Mietrecht · 2026

Mietendeckel vs. Mietpreisbremse: Fakten und aktueller Stand.

Zwei Instrumente sollten überhöhte Mieten begrenzen. Der Mietendeckel wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt – rechtssicher senken lässt sich die Miete heute mit der Mietpreisbremse.

7 Min. LesezeitMietrechtGültig ab 2026
Der Mietendeckel ist seit April 2021 Geschichte. Rechtssicher schützt heute die bundesweite Mietpreisbremse – in Berlin und Bayern bis Ende 2029.
Kurz gesagt
  • Der Berliner Mietendeckel wurde am 15. April 2021 vom BVerfG für verfassungswidrig erklärt.
  • Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt als Bundesgesetz in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – verfassungsgerichtlich bestätigt.
  • In Berlin, Bayern, Hamburg u. v. m. gilt sie bis Ende 2029 – Stichtage variieren je Bundesland.
  • Liegt Ihre Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie sie senken lassen.
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Was war der Mietendeckel?

Der Mietendeckel (MietenWoG Bln, „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin") war ein Landesgesetz und galt ausschließlich in Berlin. Er trat 2020 in Kraft und sollte die Mieten für fünf Jahre einfrieren. Vier Maßnahmen waren vorgesehen:

  • Mietenstopp: Einfrierung auf dem Stand vom 18. Juni 2019.
  • Mietobergrenzen: Feste Deckel je nach Baujahr und Ausstattung.
  • Absenkung überhöhter Mieten: Bei mehr als 20 % Überschreitung war eine Senkung ab November 2020 möglich.
  • Modernisierungsbegrenzung: Die Obergrenze durfte bei Modernisierung nur um maximal 1 €/m² steigen.

2021 gekippt – und viele Mieter mussten zurückzahlen

Am 15. April 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für nichtig: Mietrecht ist Bundessache – Berlin durfte kein eigenes Gesetz erlassen. Mieter:innen, die über den Mietendeckel gespart hatten, mussten die Differenz (die sogenannte Schattenmiete) nachzahlen. Der sichere Weg war und ist die Mietpreisbremse.

Was besagt die Mietpreisbremse?

Sie ist das rechtssichere Instrument – und gilt weiter.

Die Mietpreisbremse (§ 556d ff. BGB) ist ein Bundesgesetz, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift. Welche Städte und Gemeinden das sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dort die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Wer mehr zahlt, kann die Miete senken und zu viel gezahltes Geld zurückfordern. Die gesetzliche Grundlage wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Ausnahmen gelten u. a. für Neubauten (erstmals genutzt nach dem 1. Oktober 2014), umfassend sanierte Wohnungen und Wohnungen mit bereits überhöhter Vormiete. Möblierte Wohnungen sind hingegen nicht ausgenommen. Viele Vermieter versuchen, die Bremse zu umgehen – welche Tricks das sind, lesen Sie hier.

Seit 2021 Geschichte

Mietendeckel

  • Landesgesetz – nur Berlin
  • In Kraft 2020, am 15.04.2021 gekippt
  • BVerfG: verfassungswidrig
  • Kein Schutz heute
Gilt bis Ende 2029

Mietpreisbremse

  • Bundesgesetz (§ 556d BGB)
  • Gilt seit 2015, verlängert bis 2029
  • BVerfG: verfassungskonform
  • Rechtssichere Mietsenkung

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Welche Städte und Gemeinden betroffen sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Suchen Sie Ihren Ort in der interaktiven Karte.

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Über die Daten & Karte

Datengrundlage

Basiert auf den geltenden Mietpreisbegrenzungsverordnungen der Bundesländer sowie der Übersicht des Deutschen Mieterbundes (Stand 12/2025).

Karte

Kartendaten © OpenStreetMap, Kacheln © CARTO. Maßgeblich ist die jeweils aktuelle Landesverordnung.

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Häufige Fragen

Das Bundesverfassungsgericht hat den Mietendeckel am 15. April 2021 für nichtig erklärt. Das Mietrecht ist Bundessache – Berlin durfte kein eigenständiges Landesgesetz erlassen. Der Mietendeckel bietet Mieter:innen heute keinen Schutz mehr.
Ja. Viele Vermieter hatten eine sogenannte Schattenmiete im Vertrag verankert – die höhere Miete, die bei Wegfall des Mietendeckels fällig würde. Nach dem Urteil mussten betroffene Mieter:innen diese Differenz nachzahlen. Genau deshalb ist die rechtssichere Mietpreisbremse der bessere Weg.
Ja. Die gesetzliche Grundlage (§ 556d BGB) wurde verlängert und gilt bundesweit bis zum 31. Dezember 2029. Welche Städte und Gemeinden konkret betroffen sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest – prüfen Sie Ihren Ort in der Karte oben.
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