Mietendeckel vs. Mietpreisbremse: Fakten und aktueller Stand.

Was war der Mietendeckel?

Der Mietendeckel (MietenWoG Bln, „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin") war ein Landesgesetz und galt ausschließlich in Berlin. Er trat 2020 in Kraft und sollte die Mieten für fünf Jahre einfrieren. Vier Maßnahmen waren vorgesehen:

• Mietenstopp: Einfrierung auf dem Stand vom 18. Juni 2019.
• Mietobergrenzen: Feste Deckel je nach Baujahr und Ausstattung.
• Absenkung überhöhter Mieten: Bei mehr als 20 % Überschreitung war eine Senkung ab November 2020 möglich.
• Modernisierungsbegrenzung: Die Obergrenze durfte bei Modernisierung nur um maximal 1 €/m² steigen.

Was besagt die Mietpreisbremse?

Sie ist das rechtssichere Instrument – und gilt weiter.

Die Mietpreisbremse (§ 556d ff. BGB) ist ein Bundesgesetz, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift. Welche Städte und Gemeinden das sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dort die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Wer mehr zahlt, kann die Miete senken und zu viel gezahltes Geld zurückfordern. Die gesetzliche Grundlage wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Ausnahmen gelten u. a. für Neubauten (erstmals genutzt nach dem 1. Oktober 2014), umfassend sanierte Wohnungen und Wohnungen mit bereits überhöhter Vormiete. Möblierte Wohnungen sind hingegen nicht ausgenommen. Viele Vermieter versuchen, die Bremse zu umgehen – welche Tricks das sind, lesen Sie hier.

Voraussetzungen: Wann greift die Mietpreisbremse?

Drei Bedingungen müssen zusammenkommen. Die Wohnung liegt in einem Gebiet, das das Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Der Mietvertrag wurde geschlossen, als die Verordnung dort schon galt – in Berlin seit dem 1. Juni 2015. Und die Nettokaltmiete liegt mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßstab dafür ist der Mietspiegel Ihrer Stadt, der Ihre Wohnung nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung einordnet.

Ausnahmen: Wann der Vermieter mehr verlangen darf

Das Gesetz kennt vier Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB):

• Neubau: Die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet.
• Umfassende Modernisierung: Erste Vermietung nach einer Sanierung, die etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht.
• Höhere Vormiete: Zahlte der Vormieter schon mehr, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen – aber keinen Cent mehr.
• Modernisierung in den letzten drei Jahren: Der Vermieter darf einen Modernisierungszuschlag auf die zulässige Miete aufschlagen.

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss er Sie vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt er das, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Möblierung ist keine Ausnahme; der Vermieter darf lediglich einen Zuschlag für die Möbel ansetzen.

Beispiel: Was die Mietpreisbremse in Zahlen bringt

Sie mieten 70 m² in einer Stadt mit Mietpreisbremse. Der Mietspiegel weist für Ihre Wohnung 9,00 €/m² aus, also 630 € nettokalt. Zulässig sind 10 % mehr: 693 €. Im Vertrag stehen 850 € nettokalt. Sie zahlen 157 € im Monat zu viel, 1.884 € im Jahr. Rügen Sie den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, bekommen Sie die Differenz seit Einzug zurück – nach zwei Jahren sind das 3.768 €.

Der nächste Schritt: Rüge an den Vermieter

Die Miete sinkt nicht von selbst. Sie müssen den Verstoß rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Eine einfache Rüge in Textform genügt, zum Beispiel per E-Mail; Sie müssen nicht vorrechnen, um wie viel die Miete zu hoch ist. Rügen Sie später als 30 Monate nach Mietbeginn, bekommen Sie nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wird. Dasselbe gilt, wenn Sie bei der Rüge schon ausgezogen sind. Ob Ihre Miete über der Grenze liegt und ob eine Ausnahme greift, zeigt Ihnen die kostenlose Mietpreis-Prüfung.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Welche Städte und Gemeinden betroffen sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Suchen Sie Ihren Ort in der interaktiven Karte.

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