Darf der Vermieter kündigen, wenn ich die Mietpreisbremse geltend mache?
Das Wichtigste zuerst: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist geltendes Recht. Vermieter:innen müssen sich genauso an das Gesetz halten wie Mieter:innen. Wenn Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, dürfen (und sollten!) Sie sich dagegen wehren.
Viele Mieter:innen fragen sich trotzdem: „Bekomme ich dann Probleme mit meinem Vermieter?" Die Antwort lautet: Nein. Denn nur weil Sie Ihre Rechte wahrnehmen, darf Ihnen nicht gekündigt werden. Daneben sind auch andere Kündigungsgründe deutlich strenger geregelt, als viele denken.
Im Folgenden erklären wir, welche Möglichkeiten Vermieter:innen tatsächlich haben – und warum Sie der Mietpreisbremse meist ganz entspannt entgegensehen können.
Wann darf ein Vermieter überhaupt kündigen?
Die meisten Vermieter:innen reagieren sachlich und professionell, wenn eine Mietpreisrüge eingeht. In seltenen Fällen versuchen Vermieter:innen jedoch, andere Gründe für eine Kündigung zu finden. Das deutsche Mietrecht setzt dafür allerdings enge Grenzen. Eine Kündigung ist nur in bestimmten gesetzlich geregelten Fällen möglich.
Nur private Vermieter:innen können Eigenbedarf anmelden – und das ausschließlich für sich selbst, enge Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts. Sie müssen nachvollziehbar erklären, wer einzieht und warum. Gesetzliche Kündigungsfristen: 3–9 Monate.
Gewerbliche Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften können Eigenbedarf grundsätzlich nicht geltend machen. Eigenbedarfskündigungen, so selten sie auch sind, müssen strengen Auflagen folgen.
Mietrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten oder dauerhaft erheblich verspätete Zahlungen können eine – auch fristlose – Kündigung rechtfertigen, auch ohne dass Sie die Mietpreisbremse ziehen. Der Bundesgerichtshof wertet wiederholt verspätete Zahlungen als schwerwiegende Vertragsverletzung.
Leicht zu vermeiden: Zahlen Sie die laufende Miete weiterhin pünktlich und vollständig, auch während eines laufenden Verfahrens zur Mietpreisbremse.
Bedrohungen, massive Ruhestörungen, erhebliche Sachbeschädigungen oder Straftaten in der Wohnung können eine Kündigung rechtfertigen. In den meisten Fällen ist zuvor eine schriftliche Abmahnung erforderlich.
Für Mieter:innen, die sich normal verhalten und auf ihre Nachbarn Rücksicht nehmen, spielt dieser Grund praktisch keine Rolle. Die sofortige fristlose Kündigung bleibt wirklich extremen Fällen vorbehalten.
Die Untervermietung einzelner Zimmer oder der gesamten Wohnung ist nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Wer dauerhaft ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert im schlimmsten Fall eine Kündigung.
Eine kurze schriftliche Anfrage vorab löst das Thema meist konfliktfrei. Vermieter:innen wollen schlicht wissen, wer in ihrer Wohnung lebt.
Sichtbare gewerbliche Nutzung der Wohnung – starker Kundenverkehr, regelmäßige Lieferungen, erhöhter Lärm oder Mitarbeitende vor Ort – kann eine Kündigung rechtfertigen.
Klassisches Homeoffice ist heute meist problemlos möglich. Nur echte Geschäftsbetriebe mit Kundenverkehr brauchen vorab die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters.
Wie reagieren Vermieter:innen auf eine Mietpreisrüge?
Unsere Erfahrung zeigt: So gut wie alle Vermieter:innen reagieren professionell und sachlich auf eine Mietpreisrüge. In den meisten Fällen haben unsere Kund:innen nach einer Mietsenkung keine Probleme mit ihren Vermieter:innen gemeldet. Nur in sehr wenigen Fällen mussten zusätzlich Kündigungsversuche abgewehrt oder andere Konflikte begleitet werden.
Insbesondere größere Wohnungsunternehmen behandeln die Mietpreisbremse häufig als einen „trockenen" administrativen Vorgang. Die zuständigen Sachbearbeiter:innen kennen die Mieter oft gar nicht persönlich – die Prüfung erfolgt schlicht anhand der rechtlichen Vorgaben und der Frage, ob ein Gerichtsverfahren droht. Wenn Conny schreibt, wissen die Vermieter: Jetzt wird's ernst, das können wir nicht aussitzen.
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Wer seine Rechte letztendlich kennt, kann dem Thema meist deutlich entspannter entgegensehen, als viele zunächst denken.
Wie arbeitet Conny?
Conny ist um eine gütliche Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter bemüht. Wir treten immer freundlich und professionell auf. Unser Ziel ist es, uns mit dem Vermieter außergerichtlich zu einigen. Sollte das nicht möglich sein, gehen wir für unsere Kunden auch vor Gericht.
Größere Wohnungsunternehmen und Privatvermieter kennen Conny oftmals schon und wissen, dass wir lediglich das geltende Recht umsetzen. Die Mehrheit der Vermieter reagiert zumindest sachlich auf unser Schreiben. Conny steht an Ihrer Seite und setzt für Sie Ihr gutes Recht durch.
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Häufige Fragen: Kündigung und Mietpreisbremse
Darf mein Vermieter kündigen, weil ich die Miete gerügt habe?
Nein. Die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB ist Ihr gesetzliches Recht. Eine ordentliche Kündigung braucht nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse, etwa echten Eigenbedarf oder eine erhebliche Vertragsverletzung. „Der Mieter hat die Miete gerügt" gehört nicht dazu.
Was gilt, wenn der Vermieter nach der Rüge Eigenbedarf anmeldet?
Der Eigenbedarf muss echt sein. Der Vermieter muss schriftlich nennen, wer einzieht und warum, und die Frist des § 573c BGB einhalten. Gewerbliche Vermieter und Wohnungsgesellschaften können keinen Eigenbedarf geltend machen. Ist der Bedarf nur vorgeschoben, ist die Kündigung unwirksam.
Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?
Nach § 573c BGB drei Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer sind es sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen (§ 573 Abs. 3 BGB).
Muss ich während der Rüge weiter die volle Miete zahlen?
Ja. Zahlen Sie die vereinbarte Miete pünktlich weiter, bis der Vermieter der Senkung zustimmt oder ein Gericht entscheidet. Ein Rückstand von zwei Monatsmieten erlaubt die fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Die zu viel gezahlte Miete fordern Sie nach § 556g BGB zurück.
Was tue ich, wenn der Vermieter trotzdem kündigt?
Ziehen Sie nicht aus und unterschreiben Sie nichts. Widersprechen Sie der Kündigung schriftlich, spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist (§ 574b BGB). Lassen Sie die Kündigung von einem Mieterverein oder einer Fachanwältin für Mietrecht prüfen.