Mietpreisbremse - Bundesweite Mietspiegelpflicht ab 01.07.2022

Der Mietspiegel gibt Auskunft über das Mietpreisniveau in einer Gemeinde. Der Schwerpunkt ist die Mietpreistabelle, in der für Wohnungen mit ähnlicher Beschaffenheit und Größe die ortsüblichen Mieten je Quadratmeter auflistet. Dazu werden sowohl die durchschnittlichen Mieten, als auch Mietpreisspannen ausgewiesen.

Unterschieden wird zwischen einem einfachen Mietspiegel und einem qualifizierten Mietspiegel:

• Der einfache Mietspiegel wird ohne Anwendung wissenschaftlicher Verfahren von den Städten oder den ortsansässigen Vermieter- und Mietervertretern aufgestellt und anerkannt. Das geschieht in Verhandlungsrunden, in denen die Vertreter der verschiedenen Parteien die jeweiligen Interessen bestmöglich im Dialog umsetzen. Aus diesem Grund kann der einfache Mietspiegel vor Gericht als Beweis abgelehnt werden. Nach unseren Erfahrungen geschieht dies allerdings nur in Ausnahmefällen. Insbesondere bei der Durchsetzung der Mietpreisbremse dient der einfache Mietspiegel als Orientierungshilfe für die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Der qualifizierte Mietspiegel wird einheitlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von Vermietern bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel darf die Miete bei Neuvermietungen maximal um 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern dort keine Mietpreisbremse gilt, die andere Regeln vorschreibt.

Auch Ihre Miete hat einen Einfluss auf den Mietspiegel. Erfahren sie hier, wie auch sie den künftigen Mietspiegel mitbestimmen können

Was beinhaltet der Mietspiegel?

Der Mietspiegel macht verschiedene Wohnungen vergleichbar. Es werden ortsüblicher Netto-Kaltmieten nach unterschiedlichen Kriterien ausgewiesen.

Diese Vergleichskriterien sind:

• Baujahr/Bezugsfertigkeit
• Wohnungsgröße
• Ausstattungsmerkmale
• Wohnlagen

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann von Stadt zu Stadt etwas variieren. Grundsätzlich wird aber in allen Städten zuerst in der Wohnlagenkarte geschaut, wie gut die Lage der Mietwohnung ist.

Anschließend zeigt die Mietpegeltabelle mit der ermittelten Wohnlage die ortsübliche Vergleichsmiete. Dazu werden die weiteren drei Kategorien Baujahr/Bezugsfertigkeit, Wohnungsgröße und Ausstattungsmerkmale wie Sammelheizung, Bad und WC mit bewertet. Mit diesen Infos kann anschließend der Mietpreis je Quadratmeter abgelesen werden.

Hat man die Vergleichskriterien für eine Wohnung ermittelt, kann man anhand der Mietspiegeltabelle im Mietspiegel die durchschnittliche ortsübliche Miete für diese Wohnung ablesen. Dabei handelt es sich um eine Kaltmiete, die als Preis pro qm-Wohnfläche ausgewiesen wird. Erfahren Sie hier, wie Sie den künftigen Mietspiegel mitbestimmen können.

Die Auswirkungen können erheblich sein, vor allem für die Städte, die erstmalig einen Mietspiegel erstellen müssen. Nach unserer Recherche muss wegen der Reform jetzt in etwa 50 Städten ein neuer Mietspiegel erstellt werden. In welchen Bundesländern bereits Mietspiegel für die betreffenden Städte vorliegen und welche Bundesländer noch Nachholbedarf haben, zeigt die folgende Karte

Anteil Mietspiegel nach Bundesländern

Das bedeutet in der Praxis: Mieter aus Städten ohne Mietspiegel, mit gültiger Mietpreisbremse, wie beispielsweise Bremen, können künftig von der Mietpreisbremse Gebrauch machen. Denn wenn eine Stadt keinen gültigen Mietspiegel hat, ist es derzeit kaum feststellbar, wo die ortsübliche Vergleichsmiete wirklich liegt und somit kann die Mietpreisbremse nicht genutzt werden. Vermieter können also leicht ihre Mieten erhöhen, wenn sie drei Vergleichswohnungen finden, die höhere Mieten ausweisen als die eigene.

Wenn durch die Reform in allen Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ein Mietspiegel vorliegt, können Mieter flächendeckend unangemessene Mieterhöhungen einfacher zurückweisen – ein Grund, warum die Mietervertreter so auf die Neuregelung gedrängt hatten.

Großstädte wie Berlin, Hamburg oder München erstellen schon seit längerer Zeit Mietspiegel. Hier können Städte wie Wolfsburg, die noch keinen Mietspiegel haben, von gemachten Fehlern, aber auch von funktionierenden oder innovativen Vorgehensweisen lernen. In der Vergangenheit gab es immer wieder Vermieter, die Mietspiegel nicht anerkannt haben und damit erfolgreich waren. Solche Fehler sollten in der Zukunft aufgrund von Erfahrungen und älteren Urteilen vermeidbar sein.

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Was ändert sich für Mieter?

Für Mieter in deutschen Städten wird dank der Mietspiegel Pflicht das Mieten einer Wohnung deutlich transparenter. Es entsteht eine deutschlandweite Vergleichbarkeit und somit wird auch die Handhabe bei Neuvermietungen und insbesondere bei der Durchsetzung der Mietpreisbremse vereinfacht. Vermietern sollte es dann nicht mehr so leicht gemacht werden, viel zu hohe Mieten zu verlangen.

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