Mieterhöhung: Was ist erlaubt und was nicht?

Um Mieter vor ständigen und unbeschränkten Mietsteigerungen zu schützen, dürfen Vermieter unter Einhaltung gesetzlicher Regularien Mieten in laufenden Mietverhältnissen erhöhen. So hat der Vermieter das Recht,

• die Miete entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen,
• vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umzulegen oder
• eine Mieterhöhung in Form einer Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren.

Welche Vorschriften der Vermieter bei einer Mieterhöhung im Einzelfall beachten muss und wie Sie als Mieter unrechtmäßige Mieterhöhungen einfach und sicher abwehren, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Ein Vermieter darf die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, sofern es keine andere Mieterhöhung

1. in den ersten 15 Monaten nach Einzug und
2. 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung (§ 558 BGB)

gegeben hat. Die Vergleichsmiete beschreibt dabei, wie viel für einen Wohnraum mit vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage üblicherweise in einer Wohngegend bezahlt wird. Will ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss er sich zudem an eine gesetzliche Kappungsgrenze halten, die Mietanstiege innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren auf 20 Prozent und in Wohngegenden mit angespannten Märkten auf 15 Prozent beschränkt.

Formale Anforderungen

„Wir hören immer wieder, dass viele Mieter erstmal gar nichts machen und das Schreiben ignorieren. Drei Monate später haben sie plötzlich eine Einladung zum Amtsgericht im Briefkasten. Leider unterschreiben viele Mieter dann panisch alles ungeprüft,“ sagt Rechtsanwalt Daniel Halmer von CONNY.

Der Vermieter ist verpflichtet die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens zwei Monate vor Beginn der neuen Miete schriftlich anzukündigen, das heißt per Brief oder E-Mail. Zusätzlich muss er in dem Schreiben die Vergleichsmiete darlegen, mit der die Mieterhöhung begründet wird. Zur Darlegung der Vergleichsmiete kann sich der Vermieter auf folgende Punkte beziehen:

• Lokaler Mietspiegel
• Auskünfte aus einer Mietdatenbank
• Gutachten eines Sachverständigen
• Benennung von drei Vergleichswohnungen

Damit die Mieterhöhung in Kraft tritt, muss der Mieter allerdings innerhalb der geltenden Überlegungsfrist zustimmen. Andernfalls kann der Vermieter die Erhöhung nur mittels Zustimmungsklage durchsetzen.

Neben den spezifischen Anforderungen sind diese grundlegende Formalien einzuhalten:

• Angabe des Absenders
• Datum
• Namen aller Mieter
• Vollmachtsurkunde im Original bei Unterschrift eines Vertreters

Die Mieterhöhung sollte in jedem Fall hinsichtlich der erwähnten Formalien geprüft werden. Mangelt es beispielsweise an einer Begründung, können Sie die Mieterhöhung zurückweisen. Eine Erklärung oder Begründung ist dabei nicht notwendig. Sollte der Vermieter ohne Nachbesserung mit einer Klage auf Zustimmung drohen, können Sie dies getrost ignorieren. Kein Anwalt wird eine Mieterhöhung auf Basis eines unbegründeten Mieterhöhungsschreibens durchsetzen.

Fristen

Mit dem Schreiben hat der Vermieter eine Frist bis zum Ablauf des 2. vollen Monats nach Zugang zu gewähren. In dieser Zeit können Sie entscheiden, ob Sie der Mieterhöhung

• zustimmen,
• teilweise zustimmen oder
• ablehnen bzw. nicht reagieren.

Sollten Sie in der Frist nicht zustimmen oder nicht reagieren, bleiben dem Vermieter 3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist, um eine Zustimmungsklage einzureichen und somit zu versuchen, die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen. Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete missachten Vermieter oft die genannten Gesetzesvorschriften. Daher raten wir Ihnen grundsätzlich: In den meisten Mieterhöhungen wird als Begründung der Mietspiegel oder die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben. Auch hier machen Vermieter oft Fehler.

Unsere Empfehlung:

Unterschreiben Sie nicht sofort, nutzen Sie Ihre Überlegungszeit: Bei einer Mieterhöhung auf Mietspiegel-Basis muss der Vermieter ihre Zustimmung einholen. Nach Eingang der Mieterhöhung haben sie mindestens zwei Monate plus der Tage bis zum Monatsende Zeit, auf das Schreiben zu reagieren. Erst wenn Sie nach Ablauf dieser Zeit immer noch nicht reagiert haben, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Unterschreiben Sie also nicht sofort, sondern nutzen Sie die Zeit, um die Mieterhöhung zu verzögern oder sogar abzuwehren.

Inhaltliche Anforderungen

Bei der Prüfung der Mieterhöhung sind folgende Punkte wichtig:

• Korrekte Anwendung des Mietspiegels: Der Mietspiegel ist nicht nur abhängig von Straße und Hausnummer (also der Lage). Auch Baujahr und Ausstattung spielen eine wesentliche Rolle. Hier schummeln einige Vermieter gerne. Überprüfen Sie das Baujahr und auch, ob die Wohnung tatsächlich die Ausstattungsmerkmale vorweist, wie vom Vermieter behauptet. Selbst wenn die angegeben Merkmale zu stimmen scheinen, überprüfen Sie, ob richtig gerechnet wurde.
• Fristen: Achten Sie darauf, dass der Vermieter die gesetzlichen Fristen einhält. Sie haben auf jeden Fall bis zum Ablauf des zweiten vollen Monats Zeit, auf das Schreiben zu reagieren. Der Vermieter muss so lange auf Ihre Entscheidung warten.
• Einhalten der Kappungsgrenze: Ihr Vermieter darf Ihre Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Bei angespannten Wohnungsmärkten liegt diese Grenze sogar bei 15 Prozent.

Ist bereits eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, darf ebenfalls keine Mieterhöhung vorgenommen werden. CONNY bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Mieterhöhung direkt online und kostenlos prüfen zu lassen. Zeigt sich, dass Ihre Mieterhöhung unrechtmäßig ist, können Sie mithilfe unserer Partneranwälte Ihre Mieterhöhung abwehren lassen.

Weil Mieterhöhungen nach Modernisierung zum Teil sehr hoch ausfallen, wird auch oft von “Herausmodernisieren” gesprochen. Jedoch unterliegen Mieterhöhungen durch Modernisierungen ebenfalls zahlreichen Vorschriften. Wenn ein Vermieter eine Immobilie modernisiert, kann er einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Allerdings bedeutet nicht jede Maßnahme des Vermieters automatisch eine Modernisierung. Es kann sich auch um eine Instandhaltung handeln. Zur Unterscheidung von Modernisierung und Instandhaltung kann man sich an Folgendem orientieren:

• Modernisierungen führen grundsätzlich zu einer Verbesserung der Wohnsituation für den Mieter.
• Bei Instandhaltungen wird nur der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt.

Beispiel:

Werden zum Beispiel kaputte Fenster durch gleichwertige ausgetauscht, handelt es sich um eine Instandhaltung und keine Modernisierung. Der Vermieter darf die Kosten also nicht auf die Miete umlegen.

Sind die Maßnahmen des Vermieters Modernisierungen, darf er bis zu 8 Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

Besonderer Härtefall:

Sollte die Miete nach der Modernisierungsumlage mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters betragen, so kann der Mieter der Erhöhung aufgrund eines Härtegrundes schriftlich widersprechen. Unabhängig davon hat der Mieter aber die Modernisierung zu dulden.

Formale Anforderungen

Die Ankündigung der Modernisierung vor der Mieterhöhung und auch eine Ankündigung der Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahmen müssen schriftlich erfolgen. Das Ankündigungsschreiben ist nur wirksam, wenn im Schreiben die Erhöhung der Miete entsprechend berechnet und erläutert wird. Für die Gültigkeit der Mieterhöhung müssen Sie als Mieter nicht zustimmen. Diese grundlegenden Formalien sind einzuhalten:

• Angabe des richtigen Absenders
• richtiges Datum
• Angabe aller Mieter
• Datum, ab dem die neue Miete gilt
• Vollmachtsurkunde im Original bei Unterschrift eines Vertreters

Fristen

Das Schreiben mit der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung zugestellt werden. Nach der Durchführung der Modernisierung gilt diese mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Erhöhungsschreibens, auch ohne Zustimmung des Mieters. Hat der Vermieter oder die Hausverwaltung Fristen nicht eingehalten, allgemeine Formfehler gemacht oder die Kosten nicht korrekt nachgewiesen, kann er dies korrigieren. Dann verschiebt sich in der Regel der Beginn der Mieterhöhung um 6 Monate.

Härtefall

Sollte die Bruttowarmmiete nach Modernisierung mehr als 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen, kann ein sozialer Härtefall beantragt werden. Wichtig ist, dass Sie dafür die Frist von einem Monat nach Eingang der Ankündigung einhalten. Es sei denn, der Vermieter hat in der Ankündigung zur Modernisierung keine Frist genannt - dann haben Sie bis zum Beginn der geplanten Arbeiten damit Zeit. Nach Eingang des Härtefallantrags kann der Vermieter entscheiden, ob er die Modernisierung trotzdem durchführt und die Miete um einen Betrag erhöht, der keine Härte mehr darstellt oder die Modernisierung aufgibt. Neben der finanziellen Härte, kann der Mieter auch einen Härtefall aufgrund seines gesundheitlichen Zustands beantragen.

Bei Staffel- und Indexmieten ist die Mieterhöhung bereits jeweils im Mietvertrag vereinbart. Daher bedarf es weder einer gesonderten Ankündigung noch einer Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. In beiden Fällen muss die vorherige Miete jedoch für mindestens 12 Monate unverändert geblieben sein.

Staffelmiete

Bei Staffelmieten erhöht sich die Miete zu einem im Vertrag festgelegten Zeitpunkt um einen festgeschriebenen Betrag. Prinzipiell bietet dem Vermieter eine Staffelmiete die Möglichkeit, Mieterhöhungen durchzuführen, ohne sich dabei an die Kappung durch die ortsübliche Vergleichsmiete (bzw. den Mietspiegel) halten zu müssen. Andererseits besteht der weit verbreitete Irrglaube, dass mit einer Staffelmiete auch die Mietpreisbremse umgangen werden kann. Dem ist nicht so. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf auch die Staffelmiete nicht über der vergleichbaren Höchstmiete liegen (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent).

Indexmiete

Bei Indexmieten wird die Miete ebenfalls zu einem zuvor festgelegten Zeitpunkt erhöht, jedoch entsprechend der vergangenen Entwicklung des sogenannten Verbraucherpreisindexes, welcher die Inflationsrate misst. Für die Erhöhung der Miete nach Inflationsrate darf nur der offizielle Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts genutzt werden. Andere Zahlen, z.B. Schätzungen der EZB oder des DIW, Mietindex, Baupreisindex, sind nicht gültig. Ebenso wenig sind die Inflationsraten von Teilbereichen anwendbar wie für Wohnen, Strom, Wasser, Gas oder andere Brennstoffe.

Hat sich der Vermieter für eine dieser beiden Formen der Mieterhöhung entschieden, sind keine Erhöhungen wegen Modernisierung oder aufgrund der ortsübliche Vergleichsmiete mehr möglich. Eine Ausnahme für Modernisierungen gilt, wenn der Vermieter zu den Maßnahmen gesetzlich verpflichtet ist (§ 557b Absatz 2 BGB).

Formale Anforderungen

Staffelmieten:

Damit eine Staffelmietvereinbarung gültig ist, müssen neben der Einhaltung der Grenzen im Mietvertrag entweder der Erhöhungsbetrag oder die zukünftige Miete genannt sein. Gelegentlich kommt es vor, dass Vermieter nur angeben, um wie viel Prozent die Miete steigen soll. Der Mieter müsste dann selbst ausrechnen, welcher Betrag sich daraus als neue Miete ergibt. Ein solche Staffelmieterhöhung ist ungültig und kann angefochten werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter lediglich angibt, um welchen Betrag die Miete pro Quadratmeter steigt. Auch dann müsste der Mieter selbst rechnen und die Vereinbarung ist ungültig. Der Vermieter muss stattdessen konkret angeben, um welchen Betrag sich die Miete insgesamt erhöht oder den neuen Gesamtbetrag der Miete angeben.

Indexmieten:

Bei vereinbarten Mieterhöhungen durch Indexmieten ist der Vermieter dazu verpflichtet die Änderung des Preisindexes und die neue Miethöhe zwei Monate im Voraus in Textform mitzuteilen.