Berliner Mietendeckel: Alle wichtigen Details zum gekippten Gesetz

Der Mietendeckel wurde stufenweise eingeführt und hatte verschiedene Kernpunkte. Nun wurde das Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), auch als Mietendeckel bekannt, als nichtig erklärt. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat geurteilt, dass der Mietendeckel gegen das Grundgesetz verstößt. Sie haben den Überblick verloren? Wir haben alle wichtigen Informationen zum Gesetz und und alternativen zur Mietreduzierung zusammen getragen.

Die 3 Kernpunkte des Gesetzes

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), besser bekannt als der Berliner Mietendeckel, sollte ein weiteres Steigen der Berliner Mieten verhindern. Drei zentrale Punkte machten das Gesetz aus:



1. Mietenstopp

Seit dem 18. Juni 2019 waren keine Mieterhöhungen mehr zulässig (§ 3 MietenWoG Bln):

Sollten Berliner Mieter seither eine Mieterhöhung erhalten haben, konnten Sie den Betrag der Erhöhung seit dem 23. Februar 2020 vom Vermieter zurückfordern. Wurde die Wohnung seit Einführung des Mietendeckels modernisiert, durfte der Vermieter die Kosten um höchstens 1 Euro pro Quadratmeter auf die Miete umlegen.



2. Mietobergrenze

Seit dem 23. Februar 2020 galt eine Mietobergrenze bei Neuvermietung (§ 4 MietenWoG Bln):

Laut Gesetz durfte die Nettokaltmiete nicht höher sein, als in der Mietentabelle laut §6, welche an den Mietspiegel 2013 angelehnt ist. Lag eine "moderne Ausstattung" vor, durfte der Vermieter die Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Eine moderne Ausstattung ist beispielsweise eine Einbauküche oder eine hochwertige Sanitärausstattung.



3. Mietsenkung

Ab dem 23. November 2020 konnten auch Bestandsmieten gesenkt werden (§ 5 MietenWoG Bln):

Die typische Mietbelastung beschreibt den Anteil des Einkommens, der von Verbrauchern für die Miete aufgewendet wird. Diese liegt derzeit bei 44 Prozent für eine neu gemietete Wohnung im Vergleich zu 33,3 Prozent für bestehende Mietverhältnisse. Gleichzeitig steigen die Haushaltseinkommen sehr viel langsamer an. Das liegt unter Anderem daran, dass die Nachfrage nach Wohnraum schneller ansteigt, als Neubauten entstehen.

Das Gesetz sah vor, Haushalte mit einer zu hohen Mietbelastung zu entlasten. Demnach konnten Haushalte, bei denen die Mietausgaben 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten, einen Antrag auf Mietsenkung entsprechend des Mietendeckels stellen. Für Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten des Gesetzes neu entstanden, galt: Die Miete durfte sowohl die Miethöhe des letzten Mietverhältnisses, als auch die neue Höchstgrenze nicht überschreiten. Beide Voraussetzungen mussten gegeben sein.

Zudem sollten die Mieten ab 2020 (basierend auf der Miethöhe am 18. Juni 2019) für fünf Jahre eingefroren werden, sodass Vermieter die Mieten in diesem Zeitraum nicht erhöhen dürfen. Lag die Nettokaltmiete 20 Prozent über dem in der Mietentabelle festgelegten Wert, galt die Miete als "überhöht" und durfte abgesenkt werden. Das galt auch für Altverträge.

Ausnahmen vom Mietendeckel-Gesetz

Der Mietendeckel galt laut § 1 MietenWoG Bln für folgende Wohnungen nicht:

  • Wohnungen, die durch öffentlich geförderten Wohnungsbau entstanden sind,
  • Wohnungen, für die öffentliche Förderung gewährt wurde, damit diese instand gesetzt oder modernisiert werden können,
  • Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden,
  • ehemals unbewohnbarer Wohnraum, der seit dem 1. Januar 2014 durch einen dem Neubau entsprechenden Aufwand wieder bewohnbar gemacht wurde.
  • Trägerwohnungen und soziale Wohnheime.

Wenn beim Vermieter eine Mietsenkung auf Basis des Mietendeckels eingefordert wurde, hatte der Vermieter die Möglichkeit sich auf eine der geltenden Ausnahmen zu berufen. Wichtig zu wissen war dabei, dass der Vermieter genau begründen muss, auf welche Ausnahme er sich beruft. Hierfür musste er ebenfalls Belege vorlegen.

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Rechtliche Problematik mit dem Gesetz

Seit Ankündigung des Gesetzes wurde unter Juristen und im Berliner Senat diskutiert, inwieweit der Berliner Mietendeckel verfassungskonform ist. Im Speziellen ging es darum, ob die Berliner Landesregierung überhaupt die Kompetenz hat, ein solches Gesetz zu verabschieden.

Update vom 15. April 2021:

Das Gesetz musste viele Umwege gehen und bekam viel Gegenwind. Nun ist das langersehnte Urteil zum Berliner Mietendeckel da. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe urteilte nun, dass der Mietendeckel gegen das Grundgesetz verstößt und damit nichtig ist.

Update vom 29. Oktober 2020:

Ein Eilantrag gegen das Mietendeckel-Gesetz wurde vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) abgelehnt. Ein Berliner Vermieter wollte mit dem Antrag verhindern, dass die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft tritt. Damit hat der Berliner Mietendeckel eine Hürde genommen: Es gilt weiterhin, dass Berliner Vermieter ab dem 23. November 2020 zu hohe Mieten absenken müssen.

Achtung Berliner Mieter: Die finale Entscheidung vom BVerfG, ob der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform ist, steht noch aus und wird voraussichtlich erst in 2021 fallen. Wer jetzt schon durch den Mietendeckel monatlich spart, sollte unbedingt die Differenz bis zur finalen Entscheidung des BVerfG zurücklegen. Mieter könnten die eingesparte Miete an Ihre Vermieter zurück zahlen müssen, sollte der Mietendeckel gekippt werden.



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