möblierte Wohnung: Ist Ihr Möblierungszuschlag zu hoch? Jetzt prüfen.
Ja – die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt auch für möblierte Wohnungen. Seit der Reform des Mietrechts (Mietrecht II) muss der Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden; fehlt der Ausweis, gilt die Wohnung als unmöbliert. Prüfen Sie in 2 Minuten kostenlos, ob Sie zu viel zahlen.
Stand: 16. Oktober 2026. Die hier beschriebenen Neuerungen sind ein Gesetzentwurf (Mietrecht II, Drs. 21/6807), noch nicht in Kraft. Zahlen und Wortlaut können sich bis zur Verabschiedung ändern; diese Seite wird dann aktualisiert.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Ja. Viele Vermieter nutzen die Möblierung als Umgehungsweg: Für Möbel wird ein pauschaler Aufschlag verlangt, der die eigentliche Miete über die zulässige Grenze hebt. Doch die Mietpreisbremse gilt unverändert – nur die Netto-Wohnungsmiete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Möblierungszuschlag muss separat und nachvollziehbar sein. Lassen Sie ihn kostenlos prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
Möbliert vermietete Wohnungen – besonders als „Wohnen auf Zeit“ in Berlin und München – sind einer der häufigsten Umgehungswege der Mietpreisbremse. Diese vier Punkte sollten Sie zuerst kennen.
Die Mietpreisbremse gilt auch möbliert
Ausweispflicht nach der geplanten Reform
Fehlt der Ausweis, gilt die Wohnung als unmöbliert
Kein Freibrief durch „Wohnen auf Zeit“
Was ist ein Möblierungszuschlag?
Vermietet jemand eine Wohnung inklusive Möbeln, darf er dafür einen Aufschlag auf die Grundmiete verlangen – den sogenannten Möblierungszuschlag. Er soll den Wertverlust der Möbel abgelten, nicht aber die eigentliche Wohnungsmiete künstlich in die Höhe treiben.
Entscheidend ist die Trennung: Wohnungsmiete unterliegt der Mietpreisbremse, der Möblierungszuschlag ist ein gesonderter Posten. Vermieter verrechnen beides gern zu einer einzigen „All-in-Miete“, damit niemand nachrechnen kann. Genau das ist nicht mehr zulässig.
- Der Zuschlag darf nur für tatsächlich gestellte Möbel und Ausstattung berechnet werden.
- Er muss sich am Wert und der Nutzungsdauer der Möbel orientieren – nicht an der Wohnungsgröße oder der Lage.
- Eine undurchsichtige Pauschale ohne Herleitung ist angreifbar.
Berliner und Hamburger Modell und die neue 10 %-/1 %-Regel
Zur Berechnung des zulässigen Zuschlags haben die Gerichte über Jahre zwei Ansätze entwickelt – das „Berliner Modell“ und das „Hamburger Modell“. Mit der Reform des Mietrechts (Mietrecht II) kommt eine klare gesetzliche Obergrenze hinzu.
| Modell / Regel | Grundidee | Bedeutung für Sie |
|---|---|---|
| Berliner Modell | Zuschlag als monatlicher Prozentsatz des Zeitwerts der Möbel | Nachvollziehbar, aber oft zu hoch angesetzt |
| Hamburger Modell | Abschreibung des Möbelwerts über die Nutzungsdauer plus kalkulatorische Verzinsung | Rechnerisch genauer, selten korrekt angewandt |
| Geplante gesetzliche Grenze (Entwurf) | Höchstens 10 % Aufschlag bzw. 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat | Klare Deckelung – alles darüber ist angreifbar |
Die neue Regel bringt für Mieter endlich Rechenbarkeit: Ist der Zeitwert der Möbel bekannt, lässt sich der maximal zulässige Zuschlag pro Monat bestimmen. Liegt Ihr tatsächlicher Zuschlag darüber, zahlen Sie zu viel.
Transparenzpflicht: gesonderter Ausweis vor Vertragsschluss
Der Kern der Reform ist die Transparenz. Der Vermieter muss den Möblierungszuschlag getrennt von der Grundmiete und vor Abschluss des Mietvertrags ausweisen.
Damit können Sie als Mieter prüfen, wie viel für die Wohnung und wie viel für die Möbel verlangt wird. Fehlt diese Aufschlüsselung, ist nicht erkennbar, welcher Teil der Miete der Mietpreisbremse unterliegt – und zu Ihren Gunsten gilt dann die strengste Auslegung.
- Grundmiete und Möblierungszuschlag müssen als getrennte Beträge im Vertrag stehen.
- Der Ausweis muss vor Vertragsschluss erfolgen, nicht erst nachträglich.
- Eine „Gesamtmiete inklusive Möblierung“ ohne Aufschlüsselung erfüllt die Pflicht nicht.
Fehlt der Ausweis? Dann gilt die Wohnung als unmöbliert
Das ist die entscheidende Folge für Mieter: Hat der Vermieter den Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen, wird die Wohnung im Rahmen der Mietpreisbremse behandelt, als sei sie unmöbliert.
Die Konsequenz: Die gesamte vereinbarte Miete wird allein an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemessen – ohne jeden Aufschlag für Möbel. Alles, was über der 10 %-Grenze liegt, ist zu viel gezahlt und kann zurückgefordert werden. Was als Umgehungstrick gedacht war, kehrt sich dann gegen den Vermieter.
Ähnliche Umgehungsversuche – etwa über angebliche Modernisierungen oder eine teilgewerbliche Nutzung – zeigen wir Ihnen in unseren Ratgebern zu den Tricks der Vermieter und dazu, wie Sie reagieren, wenn der Vermieter die Mietpreisbremse umgehen will.
So prüfen Sie, ob Ihr Zuschlag zu hoch ist (Rechenbeispiel)
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, wie sich eine möblierte Miete zusammensetzt. Die konkreten Werte für Ihre Wohnung ermitteln wir in der kostenlosen Prüfung.
| Posten | Betrag | Erläuterung |
|---|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete (Netto) | 900 € | laut Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen |
| Zulässige Höchstmiete (+10 %) | 990 € | Obergrenze nach Mietpreisbremse |
| Zulässiger Möblierungszuschlag | z. B. 120 € | abhängig vom Zeitwert der Möbel |
| Rechnerisch zulässige Gesamtmiete | 1.110 € | Höchstmiete + Zuschlag |
| Tatsächlich vereinbart | 1.450 € | im Beispiel deutlich zu hoch |
Im Beispiel läge der Mieter rund 340 € über der zulässigen Gesamtmiete – und wenn der Zuschlag nicht gesondert ausgewiesen wurde, sogar noch höher. Die konkreten Zahlen hängen immer von Lage, Baujahr, Ausstattung und dem Zeitwert der Möbel ab.
Wohnen auf Zeit und Kurzzeitverträge: die Sechs-Monats-Grenze
Ein verbreiteter Irrtum: „Wohnen auf Zeit“ sei automatisch von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das stimmt so nicht.
Ausgenommen ist nur Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird – typischerweise für einen kurzen, klar begrenzten Zeitraum. Als grobe Orientierung gilt häufig eine Grenze von rund sechs Monaten.
- Ein Vertrag, der nur formal „befristet“ heißt, aber auf Dauer angelegt ist, bleibt der Mietpreisbremse unterworfen.
- Ein echtes, kurzes Zeitmietverhältnis zu einem konkreten Zweck (z. B. Projektaufenthalt) kann dagegen ausgenommen sein.
- Entscheidend ist der tatsächliche Zweck, nicht die Bezeichnung im Vertrag.
So prüfen Sie Ihren Möblierungszuschlag – in wenigen Schritten
Sie müssen keine Modelle selbst durchrechnen. Beantworten Sie einige Fragen zu Ihrer Wohnung, wir übernehmen den Rest.
Mietvertrag ansehen
Prüfen Sie, ob Grundmiete und Möblierungszuschlag getrennt ausgewiesen sind – oder nur eine Gesamtmiete genannt wird.
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Adresse, Wohnungsgröße und Ihre monatliche Miete reichen für die erste Einschätzung.
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Wir gleichen Ihre Angaben mit dem Mietspiegel ab und zeigen, ob Ihr Zuschlag und Ihre Miete zulässig sind.
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Ist die Miete zu hoch, können Sie CONNY mandatieren. Wir setzen Ihre Mietsenkung durch – ohne Kostenrisiko.
Bereit, Ihren Möblierungszuschlag zu prüfen?
Möblierungszuschläge sind ein Spezialfall – wir kennen ihn genau.
Die Berechnung eines zulässigen Zuschlags, die neue Ausweispflicht und die Grenze zum „vorübergehenden Gebrauch“ sind juristisch anspruchsvoll. CONNY setzt die Mietpreisbremse seit Jahren durch und kennt die typischen Umgehungswege.
Wir durchschauen den Zuschlag
Wir prüfen, ob der Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen und der Höhe nach überhaupt zulässig ist.
Kein Kostenrisiko
Die Prüfung ist kostenlos. Sie zahlen nur im Erfolgsfall – und nie mehr als Ihre bisherige Miete.
Alles aus einer Hand
Rügeschreiben, Kommunikation mit dem Vermieter und notfalls das Gericht – wir übernehmen den gesamten Prozess.
Häufige Fragen zu möblierten Wohnungen und Möblierungszuschlag
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja. § 556d BGB macht keine Ausnahme für möblierte Wohnungen. Die reine Wohnungsmiete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – unabhängig davon, ob Möbel gestellt werden. Der Möblierungszuschlag ist ein gesonderter Posten und darf die Mietpreisbremse nicht aushebeln.
Was ist ein Möblierungszuschlag?
Das ist der Aufschlag, den ein Vermieter für die mitvermieteten Möbel zusätzlich zur Grundmiete verlangen darf. Er soll den Wertverlust der Möbel abgelten und muss sich an deren Zeitwert und Nutzungsdauer orientieren – nicht an der Wohnungsgröße oder der Lage.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?
Nach den von Gerichten entwickelten Berliner und Hamburger Modellen hängt der zulässige Zuschlag vom Zeitwert der Möbel ab. Mit der geplanten Reform des Mietrechts soll eine klare Obergrenze hinzukommen – als Richtwert gelten höchstens 10 % Aufschlag bzw. 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat.
Was passiert, wenn der Zuschlag nicht gesondert ausgewiesen ist?
Dann gilt die Wohnung im Rahmen der Mietpreisbremse als unmöbliert. Die gesamte Miete wird allein an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemessen, ohne jeden Aufschlag für Möbel. Alles darüber ist zu viel gezahlt und kann zurückgefordert werden.
Muss der Möblierungszuschlag schon im Vertrag stehen?
Ja. Nach der neuen Transparenzpflicht muss der Zuschlag getrennt von der Grundmiete und vor Vertragsschluss ausgewiesen werden. Eine pauschale „Gesamtmiete inklusive Möblierung“ ohne Aufschlüsselung erfüllt diese Pflicht nicht.
Gilt die Mietpreisbremse bei „Wohnen auf Zeit“?
Grundsätzlich ja. Ausgenommen ist nur Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch – also echte, kurze Zeitmietverhältnisse für einen konkreten Zweck. Ein nur formal „befristeter“ Vertrag, der auf Dauer angelegt ist, bleibt der Mietpreisbremse unterworfen. Als grobe Orientierung wird häufig eine Grenze von rund sechs Monaten genannt.
Was kann ich tun, wenn mein Möblierungszuschlag zu hoch ist?
Lassen Sie Ihre Miete kostenlos von CONNY prüfen. Ist der Zuschlag überhöht oder nicht korrekt ausgewiesen, aktivieren wir die Mietpreisbremse mit einem qualifizierten Rügeschreiben und setzen Ihre Mietsenkung durch – ohne Kostenrisiko, Sie zahlen nur im Erfolgsfall.
Erfährt mein Vermieter von der Prüfung?
Nein. Wir kontaktieren Ihren Vermieter erst, wenn Sie uns nach der kostenlosen Einschätzung mandatieren. Als Mieter sind Sie zudem gut geschützt: Eine Kündigung allein deshalb, weil Sie geltendes Recht durchsetzen, ist ausgeschlossen.
Prüfen Sie Ihren Möblierungszuschlag in 2 Minuten.
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Jetzt kostenlos prüfenStand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.